原告河南致先实业集团有限公司。
法定代表人李某某，董事长。
委托代理人焦某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人冯某某，男，X年X月X日出生。
被告天安保险股份有限公司三门峡中心支公司。
负责人杨某某，经理。
委托代理人刘胜泽，河南民心（略）事务所（略）。
原告河南致先实业集团有限公司（以下简称致先公司）与被告天安保险股份有限公司三门峡中心支公司（以下简称天安保险三门峡中心支公司）解除合同纠纷一案，原告致先公司于2010年11月15日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年12月21日在本院尹庄法庭公开开庭进行了审理。原告致先公司的委托代理人焦某某、冯某某，被告天安保险三门峡中心支公司的委托代理人刘胜泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告致先公司诉称，2006年10月26日，原灵宝市X村信用合作社（后归属灵宝市X村信用合作联社）与被告签订房屋租赁合同，将其位于尹溪路中段西侧24间房屋出租与被告，租赁期限为2007年1月15日至2012年1月14日止，年租金为x元，付租金日期为每年的2月份。2008年9月9日，灵宝市X村信用合作联社与原告签订房屋转让合同，将原灵宝市X村信用合作社位于尹溪路X号（包括出租给被告的房屋）的土地使用权和房屋所有权全部转让与原告，并于2009年4月9日将转让房屋交付与原告，同年7月24日进行了房屋变更登记，该房屋的租赁合同当事人亦相应变更为原告和被告。但自2009年1月15日至今，被告未向灵宝市X村信用合作联社和原告交付分文租金，已经构成根本违约。为此，原告起诉要求解除原、被告间租赁合同，要求被告立即迁出租赁房屋。
被告天安保险三门峡中心支公司辩称，2006年10月26日，被告与灵宝市X村信用合作社签订了为期5年的房屋租赁合同，租金约定为每年2万元，按年支付，每年的第2个月底前付清本年度租金。合同签订后，被告投资13余万元对房屋及门头进行装修，同时被告按约定将租金支付给出租人（2008年因灵宝市X村信用合作社被灵宝市X村信用合作联社接管，租金支付给灵宝市X村信用合作联社），双方一直按约履行。2008年底，灵宝市X村信用合作联社通知被告，称被告租用的房屋已出售，并与被告协商处理善后事宜，口头承诺，如提前解除合同造成被告职场搬迁，对被告的损失予以补偿。2009年元月，被告上级主管部门督促被告尽快办理房租支付事宜，而灵宝市X村信用合作联社口头答复，正在与买方办理手续，房租先不支付。2010年元月，被告还未来得及与灵宝市X村信用合作联社联系解决租金问题时，原告向被告的灵宝市服务部发出通知，要求交纳租金并于2月底前搬出腾空承租的房屋。被告及时与原告及灵宝市X村信用合作社联系解决问题，但其相互推诿，至今未解决。被告认为，原告成为新房主从未告知被告，因此，被告不能向原告交纳租金，况且2009年度的租金是出租人不收，而并非被告不交纳，即使房主现变更为原告，被告只能从接到通知后按照合同约定向原告交纳租金。因双方所约定的租赁合同期限未满，原租赁合同继续有效。自2010年4月起，原告因改造房屋的施工活动，造成被告租用的房屋无法正常使用，也给被告造成很大损失。被告请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告致先公司向本院提交的证据材料有：1、灵宝市X村信用合作社与被告签订的房屋租赁合同复印件1份，以此证明灵宝市X村信用合作社与被告签订房屋租赁合同，将位于尹溪路的24间房屋租赁给被告，约定的租赁期限、租金及违约责任等。2、原告与灵宝市X村信用合作联社签订的房地产转让合同书、灵宝市房产权证市区字第x号房屋所有权证书各1份，以此证明灵宝市X村信用合作联社于2008年9月9日将该房屋转让与原告。3、会议记录复印件1份,以此证明原告内部研究催收房屋租金和腾出房屋事宜。4、7户承租人收到原告催收房租和腾空房屋书面通知的签字单及焦XX、杨XX证明各1份，证实原告已于2010年元月27日向包括被告在内的所有承租人送达了催收房屋租金和腾出房屋的书面通知。5、张XX证明1份，以此证明已于2010年元月26日告知被告所租赁房屋已转让与原告。
被告天安保险三门峡中心支公司向本院提交的证据材料有：1、房屋租赁合同复印件1份、2007年及2008年租金支付凭证复印件各1份，以此证明被告与灵宝市X村信用合作社签订房屋租赁合同的相关内容及被告支付租金情况。2、原告方通知1份，以此证明被告自2010年1月27日才知道原告成为新房主。3、被告营业场所照片3张，以此证明原告施工导致被告承租的房屋无法正常使用。4、秦X所出具的证明1份及出庭作证证言，证明灵宝信用社给被告送达通知时，口头答应对提前解除合同，给被告造成的损失可给予补偿，且2009年初，被告提出交房租，而信用社表示房租可暂不予支付。4、证人郭XX证言，证明原告自2010年4月施工以来，影响被告正常营业，至同年9月彻底无法营业。
