上诉人（原审被告）潘某某，男。
委托代理人杨忠明，上海敏诚善（略）事务所（略）。
委托代理人陆垒，上海敏诚善（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）张某某，男。
委托代理人王廷芳，江苏漫修（略）事务所（略）。
委托代理人吴健，江苏漫修（略）事务所（略）。
上诉人潘某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2010）锡滨太民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，张某某系无锡市X镇X村板桥街X号房屋（3间）所有权人，共有人为其妻惠某某。2008年4月30日，张某某与潘某某签订《租房协议》一份，协议约定：潘某某租该3间房作营业使用，租期为3年（2008年5月1日起至2011年5月1日止），每年租金x元，租金一年一次性付清，先付房租后使用；水电费由潘某某自负；如果政府拆迁与张某某无关。协议签订后，张某某即将该房交付潘某某使用。2008年5月4日，潘某某依约向张某某支付了2008年5月1日起至2009年4月30日止的租金x元。2008年5月19日，潘某某即以该房为住所地，个体开业经营无锡市滨湖区雪浪鸿运手机大卖场。2009年3月，潘某某得知无锡市人民政府拆迁管理办公室以锡政拆通（2009）第X号公告将该房列入拆迁补偿安置范围，即与张某某口头协商：年租金x元改为一月一付，每月5000元。后潘某某分别于2009年5月2日、6月2日、7月17日、8月18日向张某某支付了租金共计x元。2009年9月，潘某某得到无锡市朝阳房屋拆迁有限公司希望该拆迁地块租赁户尽快另行择地经营的友情告知。2009年9月25日，张某某见潘某某在搬取该房屋内物品，即向潘某某讨要9月份租金，次日潘某某向张某某支付了租金5000元。自此，潘某某离开该租赁房屋至今。后张某某因见该租赁房屋大门锁闭不再经营，其妻惠某某又分别在2009年9月28日、10月29日收到无锡供电公司雪浪供电所的电费（2048元）缴费通知单，即诉至法院，要求判令：1、解除该租房协议；2、潘某某向其支付2009年10月起至2010年4月的租金x元以及2009年8月、9月的电费2048元。
一审中，法院要求潘某某本人到庭接受调查，但其未到。2010年9月3日，法院在庭审结束后，为防止双方损失扩大，经征询双方委托代理人同意，对上述房屋予以了查封。后法院又要求张某某本人、潘某某本人于2010年10月11日一起至现场参加解封清点。2010年10月11日，张某某及其委托代理人到场，潘某某未到。经法院委托人员开锁，并解封勘查：板桥街X号门面房3间位于锡南路西，门面向东，该房毗邻南北向为“亮睛眼镜”、“标榜造型”、“乐百氏水便利”等其他店面（正在经营中）；3间门面房用2扇蓝色卷帘门锁闭，上有“雪浪潘某手机大卖场”红底白字招牌；卷帘门内有玻璃门X扇（其中两扇用马蹄形锁从内锁闭，现场找到该锁钥匙），室内西墙有“雪浪潘某手机大卖场”红底金字招牌和蓝色“公司简介”标牌，写字台2张，玻璃柜台2圈18节，玻璃柜台内有手机包装空盒、充电器、电池及SD储存卡转接槽、数据转接线共百余个。张某某当场确认上述物品不是其所有。2010年10月28日法院再次向潘某某发出《通知书》一份，要求潘某某于11月3日至法院协助清理上述物品并说明情况，潘某某于11月1日向法院寄《函》一份，称：“无时间到法院来，2009年9月底钥匙给了张某某，双方已经结清，我将房屋内能搬走的、需要的东西全部都搬走了，其他的应该都是些不要的东西”。
上述事实，有房屋所有权证、个体工商户营业执照、有关拆迁公告、友情告知书、租金收据、电费缴费通知单、查封笔录、现场调查笔录、现场摄影照片、《租房协议》、《通知书》、《函》等证据及庭审笔录在卷证实。
