广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2005)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州信鸿房地产有限公司，住所地：广州市X路十号珠江规划大厦八楼。
法定代表人梁某，职务：董事长。
委托代理人黄广储，广东致德律师事务所律师。
委托代理人李某甲，男，广东致德律师事务所职员。
被上诉人(原审原告)张某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)李某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人广州信鸿房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：广州信鸿房地产有限公司(以下简称信鸿公司)领有房管部门核发的穗房预字第（略）号《商品房预售许可证》，预售广州市海珠区工业大道X号广州药用玻璃厂金玫瑰苑(自编：金瀚轩、金洛轩)。2001年12月20日张某某、李某乙与信鸿公司签订《商品房买卖合同》(编号：穗房合字（略）号)和《商品房买卖补充协议》，订明张某某、李某乙向信鸿公司预购金洛轩X号商品房，该商品房的建筑面积为66.40平方米，售价总金额（略）元。信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，张某某、李某乙不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿张某某、李某乙已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使张某某、李某乙取得房地产权属证书之日止。双方一致同意，信鸿公司责任不包括下列情况：1、信鸿公司不可克服、不可控制的原因，包括但不仅仅限于下列情况：政府行为；法律法规及政府规章、制度的变化导致产权证不能正常办理的；等等。但信鸿公司对上述情况的发生负举证责任。2、其他非信鸿公司原因导致产权证不能正常办理的情形。该《合同》经广州市房地产交易所登记。之后，张某某、李某乙依约定向信鸿公司付清购房款。信鸿公司于2003年9月16日分别开具金额为（略）元、（略）元的购房发票，2002年3月20日张某某、李某乙收楼。
诉讼中，张某某、李某乙于2004年7月5日取得了房管部门于2004年6月25日核发的《房地产权证》。为此，张某某、李某乙放弃了要求信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书的请求。由于《房地产权证》记载的建筑面积比《商品房预售合同》的记载的建筑面积少，信鸿公司在2004年7月30日退还了（略）元房款给张某某、李某乙。
2004年6月7日，张某某、李某乙向广州市海珠区人民法院提起诉讼称，其与信鸿公司于2002年1月15日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定其向信鸿公司购买位于海珠区工业大道X号(现定为江南大道南)嘉鸿花园金洛轩703房屋，该房屋建筑面积共66.40平方米，并约定了交房、办理产权、支付房款等各自的权利、义务及违约责任条款。之后，其按双方约定支付了全部房款（略）元，并向信鸿公司支付了办理产权的税费等，信鸿公司也依约履行了交房义务。但是，信鸿公司却没有按约定办出其房产证，信鸿公司的行为显然违背了合同规定，构成了较为严重的违约。为维护其合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令信鸿公司立即到房地产主管机关办理产权过户手续和房地产登记手续，向其交付房地产权属证书；并由信鸿公司向其支付迟延办证的违约金(按其已付房款总额的每日万分之十计算，从2004年3月20日计算至2004年7月5日止)；2、信鸿公司承担本案诉讼费用。
信鸿公司辩称，其公司一直在履行合同义务，其公司取得了《房屋权属证明书》后，已分批递件送入房管局申办交易过户手续。其公司主观上没有故意懈怠协同张某某、李某乙办证的过错，由于办理《房屋权属证明书》涉及多个政府部门，各个部门独立办理相关的事务，其公司作为开发商无权监督和催促政府部门，因此，将造成产权证迟办理的原因转嫁其公司是不公平的，而且双方约定的违约金过高，应调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，张某某、李某乙的《房地产权证》己经办好，并发给张某某、李某乙、退还《房地产权证》记载的建筑面积与《商品房预售合同》的记载的建筑面积差房款给张某某、李某乙，违约金的本金应以退款后金额计算到房管部门核发《房地产权证》日止，故其公司不同意张某某、李某乙的诉讼请求。
一审法院认为，张某某、李某乙与信鸿公司签订的《商品房预售合同》是合法、有效的合同，当事人应自觉履行。双方在合同中约定：信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由信鸿公司提供的资料报产权登记机关备案。如因信鸿公司的责任，张某某、李某乙不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：信鸿公司按日赔偿张某某、李某乙已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使张某某、李某乙取得房地产权属证书之日止。信鸿公司在2002年3月20日交付房产给张某某、李某乙使用，在2004年7月5日才将房管部门于2004年6月25日核发的《房地产权证》发给张某某、李某乙。信鸿公司的行为，违反了合同约定，应承担违约责任。对于约定的违约金的计算标准，信鸿公司认为过高要求调低，迟延办证期间参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。因迟延办证的违约责任合同己明确约定，该约定不违背法律规定，且约定在房屋交付使用后720日内未取得房地产权属证书的情况下，才按已付房款总额的万分之十计算违约金，信鸿公司要求调整，不符合法律的规定，不予支持。对于违约金的本金计算，信鸿公司虽然发证当日退还了部分房款给张某某、李某乙，但张某某、李某乙要求的违约金是发证前部分，应按张某某、李某乙以付房款计算，信鸿公司要求按退还减少面积房款后金额计算无理，不予支持。该违约金应从张某某、李某乙逾期取得房地产权属证书的次日起计至信鸿公司继续履行其义务使张某某、李某乙取得房地产权属证书之日止。诉讼中，信鸿公司主张违约金计算到2004年6月25日止，根据当事人意思自治原则，故按信鸿公司意见处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2004年11月8日作出如下判决：广州信鸿房地产有限公司在本判决生效之日起10日内按张某某、李某乙已付购房款（略）元的每日万分之十的标准计付从2004年3月20日起至2004年6月25日止的迟延办证违约金给张某某、李某乙。案件诉讼费745元，由信鸿公司负担。
