重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民再终字第X号
抗诉机关：重庆市人民检察院
申诉人(一审原告、二审上诉人）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被申诉人(一审被告、二审被上诉人)重庆渝亚房地产开发建设有限公司，住所地：重庆市渝中区X路X号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人吴某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
刘某某与重庆渝亚房地产开发建设有限公司(简称渝亚公司)商品房买卖合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2007年9月18日作出(2007)中区民初字第X号民事判决后，刘某某不服，向本院提起上诉。本院于2008年5月20日作出（2008）渝五中民终字第X号民事判决。刘某某仍不服，向重庆市人民检察院申诉，该院向重庆市高级人民法院提出抗诉，重庆市高级人民法院于2009年3月30日作出（2009）渝高法民抗字第X号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人刘某某、被申诉人渝亚公司的委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案已审理终结。
一审法院认为，刘某某与渝亚公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应当认定为有效。
一、关于双方签订的《商品房买卖合同》是否约定有阳台。渝亚公司不建设阳台是否又违反《住宅设计规范》的规定，是否构成违约。本院认为，双方签订的合同第三条所载明的内容，虽然在“帝都广场”B栋X—X号房屋阳台一栏内划有“／”，备注栏商品房阳台在(非封闭式)栏中划有“√”。从该款项的结构布局看，备注栏中关于阳台的约定显然应当以双方约定有阳台为前提。由于在阳台一栏内划有“／”，应当认为，双方并无关于阳台的约定。故在(非封闭式)栏中虽然划有“√”，也不能认为双方在合同中有阳台的约定。故应当认定为双方所约定的房屋没有关于“阳台”的约定。庭审中，刘某某对渝亚公司所交付房屋本身是符合双方约定的轴线范围，没有异议。由此进一步说明，渝亚公司所建设的房屋是满足了双方合同约定的。刘某某又认为，房屋不建设阳台违反《住宅设计规范》(x—1999)规定。本院认为，鉴于渝亚公司所建设的房屋已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，可以认为，渝亚公司所建设房屋已通过验收并符合国家相关规定。刘某某要求确认渝亚公司违约，由于缺乏相应事实依据，不予支持。
二、渝亚公司未建设合同约定的同声传译会议室、会所，是否构成违约问题。该争议刘某某举示的证据为，渝亚公司发布的报刊广告等宣传资料所载明的内容。按照相关司法解释的规定，报刊广告等宣传资料载明的内容应当具体确定，对商品房买卖合同的订立及其房屋价格的确定有重大影响时，应当视为合同内容。由于双方在合同中没有“同声传译会议室、会所”的约定，故首先应确定被告是否发布了相应的广告，且该广告内容能够认定为合同之条款。事实上，刘某某所举示的证据为复印件，渝亚公司对其真实性不予认可，刘某某也未提交其他证据予以佐证，故本院无法确认刘某某所举示证据的真实性。即，刘某某举示的证据本院不能作为本案认定事实的依据。根据该认定，当然不能认定广告内容可以作为双方的合同条款。据此，刘某某请求确认渝亚公司违约，缺乏相应证据证明，不予支持。
三、关于刘某某请求确认渝亚公司禁止其办公，系违约行为。本院认为，渝亚公司是否实施了禁止刘某某在所购买房屋办公是首先应当查明的问题。按照双方合同的约定，刘某某所购买的“帝都广场”B栋X-X号房屋其性质为住宅，对该约定双方均无异议。2007年4月6日，双方办理接房事宜时，刘某某以所接房屋违反相关强制性规定为由，拒绝接房。不难看出，刘某某从签订合同开始到起诉时止，未曾直接占有、使用过所购买的房屋。虽然在2005年6月29日后，刘某某多次要求渝亚公司认可实施了禁止其办公，并向相关行政机关投诉。但由于刘某某尚未接房，并未直接控制所购买的房屋。在该情况下，渝亚公司即禁止其办公，无从谈起。庭审中，刘某某也没有证据证明，渝亚公司实施了禁止办公的行为。由此，刘某某请求确认渝亚公司禁止办公，系违约，没有相应的事实依据，不予支持。
四、关于刘某某请求确认渝亚公司所交付房屋的主卧室、厨房的通风开口面积不符合《住宅设计规范》(x—1999)的规定，构成违约问题。首先要查明渝亚公司交付房屋在主卧室、厨房的通风开口面积是否违反《住宅设计规范》规定，及违反该规定是否构成违约问题。按照双方合同的约定，渝亚公司的主要义务是在约定的交房时间内将原告购买的经质量验收合格的房屋交付给刘某某。同时，向其出具住宅质量保证书、住宅使用说明书。本案在审理中，渝亚公司建设的“帝都广场”已于2004年11月25日取得政府相应职能部门颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该事实可以认为，“帝都广场”经过了竣工验收，通过了规划、公安消防、环保等部门的验收。刘某某该诉请所举示的证据为，重庆市建委有关人员现场勘察结论示意图。由于该证据为复印件，渝亚公司对其真实性又不予认可。由此，请求确认渝亚公司违约，不予支持。综上，刘某某要求确认渝亚公司违约，本院不予支持。其诉请，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：驳回刘某某的诉讼请求。本案受理费100元，由刘某某负担。