原审法院认为，2008年4月30日张某某与潘某某签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，2009年5月至9月间，双方基于拆迁原因而变更租金的支付方式，亦是双方真实意思表示，法院予以确认。潘某某辩称，其在2009年9月25日已将所租房屋钥匙交还张某某，并口头协商解除了租赁合同，但未提供相应的证据且张某某未予认可，其应承担举证不能的责任。法院现场勘查的情况表明租赁房内尚有潘某某经营手机的相关物品，潘某某在向法院寄送的《函》中亦自认“房屋内能搬走的、需要的东西全部都搬走了，其他的应该都是些不要的东西”，亦表明其搬离租赁房的行为并不能证明双方在2009年9月底已有了解除《租赁协议》的合意；且潘某某多次在法院规定的时间内，未到庭参加协助清理并说明情况，可视为其自行放弃诉讼权利。现该租赁房被锁闭，张某某作为房屋所有权人和实际出租人为避免损失扩大，要求解除《租赁协议》，理由正当，法院予以支持。关于张某某要求潘某某支付自2009年10月起至2010年4月租赁房屋的租金x元，于法有据，应予支持。关于张某某要求潘某某一并支付租赁期内的电费2048元，因该款尚未垫付且涉及到第三人利益，本案不予理涉。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，作出判决为：一、解除张某某与潘某某于2008年4月30日签订的《租房协议》；二、潘某某应于判决生效后立即向张某某支付2009年10月1日至2010年4月30日的租金x元；三、潘某某应于判决生效后15日内从无锡市X镇X村板桥街X号房屋内迁出；四、驳回张某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费680元，由张某某负担30元，由潘某某负担650元。
潘某某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院不应在庭审结束后查封诉争房屋，并以房屋内的现状为依据来认定双方之间未解除租赁合同。2、其在原审中提供的关于动迁的通知和函告以及双方口头变更租金支付方式的事实，结合常理足以证明双方租赁合同关系已于2009年9月协商解除。3、被上诉人即使对合同解除存有异议，也应在法定期限内提出，因其超过法定的异议期，故视为其认可合同已解除的事实。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人张某某辩称：1、上诉人认为双方协议解除租赁关系，未提供证据，其不予认可。即使其亲眼看见上诉人从租赁房屋内向外搬东西，也不能证明双方租赁关系已经解除。2、上诉人在离开租赁房屋时并未向其交付钥匙，根据一审法院对房屋现场勘查清点的情况可以证实上诉人的遗留物品仍占据着租赁房屋，直到上诉人回函明确表态放弃遗留物品所有权，其才得以收回房屋。3、由于上诉人拖欠租金长达7个月，其享有法定解除权及要求上诉人支付房屋租金的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：双方在2008年4月30日签订的《租房协议》中约定，租用期间，张某某无权干涉潘某某经营和转让权。此外，本案所涉租赁房屋截止2010年8月未被拆除，旁边店面照常经营。
上述事实由《租房协议》、现场拍摄照片以及原审庭审笔录在卷佐证。
本案双方的争议焦点在于《租房协议》是否已于2009年9月26日解除。
本院认为，根据合同法规定，合同解除的方式有合意解除和单方解除。合意解除需有证据证明双方存在合意；单方解除则应通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构在约定或法定异议期内确认解除合同的效力。本案中，拆迁公告发布并不必然导致合同解除，根据法院查明情况，截止2010年8月，涉案房屋并未拆除，旁边店面照常经营。双方签订的为期三年的租赁合同履行过程中，虽口头协商变更了租金支付方式，但并未变更固定期限的租赁方式，任何一方当事人均不能随时解除合同。由于张某某无权干涉潘某某的经营和转让，故其无法从潘某某搬离租赁房屋的行为中直接判断出解除合同的意思表示。而且从租赁房屋的实际控制权来看，潘某某未证明其已将租赁房屋钥匙归还张某某的事实，根据现场勘查，潘某某尚遗留了百余件物品，在其明确放弃遗留物品所有权之前，其仍实际占用着租赁房屋。
综上，潘某某既未与张某某达成解除租赁合同的共识，亦未向张某某明示单方解除合同，并不引起单方解除异议期的起算，潘某某的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人潘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长潘某明
代理审判员林中辉
代理审判员沈君
二○一一年三月十一日
书记员王倩
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