上诉人（原审原告）韩某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人管景梅，梁园区白云法律事务所（略）。
被上诉人（原审被告）中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司。
代表人李某某，职务：经理。
委托代理人李某辉、何某某，河南京港（略）事务所（略）。
原审被告中国人寿保险股份有限公司商丘分公司。
代表人赵某某，职务：总经理。
委托代理人吴峰，该公司法律顾问
上诉人韩某某与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司（以下简称财产保险公司）、原审被告中国人寿保险股份有限公司商丘分公司（以下简称人寿保险公司）商品房销售合同纠纷一案，韩某某于2010年1月27日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告返还购房款（面积误差在3％以内的部分）4862元及利息。2、双倍返还购房款x元（面积误差超过3％以外的部分）。商丘市梁园区人民法院经审理于2010年7月18日作出（2010）商梁民初字第X号民事判决，韩某某不服该判决，在法定期限内提起上诉，本院于2010年12月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人韩某某及委托代理人管景梅，被上诉人财产保险公司的委托代理人李某辉、何某某，人寿保险公司的委托代理人吴峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1995年3月27日，原告韩某某(乙方)与原商丘地区保险房地产开发公司(甲方)签订了购房协议书。合同约定，1、乙方购买甲方五羊商场X楼X号营业房1套，建筑面积57.51平方米，单价38O0／平方米，合计金额x元，交付时按实际面积丈量，款多退少补。2、①┄┄②购房协议签订后，乙方一次性交清购房款，甲方按每平方米优惠400元，乙方购X楼X号营业房1套，建筑面积57.51平方米，计优惠价x元，乙方应交购房款x元。3、交房时间定于1995年12月30日。协议还规定了延期付款、交房的违约责任等内容。原告于签订协议当日按优惠价一次性交清了购房款x元，出售方也按时将房屋交付给原告使用。此后，原告一直未对所购房屋办理产权登记手续。2009年11月，原告办理产权登记手续时，经商丘市衡信房地产测绘有限公司实际丈量，该房实际建筑面积为47.89平方米。原告找二被告协商相关事宜未果，引起纠纷。
另查明，原商丘地区保险房地产开发公司的主管上级中国人民保险公司商丘分公司于1996年改制分立了人寿保险公司、财产保险公司二个公司。分立后，房地产公司于1998年更名为五羊房地产开发公司，归属第二被告财产保险公司主管。2000年11月10日，财产保险公司对房地产公司进行了资产的清理和接收，并在工商部门进行了注销登记。
原审法院认为：根据法律有关规定，商品房买卖中因建筑面积与合同约定面积不符产生的纠纷的处理原则，以合同约定为准。本案原告与房地产公司所订立的购房协议书明确约定了房屋面积“交付时按实际面积丈量，款多退少补”的处理方法，应按此约定执行。房地产公司主管单位原中国人民保险公司商丘分公司于1996年改制分立了人寿保险公司、财产保险公司二个公司。分立后，房地产公司归属第二被告财产保险公司主管，注销时，财产保险公司对该公司的资产进行了清理和接收，因此，财产保险公司依法应对房地产公司的民事行为承担责任，而被告人寿保险公司不应承担责任。原告要求被告财产保险公司返还购房款的诉请，本院依法予以支持。按照双方约定的多退少补原则，合同约定面积为57.51平方米，实际建筑面积是47.89平方米，面积相差9.62平方米。约定的优惠价为34OO元／平方米，原告共交购房款x元，多交款3400元／平方米×9.62平方米=x元。被告财产保险公司应返还给原告。原告要求被告返还面积误差在3％以内的部分4862元购房款及利息、双倍返还面积误差比超过3％以外部分购房款x元的诉请没有法律依据，本院不予支持。原告购买房屋后，被告一直未告知原告面积有误差，直至2009年11月，原告在办理房屋产权手续时才发现面积不符而提起诉讼。被告称原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩观点，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司返还原告韩某某购房款x元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告韩某某其他诉讼请求。如果被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告韩某某负担600元、被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司负担7O0元。
上诉人韩某某不服一审判决上诉称：被上诉人存在违约行为，应返还x元购房款，并从1996年1月1日起按月息10％计息赔偿给上诉人。请求二审法院撤销原判，改判为被上诉人返还多收房款x元，加上利息x元。
财产保险公司答辩称：上诉人的上诉请求超出了一审诉请及审理范围，本案应驳回上诉人的上诉请求。上诉人所购房屋是临楼梯的一套，其楼梯属公摊面积，应由楼梯两侧房屋各分摊50％，因此，房屋面积并未相差9.62平方米，且上诉人之诉已超过诉讼时效。
人寿保险公司庭审中口头答辩称：由于原判决人来保险公司未承担责任，故请求二审法院维持对我公司不担责任的判决。
根据各方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被上诉人应否承担违约责任，应如何某担。
双方当事人对争议焦点无异议，二审中均未提供新的证据。
本院经审查明的事实与原审查明的基本事实相同。
本院认为，韩某某与原商丘地区保险房地产开发公司1995年3月27日所签订的购房协议书，系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、法规的规定，属有效合同。双方当事人均应按该协议书履行义务，享受权利。然而原商丘地区保险房地产开发公司并未按购房协议的约定，交付给韩某某足额面积的房屋，交付的房屋面积比合同约定的面积少9.62平方米。虽然双方购房协议第一条约定：“交付时按实际面积丈量，款多退少补”。但是，在交付房屋时，对房屋的面积并没有实际丈量，以致从1995年起韩某某实际使用房屋面积比合同约定面积少9.62平方米的情况延续至今。原商丘地区保险房地产开发公司存在违约行为，对由此给韩某某造成的损失，重组后的财产保险公司应承担民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）、面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予以支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。故，财产保险公司应返还韩某某面积误差比在3％以内的房价款5866.02元（1.7253×3400元）及利息，面积误差比超出3％的部分x.96元〔（9.62-1.7253）×3400×2〕。
综上，韩某某原诉返还面积误差比在3％以内部分的购房款及利息，双倍返还超过3％以外部分的请求合法有据，应予支持。其上诉请求返还多收款x元及x元利息无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定原商丘地区保险房地产开发公司未按约定交付韩某某足额面积房屋的事实清楚，但仅判令返还多收款项不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市梁园区人民法院（2010）商梁民初字第X号民事判决第二项：即二：驳回原告韩某某其他诉讼请求。撤销第一项：即一、被告中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司返还原告韩某某购房款x元。于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司返还韩某某购房款5866.02元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从1995年3月28日起计算至付清之日止）；并于本判决生效后10日返还韩某某超出3％之外部分的购房款x.96元。
一、二审案件受理费共计2600元，韩某某与中国人民财产保险股份有限公司商丘分公司各负担1300元。
本判决为终审判决。
审判长王保中
审判员赵某庆
代理审判员盛立贞
二0一一年二月十二日
书记员邵甜
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