一审宣判后，信鸿公司不服，向本院提起上诉称：其司是依法成立的房地产开发企业，主观上不存在迟延办证的故意和过失。从办理相关手续的时间可以看出其司一直在积极为办理张某某、李某乙的房屋权属证书做出大量的工作。因为办理房屋权属证书涉及多个程序及政府部门，其司无法监督和催促政府部门办理事务，所以其司与张某某、李某乙之间办证纠纷的根本原因在于政府部门，这是社会公认的事实。如将政府部门的原因造成迟延办证的责任转嫁给其公司是不公平的。计算迟延办证违约金的基数应为（略）元；逾期办证违约金标准应为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算(即每日万分二点一)。故上诉请求：1.改判以（略）元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算(即每日万分二点一)迟延办证违约金；2.张某某、李某乙承担本案一、二审诉讼费用。
张某某、李某乙答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，被上诉人张某某、李某乙与上诉人信鸿公司就买卖广州市海珠区工业大道X号广州药用玻璃厂金洛轩X号商品房自愿签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。合同约定信鸿公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；如因信鸿公司的责任，张某某、李某乙不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书，信鸿公司需承担违约责任。经审查，信鸿公司实际于2002年3月20日将上述房产交付给张某某、李某乙使用。由于信鸿公司未能依约使张某某、李某乙在2004年3月10日前取得该房产的权属证书，已构成违约。因此，一审法院判决信鸿公司承担相应的违约责任，符合双方合同约定和有关法律规定。信鸿公司上诉认为迟延办证是政府行政主管部门的原因，主张不承担迟延办证违约责任的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
本院认为，本案的主要争议焦点有两个：1.合同约定的迟延办证违约金的标准是否过高，是否应予调整；2.计算迟延办证违约金的基数(本金)。
关于迟延办证违约金的标准。张某某、李某乙与信鸿公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》约定：如因信鸿公司的责任，张某某、李某乙不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，信鸿公司按日赔偿张某某、李某乙已付房款总额的万分之十的违约金，直至信鸿公司继续履行其义务使张某某、李某乙取得房地产权属证书之日止。信鸿公司在一审答辩认为双方约定的违约金标准过高，请求调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院认为，在张某某、李某乙没有举证证明其他损失情况下，因信鸿公司逾期办证给张某某、李某乙造成的损失是可以确定的，主要是银行利息损失。双方合同约定的按张某某、李某乙已付房款总额的每日万分之十的违约金计算标准，高于银行贷款利率近十倍。由此可见，该违约金标准明显过高。结合信鸿公司合同办证义务已实际履行完毕和信鸿公司迟延办证的违约时间的事实，故信鸿公司请求将迟延办证违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，符合有关法律的规定，本院予以支持。一审判决认定合同约定的迟延办证违约金是否过高，适用法律错误，应予纠正。
关于计算迟延办证违约金的基数。本院认为，尽管信鸿公司于2004年7月5日将张某某、李某乙所购房屋的房地产证交给了张某某、李某乙，同时退回了面积差房款（略）元。但本案确定信鸿公司计付迟延办证违约金的时间从2004年3月20日起至2004年6月25日止，该期间张某某、李某乙已付房款总额是（略）元，信鸿公司尚未退回面积差房款给张某某、李某乙。因此，一审判决信鸿公司计付迟延办证违约金的基数为（略）元正确。信鸿公司上诉认为计算迟延办证违约金的基数应为（略）元(（略）元－（略）元)，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，审查一审判决除认定合同约定的迟延办证违约金是否过高，适用法律错误，予以纠正外；其余判决内容并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，判决如下:
变更广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决为：广州信鸿房地产有限公司在本判决送达之日起10日内以张某某、李某乙已付购房款（略）元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付从2004年3月20日起至2004年6月25日止的迟延办证违约金给张某某、李某乙。
本案一、二审受理费各745元，均由上诉人信鸿公司负担373元，被上诉人张某某、李某乙共同负担372元。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO五年八月二十三日
书记员朱琳
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