原告孙某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人米宗周，河南群达律师事务所律师。
委托代理人刘某某，男，1956年10月生，汉族，住（略）。
被告袁某某，男，1970年11月生，汉族，住（略）。
委托代理人唐丙坤，河南景国计律师事务所律师。
原告孙某某诉被告袁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙某某的委托代理人米宗周及刘某某、被告袁某某的委托代理人唐丙坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙某某诉称：2007年2月2日，经原、被告协商，被告租用了原告位于登封市X路X路交叉口东20米门市五间、二楼大厅一层，双方签订了一份房屋租赁合同。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告不守信用，不按合同约定交纳房租费，共欠房租费x元，根据双方签订的合同，被告已构成违约，应当承担违约责任，支付违约金50万元，因此请求依法判令被告支付房租x元，并支付违约金50万元。
被告袁某某辩称：1、原告在出租房屋时存在有欺诈行为，理由是：原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的房屋使用面积为1200平方米左右，但房屋的实际使用面积为841.6平方米，与合同约定的面积相差300多平方米，对房屋的具体面积原告是应知或明知的，而被告作为一个普通公民，通过肉眼观察不出房屋面积存在有瑕疵，原告的行为不但是欺诈行为，而且也违背了诚实信用原则和等价有偿原则，故原告收取租金应按照自己出租房屋的实际面积作相应减少；2、原告要求被告支付租金缺乏事实依据，租赁合同签订后，被告在租期第一年未到期情况下即告知原告要求解除合同，原告表示同意，于是被告在2007年底将房屋腾空交给原告，原告在接收后双方虽没有签订书面合同，但已安排其亲戚为其看门，并对外出租，原告在被告不承租后，另行出租给他人之前，被告没有支付租赁费的义务，因此原告要求被告支付租金没有事实依据；3、原告应支付给被告部分装修费用，被告在租赁原告的房屋后，投资30余万元对房屋进行了装修，现双方已协商解除合同，且合同解除后原告借用被告的装修对外出租，使该房屋增值，根据公平原则原告应当支付被告部分装修费用；4、对于违约金问题，在合同履行过程中被告没有违约，因被告在一年租期未到的情况下，即协商与原告解除了租赁关系，退一步进即使被告违约也是轻微违约，不是根本违约，不可能全额支付违约金，原告主张违约金50万元，其数额明显过分高于因违约造成的损失，故该违约金依法应予减少；5、本案应中止诉讼，因被告就原告减少租金，支付装修费等诉讼请求已另行提起诉讼，租金是否应当减少，需等另一案的审理结果为依据，因此本案应中止诉讼，且在双方解除合同情况下，原告有意造成租金损失的扩大，原告就扩大损失租金的部分应当自己承担。
根据原、被告的陈述及答辩，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告要求被告支付租金x元的依据是什么，该租金是否属于原告恶意行为造成的损失；2、原、被告双方签订合同时原告是否属欺诈行为，被告是否应当按合同约定支付租金；3、在合同履行过程中被告是否存在违约行为；4、原告要求被告支付违约金50万元是否过高；5、本案是否应当中止诉讼。
根据本案归纳的本案争议焦点，原告提供以下证据支持其诉讼请求：1、原、被告双方于2007年2月2日签订的房屋租赁合同，证明被告租用原告的房屋是双方当事人的真实意思表示，租赁期限为5年，租金为每年32万元；2、原告与张彩玲签订的租赁合同，证明被告与原告终止租赁合同的时间为2008年8月1日，在此之前被告应当支付租金，其没有支付属违约行为。
被告对原告提供的租赁合同无异议，对原告与张彩玲之间签订的租赁合同认为与本案无关，该合同书上原告的签名与原、被告之间所签订的租房合同书上签名不一致。
在审理过程中，原告申请证人张彩玲、耿宏宾、赵素鸽出庭作证。张彩玲证实其准备租房子开网吧生意，后见到本案所涉及的房屋外面贴有出租房屋的告示，其就进去问租赁房的事，屋子里面的人说与老袁（即袁某某）联系，她就和袁某某联系，袁某某说他不租房子了，于是在2008年8月1日她就把房子租下来，租金为每年27万元，每半年付一次，合同签订后，她租房屋时，袁某某的装修部分全部拆除，她对房屋就进行了装修；耿宏宾、赵素鸽均证实在袁某某租房之前，其二人也准备租此房，后来原告将房子租给了被告，其就没有再租。
原告对以上证人证言无异议。
被告对以上证人证言的质证意见是：耿宏宾、赵素鸽的证言与本案无关；张彩玲的证言具有推测性，其不能证明是她直接与被告联系的，其装修房屋也没有相关证据证明，其证言不能作为定案的依据。
