上诉人（原审被告、反诉原告）濮阳市芳香饼干食品有限公司，住所地濮阳市X路北、振兴路东。
法定代表人吉某某，该公司经理。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人张丽香，河南泽民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人邵某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人赵某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）翁某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）濮阳市二轻工业公司。
法定代表人董某某，该公司经理。
上诉人濮阳市芳香饼干食品有限公司（以下简称芳香公司）与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院于2008年4月24日作出（2008）华法民初字第X号民事判决。宣判后，芳香公司不服，提起上诉。本院于2008年11月21日作出（2008）濮中法民三终字第X号民事裁定，以事实不清、程序不当为由发回重审。濮阳市华龙区人民法院受理案件后，依法追加了翁某某、濮阳市二轻工业公司（以下简称二轻公司）为被告参加诉讼，于2009年1月8日作出（2009）华法民初字第X号民事判决。宣判后，芳香公司仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年12月6日，芳香公司与二轻公司经协商签订一份《集资建房协议书》，双方约定在芳香公司的土地上合资建房；房屋位置：位于黄某路北150米、振兴路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡政府家属院、南邻胡村村委会、西邻振兴路；价格与付款方式：住宅楼价格四楼每平方米1200元，一、二、三楼每平方米1300元，五、六楼每平方米1100元，门市每平方米3500元送对应地下室，其余地下室每平方米500元。采取现金或按揭分期付款方式，二轻公司于协议签订后五十日内每户付定金5万元，主体建至六层时，每户付款5万元，内外墙水泥面粉完后，每户付款3万元。余款待水、电、气、暖与市政管网接通及室外道路、空地绿化、化粪池等配套设施完成满足使用要求后，芳香公司负责为二轻公司办妥个人房产证后，每户付款95%，等水、电、暖、气分户配套设施接通后，二轻公司一次付清除千分之一的质量保证金以外的所有剩余款项，千分之一的质量保证金按河南省建筑质量管理办法的规定如期返还给芳香公司，定金抵作楼价款。双方定于2006年1月1日左右开工，于2006年12月1日竣工，芳香公司同意2006年12月30日将上述房地产正式交付给二轻公司。
2005年12月30日，芳香公司法定代表人吉某某向翁某某出具委托书，内容为“濮阳市芳香饼干食品有限公司特此委托翁某某同志全权处理本公司以市二轻公司建房、售房一事”。
2006年3月15日李某某与芳香公司签订一份《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：李某某购买位于濮阳市X路X路东，北邻赛博电脑城、东邻胡村乡家属院的南楼西单元X楼东户楼房一套，单价为每平方米1200元；芳香公司于2006年12月1日向李某某交付房屋，如芳香公司逾期交房，每逾期一日芳香公司向李某某按日给付李某某已交付房价款万分之十的违约金。2006年8月30日之前李某某向翁某某交纳房款x元。现李某某已入住该房屋，芳香公司至今未将水、电、气、暖房屋配套设施与市政管网接通，未为李某某办理房产证和土地使用权证。现李某某起诉要求确认与芳香公司签订的合同有效，要求芳香公司按照约定将水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用证，承担逾期交房违约金x元；芳香公司反诉要求确认双方签订的合同无效。双方由此形成纠纷。
原审法院另查明，2007年8月30日，芳香公司在《濮阳日报》发布一则公告，内容为：“濮阳市芳香饼干食品有限公司X号楼、X号楼及南楼各购房户：由于X号楼、X号楼以及南楼是由二轻公司定向购买，购房的手续均是委托二轻工业公司翁某某科长办理的，现工程已基本完工，请各购房户携带购房合同和收款单据于本公告见报之日起七日内到我公司办理相关手续，过期我公司将对房屋另行处置”。
原审法院又查明，2005年4月20日，濮阳市人民政府作出濮政土（2005）X号关于芳香公司变更土地用途的通知，将位于黄某路北、振兴路东，经市政府“濮政土（1996）X号”文批准给芳香公司的出让国有土地使用权，土地用途为商业、工业、住宅用地，登记面积为5525平方米，按照城市规划要求及用地单位申请，同意将上述部分用地面积2484平方米由工业用地调整为住宅用地，出让年限由五十年调整为七十年，自1996年8月28日至2066年8月28日止。剩余面积土地用途，出让年限不变。
