上诉人（原审被告）呈贡县森源药业有限责任公司。住所地：呈贡县X路。
法定代表人邢某某，董事长。
特别授权诉讼代理人周文忠、陈东华，云南建耀律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司。住所地：呈贡县X街道办事处龙城街X号。
法定代表人戴某某，董事长。
特别授权诉讼代理人尧宗梁，云南伟欣律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人郭竹仙，该公司监事。
上诉人呈贡县森源药业有限责任公司（以下简称森源药业）与被上诉人呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司（以下简称“泰峰公司”）租赁合同纠纷一案，上诉人森源药业不服云南省呈贡县人民法院（2008）呈民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭，于2009年1月6日对本案进行了公开询问。上诉人森源药业法定代表人邢某某及代理人周文忠、陈东华，被上诉人泰峰公司代理人尧宗梁、郭竹仙，到庭参加了询问。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认，2008年1月8日，泰峰公司公布“呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司关于糖烟酒综合大楼商场到期对外公开招标具体实施方案”，标底概况为：标底52万元，中标后承租期5年。投标的综合大楼商场X层、X层建筑面积1442平方米，于2008年2月20日到期。其中X层有一半要到2009年2月8日到期，未到期这一半的租金x元转由承租者收取。2008年1月18日，中标号为X号的林年胜中标，中标价为130万元。2008年2月21日，泰峰公司与森源药业就泰峰公司所属的“呈贡糖业烟酒综合大楼”一、二层商场的租赁事宜签订了《呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司租赁经营合同》，双方的法定代表人戴某某、邢某某在该合同上签字并盖单位印章，泰峰公司方的郭竹仙、森源药业方的林年胜还在该合同上签字。该合同约定：1、森源药业向泰峰公司承租呈贡糖业烟酒综合大楼一、二层商场，商场X层有一半要到2009年2月8日到期，森源药业必须延续合同到期后方可使用；2、租期自2008年2月21日至2013年2月20日，给予森源药业装修时间60天，至2013年4月20日共计五年；3、森源药业每年支付泰峰公司租金130万元；4、租金实行先交款后使用，森源药业必须在合同签字之日起3日内（即2008年2月23日前）交30％，计39万元给泰峰公司，余款91万元至2008年4月30日前一次性结清第一年租金；5、投标前所交投标保证金10万元用做合同履行经营保证金；6、森源药业如不按期交纳合同条款规定应缴纳的各种费用给泰峰公司，每逾期一天，按应缴纳金额收取千分之一（1‰）滞纳金。而且，在合同履行期间，任何一方不得违反合同条款的规定，如有一方违反，导致终止合同，违约方应赔偿对方当年承租费（130万元）和合同履行保证金（10万元）。
2008年1月18日，森源药业分2次向泰峰公司支付租金10万元。2008年2月21日，森源药业分2次向泰峰公司支付保证金10万元；分3次向泰峰公司支付租金20万元。2008年5月7日，森源药业向泰峰公司支付租金30万元。2008年5月15日，泰峰公司向森源药业发出《通知书》，要求森源药业于2008年5月19日前结清尚欠的租金70万元并承担由此产生的滞纳金，否则泰峰公司将按照租赁合同的条款解除合同、终止合同。2008年5月21日，森源药业向泰峰公司提出《呈贡县森源药业有限责任公司关于协商减免部分房租的申请》，要求泰峰公司减免其部分房租，将租金降为100万元以内。2008年5月23日，泰峰公司向森源药业送达了《回复通知》，不同意森源药业提出的减免租金的要求。并再次通知森源药业在2008年5月27日前严格按照租赁合同和《通知书》一次性结清租金余款和相应的违约滞纳金。2008年6月11日，泰峰公司向森源药业发出《关于解除、终止“租赁经营合同”的通知》，通知森源药业解除、终止双方签订的租赁经营合同并要求森源药业承担违约责任。2008年6月11日，森源药业向泰峰公司提交《呈贡县森源药业有限责任公司关于对“解除终止租赁经营合同的通知”的回复》，不同意泰峰公司单方解除《租赁经营合同》。
