原告杨某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人欧远忠，湖南莽源律师事务所律师。
委托代理人吴某某，女，X年X月X日出生。
被告李某甲，男，X年X月X日出生。
被告李某乙，男，X年X月X日出生。
被告孙某某，男，X年X月X日出生。
三被告委托代理人王华，湖南莽源律师事务所律师。
原告杨某某与被告李某甲房屋租赁合同纠纷一案，于2008年5月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员李某伟适用简易程序进行审理，2008年7月6日，被告李某甲以李某乙、孙某某系宜章红满楼饭店合伙人为由申请追加李某乙、孙某某为本案的被告参加诉讼，经审查依法追加了李某乙、孙某某为本案的被告。2008年7月8日，经批准本案依法由简易程序转为普通程序，并组成由审判员李某担任审判长、审判员曾国萧、代理审判员李某伟参加的合议庭公开开庭进行了审理。书记员刘健雄担任记录。原告杨某某及其委托代理人欧远忠，被告李某甲、李某乙、孙某某及委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称，2007年8月31日，被告为经营需要向原告租用位于蒋家湾市场的商业门面，并签订了书面的《商业用房租赁合同》，合同约定，租赁期限为10年，前3年（自2007年11月1日起）每月租金x元，被告应在每月的1日前交清当月租金，超过5天按每超过一天交纳滞纳金10%。合同签定后，被告立即进行了装修，原告也给予了被告充分的装修时间，直到2007年12月1日才开始计算租金。然而被告违反合同约定，从第一期开始就拒付租金至今。为催讨租金，原告数次与被告交涉并两次以特快专递的形式向被告寄送催告函，但被告仍然拒付租金，致使原告遭受巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告立即支付租金x元和迟延支付租金的违约金7860元（租金及违约金截至2008年6月1日，此后及判决生效后的租金及违约金另计），诉讼费由被告承担。
原告杨某某为证明其诉讼主张向法院提供了以下证据：
1、身份证复印件，拟证明原告的基本身份；
2、商业用房租赁合同，拟证明合同内容及被告违约事实；
3、催告函及邮件回单，拟证明原告催收租金的事实。
被告李某甲、李某乙、孙某某辨称：2007年8月，原告自称在蒋家湾市场入口处有一、二层商业门面，被告便租用了该商业门面，并签订了书面的《商业用房租赁合同》，合同约定：租赁位置是二层的约400平方米，加一层约67平方米的面积。出租方从2007年11月起交付给承租方使用，每月租金x元；原告提供免租金时间40天，从交房时起，以40天计算，合同签订时，被告交纳了押金x元。按约定，原告应当在8月将租赁物交付给被告装修，可直到同年11月才交付给被告，直接造成被告在签订合同后所雇请的员工工资及居住房屋租金和看守材料人员工资等损失达x元。为了避免损失的继续扩大，被告接收门面后，即进行装修。在装修过程中，消防部门突然找到被告，告知房屋未经消防验收合格，依法不得投入使用，并责成被告停止装修接受处罚。为了避免损失扩大，被告按消防部门的要求找到原告，并要求原告出面处理，原告却不理不睬，被告被迫交纳了罚款，因此遭受了经济损失达x余元。在被告开业之时，原告又将答应租给被告的一楼门面租赁给他人，造成无法停放车辆直接影响了被告的正常经营，现又上面住户的楼梯间从门面外经过的事实，再次影响了被告的正常经营。综上所述，因原告不负责任的行为，给被告造成了巨大的经济损失，原告应当赔偿，被告也决不放弃追究原告责任的权利。原告将未经主管部门及消防部门验收的房屋出租给被告使用，本身就是严重的违法，双方签订的《商业用房租赁合同》系无效合同。因此，原告的诉讼请求不符合法律的规定，依法应当驳回。
被告李某甲、李某乙、孙某某为证明其诉讼主张向法院提供了以下证据：
4、合同，拟证明被告门面租赁的事实和双方的约定；
5、视听资料，拟证明原告交房时间推迟2个月和没有按约定履行义务等违约行为，以及证明租赁物没有经过竣工、消防等验收的事实；
6、消防处理决定通知书，拟证明被告因装修被处罚的事实。
7、合伙协议，拟证明三被告的合伙关系。
经本院组织庭前证据交换并质证，原告对被告的4、6、X号证据无异议，对X号视听资料证据的真实性和证明方向有异议。被告对原告提供的1、2、3、X号证据无异议。
经审理查明，2007年8月31日，原告杨某某与被告李某甲签订了《商业用房租赁合同》，原告杨某某将其购买的位于蒋家湾市场的商业门面出租给被告李某甲。合同约定，一、甲方（原告杨某某）将宜章县X街X街交汇处蒋家湾市场入口处的商业门面的第二层的面积约400平方米，加一层面积约67平方米，乙方（被告李某甲）租用经营餐饮业。二、租赁期限为10年，出租方从2007年11月1日起交付经承租方使用，至2017年10月30日收回。三、（1）每月租金x元，租金从第3周年的第一个月开始在前年的月租基础上递增5%，第4周年后以此类推递增5%。（2）每月租金提前交清（例：2007年10月1日使用，必须在2007年9月底交清）。一次性交清房租，超过第5天后作拖欠处理，每拖欠一天交纳滞纳金10%。（3）……四、（1）新装修期间，甲方向乙方提供免租金时间40天，从交房之日起，以40天计算。（2）……。五、合同签订时，乙方交给甲方x元押金。合同签订后，被告交给了原告x元合同押金。原告杨某某购买的位于蒋家湾市场的商业门面未经行政主管部门进行工程竣工验收合格及消防部门验收合格。被告李某甲、李某乙、孙某某于2007年8月16日三人签订了《合伙协议》，共同经营红满楼饭店。