被告提供以下证据支持其观点：1、装修房屋的设计平面图三份，证明房屋的使用面积只有841.6平方米，而不是1200平方米左右；2、被告与原告丈夫的电话录音一份，证明2008年5月13日被告已通知原告不干了，原告也表示同意。
原告对于被告提供的证据的质证意见是：对于设计平面图是复印件，不予质证，对于录音资料因被告没有在举证期间内举证，超过举证期限，不予质证。
根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院对本案的事实确认如下：2007年2月2日，经原、被告协商，被告租用了原告位于登封市X路X路交叉口东20米门市五间，二楼大厅一层，双方签订了一份房屋租赁合同，该合同载明被告租用原告房屋的建筑面积为1200平方米左右，租赁期限自2007年3月18日到2012年3月18日（2007年2月2日至2007年3月18日免收房租），租金为每年32万元，签订合同时支付2007年3月18日至2007年9月18日前半年租赁费16万元，2007年8月18日支付2007年9月18日至2008年3月18日下半年的租赁费16万元，以后租赁费以此类推，按每年的2月18日支付上半年的租赁费16万元，以出租人给承租人的收款收据为准；原告允许被告对租赁房屋进行装修，但不能改变房屋结构，如需改变需经原告同意，被告不交付或不按约定支付租金达一个月以上的，原告有权解除合同，除如数补交外，还应向原告支付每天3%的滞纳金，如有违约应支付另一方违约金50万元，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告即对所承租的房屋进行了装修，并将租金交至2008年3月8日，计32万元，后在经营过程中，被告不再想继续承租房屋，即在门前张贴出租房屋的告示。2008年8月1日经原、被告及张彩玲三方协商，原告将该房屋又租给了张彩玲。后因原告向被告主张2008年3月18日至2008年7月31日之间的租金及要求被告支付违约金，被告不同意，双方因此而发生纠纷。
本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方在平等自愿协商一致的前提下签订的，不违背法律的规定，合法有效，双方均应按约履行其相应义务。在合同履行过程中，经原、被告协商，在2008年8月1日原告与张彩玲签订了新的房屋租赁合同，应视为原、被告之间的房屋租赁合同已经协商解除，且解除的时间应当是2008年8月1日。被告称原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2008年5月13日正式解除，提供了其与原告丈夫的一份录音资料，但对该录音资料原告不认可，被告又没有其他证据佐证，本院不予采信；根据双方签订的租赁合同约定，被告应当在2008年2月18日支付2008年3月18日至9月18日上半年的租赁费，而被告在未与原告解除租赁合同的情况下，按约定时间支付租赁费，属违约行为，应当支付2008年3月18日至2008年8月1日期间的租赁费x.45元，（每年按365天计算，每天租金x÷365=836.7元，867.7元×135天=x.45元），因此原告要求被告支付2008年3月至2008年8月1日期间的租赁费理由正当，本院予以支持；被告称在签订合同时原告存在欺诈行为，租金应当按照房屋的实际使用面积降低，但根据本案的实际情况，被告已按约支付了一年的租金，在此期间，被告对其租用房屋的面积在其装修时应当是明知的，但一直未提出变更或撤销合同，因此，被告的辩称理由，本院不予采纳；虽然被告对于其承租房屋的租金是否应当减少，已另案提出诉讼，但根据本案已查明的事实，本案不需要另一案的处理结果为依据，故被告称本案应中止诉讼的辩由，本院亦不予采纳；对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告提出双方约定的违约金过高，要求依法予以减少的辩称理由，本院认为，在本案中因被告的违约行为给原告造成的经济损失是x.5元，双方约定的违约金确实过分高于实际所造成的损失，违约金应当按15万计算为宜，因此，对被告此辩称理由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告袁某某在判决生效后十日内，支付原告孙某某房屋租金x.5元；
二、限被告袁某某在判决生效后十日内，支付原告孙某某违约金15万元；
三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9980元，被告袁某某负担5300元，原告孙某某负担4680元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，并按规定交纳上诉费，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长王长虹
审判员陈铁山
审判员梁培珍
二○○九年八月十九日
书记员蒋雪丽
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