本院二审认为，刘某某与渝亚公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，是有效合同。双方签订的合同第三条所载明的内容，虽然在帝都广场B栋X—X号房屋阳台一栏内划有“／"，备注栏商品房阳台在(非封闭式)栏中划有“√”。从该款项的结构布局看，备注栏中关于阳台的约定显然应当以双方约定有阳台为前提。由于在阳台一栏内划有“／’’，应当认为，双方并无关于阳台的约定。故在(非封闭式)栏中虽然划有“√”，也不能认为双方在合同中有阳台的约定。故应当认定为双方没有关于房屋有“阳台”的约定。
刘某某提出讼争房屋未建设非封闭式阳台和窗户过小，违反《住宅设计规范》的相关规定。根据重庆市建设委员会对刘某某等业主投诉的《查处重庆帝都广场东方曼哈顿涉外商务公寓的建筑是否符合国家强制性标准的投诉申请》的答复：刘某某等人购买的住宅，部分卧室、起居室的通风开口面积不足该房间地板面积的1/20，部分厨房的通风开口面积不足0.6m2，不满足《住宅设计规范》(x—1999)第5.1.5条规定以及重庆市建设委员会有关人员现场勘察结论示意图，可确认刘某某购买的该套房屋相关位置的通风不满足《住宅设计规范》规定。但按照双方合同关于房屋交付的约定，渝亚公司的主要义务是在约定的时间内将刘某某购买的“经质量验收合格”的房屋进行交付，同时，向其出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。因讼争房屋所在的由渝亚公司建设的帝都广场已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记》，而取得备案登记必须以经过规定的各项验收为前提。故可以认为，本案讼争房屋已达到合同约定的交付条件。
综上，因双方合同中没有关于“非封闭式阳台’’的约定，同时讼争房屋符合合同约定的交付条件，故对刘某某关于讼争房屋未建设非封闭式阳台和窗户过小，违反《住宅设计规范》的相关规定，系渝亚公司在违约的理由，本院不予采纳。
刘某某上诉提出渝亚公司发布建设同声传译会议室、会所设施的广告要约，而现渝亚公司并未兑现，系违约。按照相关司法解释的规定，报刊广告等宣传资料载明的内容应当具体确定，对商品房买卖合同的订立及其房屋价格的确定有重大影响时，应当视为合同内容。由于双方在合同中没有“同声传译会议室、会所”的约定，故首先应确定渝亚公司是否发布了相应的广告，且该广告内容能够认定为合同之条款。通过对刘某某举示的渝亚公司关于建设配置同声传译会议室、会所等的宣传广告的审查，本院认为该广告内容对双方合同的订立及房屋价格并无重大影响，相应的广告内容不应认定为双方合同之条款。故对刘某某的该项上诉请求，本院不予支持。
刘某某关于确认渝亚公司禁止其办公，系违约行为的上诉请求。按照双方合同的约定，刘某某所购买的“帝都广场”B栋X—X号房屋其性质为住宅，对该约定双方均无异议。由于刘某某尚未接房，其是否将所购房屋用于办公，以及渝亚公司对此是否予以禁止都尚未发生，刘某某上诉请求确认渝亚公司禁止其办公系违约，无事实依据，本院亦不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘某某承担。
抗诉机关抗诉理由为：原判认定刘某某购买房屋没有阳台，与约定不符。刘某某购买房屋是作为办公用，广告承诺的配套设施等，应认定对订立、价格有重大影响。被申诉人的行为违约，原判认定事实不清、适用法律不当。
经审理查明，渝中区X路、五一路“帝都广场”系渝亚公司开发建设的房屋。2003年9月26日，刘某某(买受人)与渝亚公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》约定，出卖人将位于本区X路、五一路的“帝都广场”B栋X—X号房屋一套预售给买受人所有。该房屋的性质为住宅，其套内面积为122.06m2，单价为(按套内面积计算)7236.59元／m2。双方约定，签约当日，刘某某支付购房款x元，余款70万元以银行抵押贷款的方式支付。又约定，出卖人应当在2004年8月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。在合同第三条买受人所购买商品房的基本情况一栏内，关于住宅阳台一栏中划有“／’’。在备注栏内，该商品房阳台是(封闭式)或者(非封闭式)一栏内，在(非封闭式)栏内划有“√"。同时，双方对刘某某所购买房屋的轴线范围亦予明确。当月29日，《商品房买卖合同》经重庆市房地产交易所备案登记。
2005年6月29日，刘某某向渝亚公司发出函件称，我们在报刊上及你公司宣传资料上知晓其出售的东方曼哈顿涉外商务公寓，现你公司却禁止业主入住办公，我们认为你公司既违约，且无权禁止。为此，要求渝亚公司将该问题公示业主，由业主决定或者由政府相关部门决定。同年7月25日，渝亚公司回复称，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，你所购买的房屋为住宅性质，合同的第l8条也约定买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的设计用途。为此，我公司坚持“纯住宅高级公寓”的管理理念。