原审法院又查明，二轻公司从2003年就没有进行企业年检。《集资建房协议书》签订后，二轻公司未参加经营、管理、投资与收益。
原审法院还查明，该争议房屋适用的土地在金融单位设置了抵押，尚未解除。
原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李某某与芳香公司经协商签订《商品房买卖合同》，李某某依约交纳了房款，芳香公司代理人向李某某交付了房屋钥匙，双方构成合法有效的房屋买卖合同关系。芳香公司以其不具备商品房开发资格和商品房销售资格、只能进行内部建设为由主张双方买卖合同无效，理由不当，不予支持。依照双方合同约定及房屋买卖惯例，芳香公司应及时交付房屋，协助办理房产证和土地使用权证，并保证房屋配套设施（包括水、电、气、暖与市政管网接通）满足基本居住需要。本案芳香公司代理人翁某某向李某某交付房屋钥匙时已逾期买卖房屋协议近六个月、房屋配套设施尚不齐全，且未办理商品房权属证书，其行为构成违约，应承担相应违约责任。李某某要求确认与芳香公司签订的合同有效，芳香公司按约定将房屋水、电、气、暖与市政管网接通，办理房产证和土地使用权证，并承担逾期交付房屋违约金x元，有事实根据和法律依据，予以支持。芳香公司反诉要求按照情势变更原则将房价确认为每平方2500元，因其在诉讼中没有提供应当变更的证据，且李某某不同意，不予支持。翁某某是芳香公司的代理人，其代理行为产生的结果应该由芳香公司承担，翁某某对该代理行为不承担民事责任。二轻公司与芳香公司签订集资建房协议后没有参与经营、管理，也没有投资和收益，根据权利义务相一致的原则，二轻公司不应该承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，原审法院判决：“1、确认原告与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后一个月内将原告所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通；3、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证；4、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金x元；5、驳回原告对被告翁某某、濮阳市二轻工业公司的诉讼请求；6、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉案件受理费50元，均由被告濮阳市芳香饼干食品有限公司负担”。
芳香公司上诉称，1、原审未保障芳香公司申请鉴定的权利，芳香公司在二审中仍要求对合同书及收款收据上载明的时间是否同签订合同和交付房款的真实时间一致申请鉴定。2、原审确认双方签订的《商品房买卖合同》有效不符合法律规定，因芳香公司未取得预售商品房许可证，不是房地产开发企业，不具有房地产开发资格。3、原审认定李某某依约交纳了房款错误。李某某提交的盖有芳香公司印章的收款收据总金额为x元，李某某将该房款交纳给翁某某，因芳香公司未委托翁某某出售南楼，故芳香公司不应对翁某某的行为承担法律责任。4、原审判决芳香公司承担逾期交付房屋违约金x元错误。5、原审判决芳香公司协助李某某办理房屋产权证和土地使用权证不符合实际，因双方应分担的费用没有明确。综上所述，请求撤销原判，依法改判。
李某某辩称，1、不清楚能否鉴定，但房屋买卖合同是公正有效的。2、翁某某代表芳香公司出具的收款收据。3、虽合同约定全房款为x元，但李某某按照合同约定已交付x元，余款待办证及完善配套设施后再交，且李某某已向翁某某交了4541元的办证费用，翁某某已将该费用交给房产局办证中介机构。4、李某某虽然拿到房屋钥匙，但芳香公司未按期交房、办房产证和土地使用权证及完善配套设施，芳香公司应承担违约责任。5、李某某的房屋属南楼，南楼部分住户已办理了房产证，且李某某已交办证费用，芳香公司应为李某某办理房产证。
二轻公司辩称，二轻公司只与芳香公司签订了《集资建房协议》。二轻公司认为原判正确，协议、合同及收据均为有效，应维护李某某的权益。
翁某某辩称，1、对鉴定申请，芳香公司应该提交相关手续。原审是公正的。2、芳香公司与李某某签订的合同有效。3、翁某某代表芳香公司收到了李某某交付的x元房款。4、芳香公司应支付李某某违约金x元。5、该房屋钥匙是翁某某交给李某某的，李某某已入住，并一直交纳卫生费、水电费。6、吉某某在同意南楼包含李某某在内的8户购房户交纳办证费用并联系好房产局办证中介机构后，让翁某某将收取的办证费用交付该中介机构。李某某交纳的办证费用也包含在内。
