重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2009）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审原告）：余某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）—X号。
委托代理人：唐莎，重庆市南岸区大法法律服务所法律工作者（特别授权）。
委托代理人：郝佩刚，重庆市南岸区大法法律服务所法律工作者（特别授权）。
被上诉人（原审被告）：重庆市江大建设开发（集团）有限公司。住所地：重庆市南岸区X路南华大楼二楼。
法定代表人：许某某，董事长。
委托代理人：刘建华，重庆悦城律师事务所律师。
委托代理人：杜娟，重庆悦城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市恒杰物业管理有限公司，住所地：重庆市南岸区X路南华大楼二楼。
法定代表人：蒋某某，董事长。
委托代理人：刘建华，重庆悦城律师事务所律师。
委托代理人：杜娟，重庆悦城律师事务所律师。
上诉人余某与被上诉人重庆市江大建设开发（集团）有限公司、重庆市恒杰物业管理有限公司排除妨碍纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2008年12月18日作出（2008）南法民初字第X号民事判决，余某对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年5月20日询问了本案，余某及其委托代理人唐莎、郝佩刚；重庆市江大建设开发（集团）有限公司及重庆市恒杰物业管理有限公司委托代理人刘建华、杜娟参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，1998年6月24日重庆中山房地产有限公司与重庆市灿晖物业有限公司经南岸区计委批准立项，由两公司出资，联合新建南华大楼，并先后共同取得南华大楼建设工程规划许某证、投资许某证、建设用地批准书。2000年2月23日重庆市中山房地产有限公司取得渝地房（2000）预字X号重庆商品房预售（预租）许某证。1999年9月24日，重庆中山房地产有限公司与程李签订了《商品房预售合同》，将位于南岸区X路南华大楼轴线x—21区间的C型临街门面出售给了程李。2003年3月，经有关部门批准，南华大楼建设项目变更由被告江大公司接管并建成。原告为南华大楼业主之一，被告恒杰公司在2006年更换物管公司前为南华大楼业主提供物业服务。2003年10月10日，被告江大公司向重庆市规划局南岸区分局提交《关于确认消防通道的请示》中请求该局确认南华大楼轴线F—H14—21区间是否为消防通道。同月15日，该局在请示上注明“该位置按我局审批的图纸为人流和消防通道”。之后，南华大楼业主委员会及两被告联合向南岸区人民政府提出了《关于恢复南华大楼出入通道的申请》，要求恢复大楼门厅通道。2003年12月4日，南华大楼经重庆市南岸区公安分局消防处消防验收合格。同月26日，被告江大公司对南华大楼业主委员会作出《承诺书》，承诺在2004年1月20日前按照南岸区规划及消防部门审定的位置，恢复大楼的人流和消防通道。2005年6月28日，南华大楼业主委员会及两被告共同签订了《南华大楼物业管理补充协议》，该协议第二条约定：“2007年7月前开通X号门面（现为“十分利”）旁的通道供业主使用，同时关闭现有通道（车库通道旁）；从本协议生效起至2007年7月，该通道面积部分（十分利）的租赁收入交业主委员会，人民币500元正，租赁行为中断除外。三个月正常情况下，如月收费率达不到95%，本协议终止”。庭审中，原告与两被告明确该通道为2.5米宽、12米长。2007年7月前，两被告没有如约开通X号门面的通道供业主使用。故原告以前述请求诉情至本院。
一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条规定“城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧场、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途”。第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；需要变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案”。《重庆市城市规划管理条例》第十六条规定：“经批准的各项城市规划，任何单位和个人不得擅自改变。确需改变的应按规定程序报批”。根据《中华人民共和国消防法》规定，县级以上地方各级人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。可见，在没有经过法定程序，并经有权部门批准之前，不得擅自改变规划条件。南华大楼的人流、消防通道经过了规划部门批准，建成的通道已经消防部门验收合格，尽管南华大楼业主委员会及两被告联合向南岸区人民政府提出了申请，要求恢复大楼门厅通道，但在有权部门批准之前，南华大楼业主委员会及两被告均无权擅自改动现有的人流、消防通道。被告江大公司对南华大楼业主委员会作出承诺、南华大楼业主委员会及两被告共同签订的《南华大楼物业管理补充协议》中关于变更通道的约定，需经有关行政部门批准，方为有效。故对原告请求判令被告开通并返还南华大楼建设区规划内的共同通道（X号门面）的诉讼请求，本院不予支持。遂判决：驳回原告余某的诉讼请求。案件受理费167元，由余某负担。
余某不服一审判决，向本院提起上诉，理由是：一、原判认定事实错误，被上诉人将规划设计的人流通道私自改为门面出售给第三人，侵害了业主的共有物权，其与业主委员会签订的协议属合同法律关系，双方均应严格履行；二、原判适用法律错误，本案不应适用《规划法》调整，应适用《物权法》和《民法通则》的相关规定。请求二审法院撤销原判，依法改判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，南华大楼已建成的人流、消防通道经过了规划部门批准、并经消防部门验收合格，若要变更规划条件，需按规定程序报批。本案中虽然南华大楼业主委员会及两被上诉人联合向南岸区人民政府提出了申请，要求恢复大楼门厅通道，同时南华大楼业主委员会也与两被上诉人签订了相关协议并作出承诺，但在有关部门未作出批准之前，双方当事人是无权改变规划条件的，其签订的协议中关于变更通道的约定因未经有关行政部门批准，属无效约定，故上诉人认为被上诉人侵害了其共有物权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审适用《中华人民共和国城乡规划法》并无不当，上诉人称原判适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费167元，由上诉人余某负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长袁文
审判员胡洪亮
代理审判员王冬
二00九年六月十六日
书记员邓柯言
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