上诉人（原审被告）肖某某。
被上诉人（原审原告）黄某乙。
上诉人肖某某与被上诉人黄某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2009）光民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖某某及其委托代理人，被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年6月至9月，案外人蓝某某办理了相关建设手续在位于光山县X路北的宅基地上开发建设了面积为1603的六层商居楼。2006年8月26日，本案原告黄某乙之妻简某某与蓝某某订立购房协议，购买了该商居楼四楼东侧面积为143的一套住房，合同订立后，原告于2007年10月1日向蓝某某支付了全部房款，蓝某某交付了房屋；由于房屋建设时手续方面的原因，蓝某某当时无法办理房产证，亦没有为原告办理产权过户手续。2009年初，本案原、被告进行洽谈，被告原出资购买原告上述房屋，被告执笔拟定购房协议书，该协议书约定：该房屋价格为23万元整，自本协议生效之日起被告先付13万元，余款必须在2009年11月底一次性付齐，原告应交付原始购房契约，如到期欠款，原告有权收回此房屋，造成的一切经济损失被告自负。协议订立后，被告向原告支付了首付13万元的购房款，原告向被告交付了房屋，被告将房屋装修后居住至今，余款10万元被告在约定期限内没有偿付，原告经多次催要未果，遂引起诉讼。
原审认为，本案不是房屋预售中的二手房买卖行为，亦不是预售房的买受人再将房屋转让的买卖行为，而是现房的买受人在取得产权证前再将房屋转让的买卖行为。本案的焦点问题是原告未取得产权证而将该房屋转让给被告的合同行为是否有效，如果合同有效，被告应依照合同约定，偿付所欠原告房款，应无疑义。如果合同无效，依照法律规定，双方应相互返还财产。原审经审理认为，原、被告双方订立的房屋转让的买卖合同可以认定为有效，其理由如下：《房地产管理法》第38条规定：“下列房地产不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”。首先，此条规定的主语是“房地产”而非“出让人”，因此只要房地产本身有权属证书即可转让，并非要求出让人本人取得权属证书；其次，法律规定的权属证书并不要求一定是房地产权证，其他能证明权属的证书也符合要求，如开发商的建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。据此，本案中该诉争房地产是有权属证书的，只是没有履行过户手续；其三，法律规定不得转让只是限制房屋所有权的转移，并不涉及买卖合同的效力，如出让人永远无法取得房地产证，出让人应当在合同有效的前提下承担违约责任。综上，从构建和谐社会、方便人民群众生产、生活、维护交易秩序角度出发，认为原、被告之间的房屋转让买卖合同应认定为有效。被告及其代理人在诉讼中一方面认为该合同有效，而且该合同不能解除，并认为自己不支付房款的行为是行使抗辩权的行为；另一方面又提出未依法登记的领取权属证书的房地产不得转让，该辩称理由相互矛盾。根据被告执笔拟定的购房协议书及被告提供的视听资料，被告在购买原告房屋时明知当时该房屋没有办理所有权证书，因此只要求原告交付原始购房契约，并且在购房时也取得了开发商蓝某某的承诺，由其统一办理房屋所有权证书，原告在订立合同后，依照约定向被告交付了房屋，被告也应依照合同约定履行自己的付款义务，而被告却以没办理房产证为由长期拖欠不履行自己的付款义务，有违诚实信用原则，故原告要求被告偿付购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告提出其欠款不付是行使同时履行抗辩权的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，该诉争房屋的所有权证书，应由蓝某某统一办理房屋所有权证书时一并办理，原告有协助被告办理所有权证书的义务。该笔欠款利息的计算方法应从2009年12月1日起至付齐之日止，按中国人民银行公布基本建设贷款利率11.70%（即月利率9.75‰）标准计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百六十一条之规定，判决：1、被告肖某某于本判决生效后十日内偿齐原告黄某乙房款10万元及利息（利息计算方法：从2009年12月1日起至付齐之日止，按年利率11.70%计算，即月利率9.75‰）。原告黄某乙应于被告肖某某付齐上述款项之日同时向对方交付原始购房契约（即简某某与蓝某某之间的购房协议）；2、原告黄某乙有协助被告肖某某办理本案诉争房屋产权证书的义务；3、驳回原告其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
肖某某不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审不采纳被告的抗辩意见错误。本案中，交付房屋产权证并协助被告办理产权过户是原告的义务，而不仅仅是交付原始房契的合同义务。原告若不履行上述义务，被告无法取得房屋产权。根据《合同法》的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行的要求。被告享有同时履行抗辩权。退一步讲，即使被告应先付款，被告也享先履行抗辩权。同一地块上的所有房屋，开发商均没有给买受人办产权证。被告有可能丧失履行债务的能力。二、被告与蓝某某无任何法律上的关系，被告并不认可由蓝某某办理房产证，原告的办证义务不能免除。原审随意免除原告办理和交付产权证书并转嫁给他人对被告来讲极不公正。综上，被告依法行使抗辩权，不构成违约。原审无视被告合法权益，刻意迎合原告不当诉求，从而做出错误判决，请二审依法审理，公正判决。
黄某乙答辩称：一、上诉人以答辩人未交付房产证拒绝支付下欠的购房款相抗辩没有事实和法律依据。二、在购房时，原、被告与蓝某某一起协商，蓝某某出具了书面意见。所以本案诉争的房屋产权证书，应由蓝某某统一办理。请二审驳回上诉。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人肖某某与被上诉人黄某乙签订的购房协议书是其双方的真实意思表示，是依法成立并生效的合同。当事人双方均应按照合同的约定履行各自义务。该协议的付款方式中约定：该房屋价格为23万元整，由肖某某分两次付清，余款须在2009年11月底一次性付齐，黄某乙应交付原始购房契约，如到期欠款，黄某乙有权收回此房屋，造成的一切经济损失肖某某自负。虽该协议对由谁办理物权变动未作约定，但根据合同的文义解释原则，“交付原始购房契约”应视为由黄某乙向肖某某交付其购买此房屋时与他人签订的合同，且在二审庭审中肖某某表示在签订合同时知悉该案争议房屋尚未办理房产证。合同签订后，黄某乙已将房屋交付给肖某某使用，其已经履行了合同约定的义务，所以肖某某也应当履行支付购房余款的义务。原审判决认定事实清楚，上诉人肖某某的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2300元，由肖某某承担。
本判决为终审判决。
审判长余多成
审判员连振华
代理审判员郑鹏飞
二Ｏ一一年二月十日
书记员袁永明（兼）
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