原审法院审理认为，泰峰公司与森源药业签订的《租赁经营合同》是合同当事人的真实意思表示，其约定符合法律规定，属合法有效的合同，受法律保护，对合同当事人均有约束力。关于本案争议焦点之一泰峰公司与森源药业谁违约的问题，森源药业主张“泰峰公司只交付合同约定所租房子面积的3/4，还有1/4的面积未交付。”与《呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司关于糖烟酒综合大楼商场到期对外公开招标具体实施方案》记载的标底概况、及泰峰公司与森源药业签订的《租赁经营合同》中记载的承租条件相悖，泰峰公司在2009年2月8日前未交付商场X层有一半的行为并没有违反合同的约定。森源药业未按约定向泰峰公司支付70万元租金的行为，已经违反合同约定，致泰峰公司不能实现合同目的，属根本性违约。关于本案争议焦点之二泰峰公司与森源药业签订的《租赁经营合同》是否已被解除的问题，由于森源药业拒不向泰峰公司支付70万元租金的行为属根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，具备当事人解除合同的法定条件。由于泰峰公司将《关于解除、终止“租赁经营合同”的通知》送交森源药业，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，泰峰公司与森源药业签订的《租赁经营合同》自通知送达时解除。森源药业在民事活动中，应诚实守信，履行自己的合同义务。泰峰公司的诉讼请求，除其主张实现债权费用3万元，即律师代理费不予支持外（本案不是非律师代理而不能进行诉讼的案件），其他诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。森源药业的答辩意见不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司与被告呈贡县森源药业有限责任公司签订的《租赁经营合同》于2008年6月11日解除；二、由被告呈贡县森源药业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内将所租赁的呈贡糖业烟酒综合大楼一、二层商场交还给原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司；三、由被告呈贡县森源药业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司支付违约金70万元；四、由被告呈贡县森源药业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司支付滞纳金x元；五、由被告呈贡县森源药业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司支付房屋占用费x.68元（房屋占用费算至2008年6月13日止，2008年6月14日以后的房屋占用费按每日3561.64元计算至被告呈贡县森源药业有限责任公司将租赁物交还原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司之日止）；六、驳回原告呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司的其他诉讼请求。诉讼费x元由被告呈贡县森源药业有限责任公司负担。
上述一审判决宣判后，森源药业不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判泰峰公司违约并驳回其全部诉讼请求，支持森源药业提出的扣减租金的请求，由泰峰公司承担一、二审的全部诉讼费。事实和理由如下：一、一审判决事实认定错误，认定上诉人根本性违约属于黑白颠倒、是非混淆，既无事实依据又无法律依据。本案中真正违约的是泰峰公司，具体表现在：第一，泰峰公司没有按时交付房屋；第二、泰峰公司未交付商场二层一半的房屋给森源药业。森源药业在本案中没有任何违约行为，森源药业没有按照合同约定的时间全部交纳租金，是因为双方签订的合同对未交付的二层房屋对应的租金应扣减多少约定不明又未达成补充协议造成的，责任完全在泰峰公司。森源药业没有全部交付租金是依据以上法律规定行使合法抗辩权，是一种符合法律规定的应当受到法律保护的合法行为，不构成违约。二、一审判决确认双方之间签订的《租赁经营合同》于2008年6月11日解除，属于明显适用法律错误。森源药业是因为有对未交付房屋部分应扣减多少租金约定不明的法定事由从而导致租金数额不明确无法支付租金，泰峰公司无权行使解除权。三、一审法院不是居中裁判，而是被上诉人的代言人。