二审审理查明，2006年3月15日，芳香公司与李某某签订的《商品房买卖合同》中约定：房款总金额为x元，李某某分期付款到x元，待办好房产证及其他配套工程具备家庭使用条件后，一次付清剩余款项。该合同首页上方加盖有芳香公司的合同专用章，合同尾页加盖有芳香公司印章且有芳香公司法定代表人吉某某的签名。
另查明，2006年8月30日，翁某某收到李某某交付的x元房款，并出具了盖有芳香公司印章和法定代表人吉某某个人印章的收据一份。2006年10月6日，芳香公司法定代表人吉某某在该收据上方注明“大票已开，本票作废”的字样。同月15日，吉某某出具了李某某交纳房款的收据，收据载明：南住宅楼、东单元一楼西户、68.6平方米。收据上加盖芳香公司印章，收据收款人处由吉某某签名。该收据芳香公司提供给房产局办理房产证的中介机构。吴秀华亦通过翁某某向该中介机构交纳了4541元的办证费用。
又查明，李某某在二审中自愿放弃了x元违约金，并表明待办理房产证、土地使用权证、完善配套设施后十日内付清后续房款。
还查明，本案争议的房屋属于南楼住房，南楼适用的土地未在金融单位设置抵押。
其他查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。李某某与芳香公司经协商签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示。涉案房屋现实存在，芳香公司委托代理人翁某某代表芳香公司收取李某某交付的房款，并向李某某交付房屋钥匙，表明双方均认可房屋买卖关系，且已部分履行合同。现芳香公司主张房屋买卖合同无效无事实依据，且理由不当，本院不予支持；芳香公司于2007年8月30在《濮阳日报》发布的公告内容，应视为芳香公司对委托翁某某代理该公司出售南楼行为的确认，且翁某某亦认可该委托代理行为，故本院对芳香公司委托翁某某出售南楼的代理行为予以认定，芳香公司上诉没有委托翁某某出售南楼的理由不能成立；芳香公司要求对合同书和收款收据上载明的时间是否同签订合同和交付房款的真实时间一致申请鉴定，本院认为，签订合同和收取房款行为均系翁某某代理芳香公司行使，翁某某对合同和收款收据载明时间和内容的真实性予以认可，芳香公司申请鉴定的理由不充分，鉴定亦无实际意义，本院对该鉴定申请不予准许；芳香公司上诉称原审认定李某某依约交纳了房款错误，本院认为，翁某某代理芳香公司收取了房款，收款收据盖有芳香公司的印章、有芳香公司法定代表人吉某某的个人印章，且吉某某在该收款收据注有“大票已开，本票作废”后，又出具了李某某交房款的收据提供给房产局办证中介机构，证明芳香公司认可李某某依约交纳了房款，该上诉理由不成立；二审中，李某某自愿放弃了x元违约金，本院予以认可，并依法撤销一审关于违约金的判决内容，对芳香公司的该项上诉内容不再审查；芳香公司上诉称因未明确办证时双方各自承担的费用，办理房产证和土地使用权证不符合实际，本院认为，双方已明确芳香公司为李某某办理房产证和土地使用权证，李某某负责并已实际交纳了办证费用，故双方按约定内容履行即可，该上诉理由不成立。李某某在二审中表明，待芳香公司将房产证和土地使用权证办结及配套设施完善后的十日内，李某某付清后续房款，故双方均应按约定继续履行未尽义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
一、维持濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第X号民事判决第一、二、三、五、六项，即“一、确认原告与被告濮阳市芳香饼干食品有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后一个月内将原告所购买房屋水、电、气、暖与市政管网接通。三、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于本判决生效后一个月内协助原告办理房屋产权证和土地使用权证。五、驳回原告对被告翁某某、濮阳市二轻工业公司的诉讼请求。六、驳回被告濮阳市芳香饼干食品有限公司的反诉请求”。
二、撤销濮阳市华龙区人民法院（2009）华法民初字第X号民事判决第四项，即“四、被告濮阳市芳香饼干食品有限公司于判决生效后十日内支付原告逾期交付房屋违约金x元”，及“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”的内容。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费100元，由濮阳市芳香饼干食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张士基
审判员王某选
代理审判员赵某波
二○○九年五月二十日
书记员杨宇
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