2005年12月3日，刘某某去函渝亚公司称，由于渝亚公司将本人所购房屋在广告中定性为“商务公寓”，现又禁止业主办公，其广告属于虚假，要求解除合同。渝亚公司在12月14日回函重申，根据合同的约定，“帝都广场”B栋X—X号房屋为住宅房屋。买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的设计用途并坚持“纯住宅高级公寓”的管理理念。对以不能办公为由提出退房，渝亚公司不同意。
与此同时，刘某某等业主又分别向规划部门、国土资源和房屋管理部门咨询和要求对渝亚公司违法问题予以处理。相应部门对其来信均在其职责范围内予以解释。
2007年3月23日，刘某某又向渝亚公司发出《关于要求渝亚公司解释不建设合同约定的封闭阳台、设施及房屋通风等不符合(住宅设计规范)和声明不接房理由的函》称，2007年3月20日下午5时，我们再次前往接房发现：1、不建设合同约定的非封闭阳台。2、交付房屋的窗户、通风、燃气、面积测绘又违反合同约定和《住宅设计规范》，3、未履行建设同声传译会议室、会所等设施。4、禁止业主办公。要求渝亚公司予以解释。否则，拒绝接房。并要求渝亚公司，l、提供、出示房屋符合验收交付使用条件的证明文件。2、确定禁止办公系渝亚公司的企业行为。3、未履行建设同声传译会议室、会所、非封闭阳台的理由及其依据。4、出示通风、燃气、面积测绘符合《住宅设计规范》的证明文件、依据。当月27日，渝亚公司回函称，2007年3月20日下午5时，我公司售房人员按业主提出的要求带刘某某等看房并非是接房。房屋符合验收交付使用条件的证明文件在我公司与张某某的民事判决书中已阐明，你来办理接房手续时，我公司立即提供并出示。另外，B塔X楼以上是公寓式住宅楼层，该商品房阳台是指位于内天井处的非封闭阳台。房屋通风、燃气、面积测绘我公司严格按照设计要求施工，未违反有关规定。
2007年4月6日，刘某某前往渝亚公司办理接房手续，并在渝亚公司委托的物管公司出具的《清水房验房表》上签字。在业主意见中刘某某写明：房屋不符合《住宅设计规范》要求，如通风等。未建设合同约定的阳台、会所等设施。故，拒绝接房。
2007年4月16日，重庆市建设委员会对刘某某等业主投诉的《查处重庆帝都广场东方曼哈顿涉外商务公寓的建筑是否符合国家强制性标准的投诉申请》予以答复。其答复意见称，你们购买的住宅，部分卧室、起居室的通风开口面积不足该房间地板面积的1/20，部分厨房的通风开口面积不足0.6m2，不满足《住宅设计规范》(x—1999)第5.1.5条规定。该答复意见又载明，《住宅设计规范》(x—1999)第5.1.5条规定不属于强制性条文。
另查明，2004年11月19日，帝都广场通过重庆市规划局规划验收，重庆市规划局给渝亚公司发放了《重庆市建设工程规划验收合格证》。ll月25日，重庆市建设委员会向渝亚公司颁发了“帝都广场”建竣备字(2004)X号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。渝亚公司就帝都广场的房屋用途、相关设施配置曾作“居家办公两相宜、X楼专门配置三个同声传译会议室、X楼配置高级会所、生态景观花园、游泳池、X楼配置会议中心、避难间、X楼配置水吧、多功能厅、避难间、X层至X层为商务公寓、引进国外国际著名物管公司。”的宣传。
上述事实，有原两审在卷证据证明，本院予以确认。
针对抗诉机关的抗诉理由，分别评判如下：
1.是否约定有阳台
双方签订的合同第三条所载明的内容，在帝都广场B栋X—X号房屋阳台一栏内划有“／"，备注栏商品房阳台在(非封闭式)栏中划有“√”,合同附图上有阳台形状的图示。再审审理中，本案双方当事人认可：合同附图上“阳台”部位已修建，但未建客厅到“阳台”位置附图载明的隔断门。刘某某认为是约定阳台未建设完成，渝亚公司认为是没有约定阳台，所以隔断门未作。本院认为，合同条款约定没有阳台，该条款的备注栏是在条款约定有阳台前提下对阳台形式的补充说明，不能以备注内容反过来证明存在阳台的约定。作为合同附件的图纸虽与合同具有同等效力，但无文字说明，不足以否定双方的约定。该房屋已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，表明房屋已通过验收并符合国家相关规定。刘某某主张未修建阳台违约的请求不予支持。
2.渝亚公司未建设广告宣传的同声传译会议室、会所，是否构成违约问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院认为，刘某某所购房屋为住宅，广告宣传的同声传译会议室、会所可能对合同订立、价格有一些影响，但现有证据不能判断有重大影响，原二审认定该广告内容不是合同条款正确，故不能据此认定渝亚公司违约。
综上所述，抗诉机关抗诉理由不能成立，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第五中级人民法院（2007）渝五中民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长蒲宏斌
审判员赵祥伙
代理审判员潘小美
二00九年七月二十七日
书记员陈莹
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