被上诉人泰峰公司答辩认为：泰峰公司在本案中不存在任何违约的情形，森源药业认为泰峰公司违约的理由不能成立。本案从2008年2月21双方签订合同后，被上诉人多次向上诉人催收房租，期间也长达四个月的时间，本案不适用最高法院关于商品房买卖的司法解释，上诉人引用的法律错误。双方的合同约定了森源药业先付租金后使用的原则，对于款项的交付时点约定得很清楚，但上诉人并没有按照合同的约定来支付，构成根本违约。关于本案的合同是否已经解除的问题，森源药业已经收到了解除合同的通知，根据法律的规定，解除合同的通知到达被通知人时生效，所以该通知已经在2008年6月11日到达上诉人时生效。本案中的合同已经解除，根据合同法的规定，合同解除后，终止履行，恢复原状，上诉人所交的70万元已经作为违约金扣减，上诉人使用房屋根据租金的标准来计算房屋占用费也是合理的。综上，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求以及理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审征询各方当事人对原审判决确认事实的意见，上诉人森源药业认为一审判决确认的2008年1月8日，泰峰公司公布《呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司关于糖烟酒综合大楼商场到期对外公开招标具体实施方案》及内容有异议，认为不是事实，只是泰峰公司单方提出的方案，森源药业没有收到过，也不清楚；同时，一审判决确认的“在合同履行期间，任何一方不得违反合同条款的规定，如有一方违反，导致终止合同，违约方应赔偿对方当年承租费（130万元）和合同履行保证金（10万元）。”也与合同约定不符，对其余事实没有异议。被上诉人泰峰公司对一审判决确认的事实没有异议，对其余双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。除一审判决确认的事实外，泰峰公司还补充了如下事实：2008年5月15日泰峰公司向森源药业发出的《通知》内容中确认泰峰公司已于2008年2月21日严格认真地履行了该合同约定的全部义务；2008年5月21日，森源药业向泰峰公司提出《呈贡县森源药业有限责任公司关于协商减免部分房租的申请》中确认泰峰公司于2008年5月15日送交森源药业的《通知书》已收悉，而且双方签订合同后，泰峰公司多次到森源药业处收取租金，由于森源药业部分房屋转租未果，导致森源药业未能全额支付租金给泰峰公司，合同签订后，泰峰公司还积极配合，多次协助森源药业做了大量转租工作；2008年5月23日，泰峰公司向森源药业送达的《回复通知》，除了一审判决确认的“不同意森源药业提出的减免租金的要求，并再次通知森源药业在2008年5月27日前严格按照租赁合同和《通知书》一次性结清租金余款和相应的违约滞纳金”之外，还包括“否则，解除、终止合同，并追究森源药业的违约责任”的内容。
本院认为，原审判决所确认的《呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司关于糖烟酒综合大楼商场到期对外公开招标具体实施方案》及相关内容，因上诉人森源药业否认收到该方案，被上诉人泰峰公司也未能提交将该方案送交对方的证据予以证实，虽然双方确认森源药业是通过招投标程序取得争议商场的租赁权，但本院无法确认招标文件就是泰峰公司提交的公开招标具体实施方案，且就二层商场的问题双方已经通过签订租赁合同予以了明确，故该实施方案与本案的处理无必然的因果关系，本院对一审确认的该部分事实不予确认。同时，一审法院在确认事实部分引用双方合同约定内容时对违约责任的具体承担加以括弧注明，虽然注明内容无误，但在事实部分陈述应当忠于原文，本院对此予以纠正。关于被上诉人泰峰公司补充的事实，因均系双方无争议证据内容的展开，本院对之作为案件事实加以确认。
二审中，被上诉人泰峰公司向本院提交了一份呈贡县人民法院收保管款单据，欲证明本案争议商场二层另一半的经营者将租金交至呈贡县人民法院。经质证，上诉人森源药业对该证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，不能证明对方观点。
本院认为，该证据与本案的处理缺乏直接的关联，本院对之不作为本案诉讼证据加以确认。
本案争议的焦点是：森源药业在履行合同过程中是否构成根本性违约，也即泰峰公司是否有权解除合同。
本院认为，双方所签订的租赁合同系双方当事人真实意思的一致表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，故该合同系自成立时生效。合同生效后，即对双方当事人负有约束力，根据双方的合同，森源药业最迟应在2008年4月30日前一次性结清第一年租金共计130万元，但森源药业只支付了60万元的租金，虽然森源药业就租金具体支付的标准存有异议并就该异议致函泰峰公司要求调整，但合同的调整需经双方协商一致，森源药业调整租金的请求并无证据证实得到泰峰公司的认可，故森源药业仍应按照双方的约定支付租金，由于支付租金是租赁合同中承租方的主要义务，森源公司无法定免责事由逾期未付清租金的行为已导致泰峰公司订立合同的目的无法实现，且泰峰公司已提前于2005年5月15日以书面通知的形式进行过催告，森源公司在合理期限内仍未履行，已构成根本性违约，应当承担相应的违约责任，泰峰公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，依法对双方合同享有法定解除权，有权解除合同，故泰峰公司向森源药业发出的《关于解除、终止〈租赁经营合同〉的通知》已于通知到达时即2008年6月11日发生合同解除的效力，合同已经解除。