被告李某甲与原告杨某某签订了《商业用房租赁合同》后，被告李某甲、李某乙、孙某某共同出资对红满楼饭店进行装修。因红满楼饭店室内装修工程未经消防审核擅自施工，2007年10月15日被宜章县公安消防大队对被告李某甲下发了《责令限期改正通知书》，责令于2007年10月22日前改正。宜章县公安消防大队对红满楼饭店室内装修工程进行复查，未予改正，认为被告李某甲应负直接责任。此后，宜章县公安消防大队两次对被告李某甲作了行政处罚告知笔录，作出了责令停止施工并罚款x元的处罚。2007年12月13日，宜章县公安消防大队向宜章红满楼饭店送达了第x号罚款缴纳通知书，要求在2007年12月28日前缴纳罚款。被告李某甲、李某乙、孙某某合伙经营的宜章红满楼饭店于2007年11月20日开始营业后，至今未向原告交纳租金。被告李某甲、李某乙、孙某某称租用原告的商业门面造成了巨大的经济损失没有提供证据证实，也没有向本院提起反诉。
以上事实，有原、被告的陈述及提交证据证实，足以认定。
本院认为，关于合同效力问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。《中华人民共和国消防法》第十二条第三款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。2007年8月31日，原告杨某某与被告李某甲签订的《商业用房租赁合同》，违反了上述法律的强制性规定，系无效合同。故被告李某甲、李某乙、孙某某辩称《商业用房租赁合同》违反了法律的强制性规定系无效合同，本院予以采信。合同被确认无效，即产生溯及力，合同自订立之时就不具有法律效力，不存在当事人再履行合同和依据合同承担不履行的违约责任。原告杨某某请求人民法院判令被告立即支付租金x元和迟延支付租金的违约金7860元，本院不予支持。当事人基于合同取得的财产应当返还。被告李某甲、李某乙、孙某某应当将占有的租赁房屋归还给原告杨某某。《商业用房租赁合同》虽被确认无效，但被告李某甲、李某乙、孙某某实际占有和使用了租赁房屋，应当计算和支付相应的使用费。参照《商业用房租赁合同》中约定租金每月x元的标准，从2007年12月10日至2008年5月31日期间，被告李某甲、李某乙、孙某某应向原告杨某某支付房屋使用费x.33（5个月+20天）元，扣除被告交给原告x元合同押金还应向原告杨某某支付房屋使用费x.33元，2008年6月1日后至租赁房屋返还时的房屋使用费按此标准另行计算。合伙人对合伙的债务承担连带责任，被告李某甲、李某乙、孙某某合伙经营宜章红满楼饭店，对合伙经营期间所欠房屋使用费应承担连带清偿责任。被告李某甲、李某乙、孙某某辨称，按约定，原告应当在8月将租赁物交付给被告装修，可直到同年11月才交付给被告，直接造成被告在签订合同后所雇请的员工工资及居住房屋租金和看守材料人员工资等损失达x元。按双方在《商业用房租赁合同》中出租方从2007年11月1日起交付经承租方使用的约定，被告李某甲、李某乙、孙某某该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告李某甲、李某乙、孙某某辨称，原告将未经主管部门及消防部门验收而严禁使用的房屋出租给毫不知情的被告使用，被宜章县公安消防大队责令停止施工并罚款x元。根据《中华人民共和国消防法》第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。被告李某甲、李某乙、孙某某作为宜章红满楼饭店的经营者，在对宜章红满楼饭店进行装修前，就室内装修工程消防应当向当地公安消防机构申报；因未经申报擅自施工，宜章县公安消防大队查实后责令限期改正，再复查后，仍未予改正，认为被告李某甲应负直接责任，并作出的责令停止施工并罚款x元的处罚，系由被告李某甲、李某乙、孙某某未经申报擅自施工所致。对被告李某甲、李某乙、孙某某该项辩解理由，本院不予采信。被告李某甲、李某乙、孙某某辩称，在被告开业之时，原告又将答应租给被告的一楼门面租赁给他人，造成无法停放车辆直接影响了被告的正常经营，现又上面住户的楼梯间从门面外经过的事实，再次影响了被告的正常经营。因一楼门面和上面住户的楼梯间均在双方约定的租赁范围之外，对被告李某甲、李某乙、孙某某该项辩解理由，本院不予采信。被告李某甲、李某乙、孙某某辩称租用原告的商业门面造成了巨大的经济损失没有提供证据证实，也未提起反诉，本院不予审理。案经本院主持调解未能达成协议，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十条第三款、第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条第一项之规定，判决如下：
一、原告杨某某与被告李某甲签订的《商业用房租赁合同》无效；
二、被告李某甲、李某乙、孙某某支付原告杨某某2007年12月10日至2008年5月31日期间房屋使用费x.33元，扣除被告交给原告的x元合同押金还应支付房屋使用费x.33元；并将占用原告杨某某的房屋予以返还，2008年6月1日后至租赁房屋返还时的房屋使用费按每月x元的标准另行计算，在判决生效后五日内履行完毕。
如果被告李某甲、李某乙、孙某某未按本判决指定的期间履行给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1962元，原告杨某某负担200元，被告李某甲、李某乙、孙某某负担1762元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判长李某
审判员曾国萧
代理审判员李某伟
二OO八年九月二十日
书记员刘健雄
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