关于森源药业作为抗辩提出的泰峰公司违约在先的两点理由：其一，关于泰峰公司逾期交房，根据森源药业提供的证据可以反映，泰峰公司交付的部分房屋存在逾期交付的问题，但上述房屋逾期交付的日期均为2008年3月10以前，逾期日期分别为14天和18天，在森源药业于2008年5月21日的减免租金申请中并未就逾期交房提出过异议，且根据合同履行的实际情况，泰峰公司的逾期交房行为与森源药业的逾期支付租金的违约情节不同，不能形成有效抗辩，森源药业有权据此另行主张泰峰公司的违约责任，但据此拒付租金缺乏事实和法律依据；其二、关于泰峰公司未交付二层商场一半的问题，根据双方的合同约定，租金实行先交款后使用，在2009年2月8日前泰峰公司只能交付二层商场的一半给森源药业，森源药业仍需支付每年130万元的租金，森源药业在该合同上签章的行为已表明了对内容的确认，在无法定理由予以推翻前，泰峰公司未交付二层商场一半的行为符合合同约定，并无不当。综上，森源药业的两点抗辩理由均不能成立。一审法院关于违约责任的判定和合同是否解除的认定准确、无误，本院予以确认。
租赁合同解除后，承租人应向出租人返还依据合同取得的租赁房屋和场地，本案中承租人森源药业自始并未取得二层商场的另一半进行过占有使用，故一审判决森源药业返还二层商场的全部给泰峰公司，缺乏事实和法律依据，且腾还房屋的日期十日较短，有违常理，本院对此予以纠正。关于森源药业应承担的违约金，根据合同的约定应当为当年租金和合同履行保证金，即140万元，森源药业通过代理词已经向本院申请适当减少违约金，根据森源公司的违约情形，比照泰峰公司遭受的实际损失，本院认为双方约定的违约金140万元过分高于造成的损失，森源药业要求适当减少违约金的请求符合本案实际，本院将森源药业应付的违约金适当调整为50万元。关于泰峰公司请求的滞纳金，因有事实和法律依据，一审法院予以支持，本院予以确认。关于泰峰公司所主张的房屋占用费，因双方的合同自2008年6月11日泰峰公司的解除通知到达时解除，故2008年6月11日以前森源药业应当支付的是租金，此后至实际腾房之日止才应为房屋占用费，自2008年6月11日止，森源药业应当承担的租金应为x.68元，此后为房屋占用费，计算标准参照合同约定的租金标准每日3561.64元计算至森源药业实际腾还房屋之日止。此外，由于合同解除，泰峰公司还应当向森源药业返还其收取的60万元租金和10万元的合同履行保证金，与森源药业应承担的违约金和租金两相扣减后，除50万元违约金抵扣外，森源药业还应向泰峰公司支付租金x.68元。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分处理结果不当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、维持云南省呈贡县（2008）呈民初字第X号民事判决第（一）、（四）、（六）项；
二、撤销云南省呈贡县（2008）呈民初字第X号民事判决第（二）、（三）、（五）项；
三、上诉人呈贡县森源药业有限责任公司于判决生效后三十日内将所承租的呈贡糖业烟酒综合大楼一层商场和二层商场的一半腾还给被上诉人呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司；
四、上诉人呈贡县森源药业有限责任公司于判决生效后十日内支付被上诉人呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司租金x.68元以及房屋占用费（按每日3561.64元计，自2008年6月12日开始起算至房屋实际腾还之日止）。
本案一、二审案件受理费各x元，由上诉人呈贡县森源药业有限责任公司承担60％，即x.40元，由被上诉人呈贡泰峰糖业烟酒有限责任公司承担40％，即x.60元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如呈贡县森源药业有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后法律规定的期限内向云南省呈贡县人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长蔺以丹
审判员黄某
代理审判员杨茜
二○○九年二月九日
书记员申开勇
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