庭审中，经质证，被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据5有异议。被告认为原告提交的证据1房屋租赁合同复印件不真实，租金应是每年2万元；对证据2房地产转让合同书复印件、房屋所有权证书复印件真实性有异议；被告认为原告提交的证据3与本案无关；证据5不能证实原告主张。原告主张被告提交的证据1只能证明被告对原房屋所有权人支付了2009年1月14日之前的租金；原告认为被告提交的证据3未显示拍照日期，既使被告无法正常使用所承租的房屋，也属原告正当利用房屋的情形；原告主张被告提交的证据4、证据5不能证实被告主张。原、被告对原告提交的证据4及被告提交的证据2的效力无异议。
本院确认上列双方均无异议的证据材料形式合法，内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。原告提交的证据2房地产转让合同书复印件、房屋所有权证书复印件各1份，系经与原件核对无误的复印件，内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。原告提交的证据3、证据5,形式合法、与原告提交的证据4相互印证，内容客观真实，与本案案件事实有关联，可以作为本案定案的依据。原告提交的证据1及被告提交的证据1、证据3、证据4，本院将结合案情及其它有效证据予以综合分析认定。
本院根据上述有效证据并结合庭审中双方当事人的陈述，可以认定以下案件事实：2006年10月26日，原灵宝市X村信用合作社（后归属灵宝市X村信用合作联社）与被告天安保险三门峡中心支公司签订房屋租赁合同1份，将其位于灵宝市X路的24间房屋出租与被告，租赁期限为2007年元月15日至2012年元月14日止，书面合同中约定年租金为x元，实际执行中年租金为x元，每年的2月份付清当年的租金。被告承租上述房屋后，分别向灵宝市X村信用合作社、灵宝市X村信用合作联社支付了2007年、2008年度的租金各x元。2008年9月9日，灵宝市X村信用合作联社与原告签订了房屋转让合同，将位于尹溪路X号（包括被告承租的房屋）的土地使用权和房屋所有权全部转让与原告，并于2009年7月24日进行了房屋产权变更登记。2008年底，灵宝市X村信用合作联社告知被告房屋已出售，但双方因为是否继续租赁房屋发生纠纷。2009年1月15日后的租金，被告未向灵宝市X村信用合作联社或原告支付，原告于2010年1月27日向被告等租房户发出通知，要求被告在十日内交纳租金，并于2月底前搬出并腾空房屋，但被告仍未支付租金，也未腾空房屋。2010年4月，原告开始对上述房屋进行改造施工，同年9月，被告停止营业。原告于2010年11月15日诉至本院，要求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告立即迁出承租房屋。本案在调解过程中，原告坚持其诉讼请求，而被告则表示租赁合同应当继续履行，如果腾房，要求原告赔偿被告装修损失，因双方意见分歧较大，致本案调解未果。
本院认为，被告与原灵宝市X村信用合作社签订房屋租赁合同，双方形成房屋租赁合同关系，被告作为承租人依法应按合同约定支付租金。租赁期间，被告承租的房屋产权虽发生变化，但被告仍应按租赁合同的约定向房屋的新产权人即原告支付租金。但自2009年1月15日起，被告未向原告支付房屋租金，后又经原告催要未果，被告的行为已构成违约。由于被告的违约行为致使原告不能实现本案房屋租赁合同目的，原告作为出租人依法有权要求解除合同，其诉讼请求理由正当，本院予以支持。被告辩解其未支付租金的原因系灵宝市X村信用合作联社及原告行为所致，其并不存在过错，不足以成为其不交纳房租的合理理由，其辩解理由不当，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除灵宝市X村信用合作社与被告天安保险股份有限公司三门峡中心支公司2006年10月26日房屋租赁合同。
二、被告天安保险股份有限公司三门峡中心支公司于本判决生效后十日内迁出上列第一项房屋租赁合同中所约定的租赁房屋。
案件受理费500元，由被告天安保险股份有限公司三门峡中心支公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审判长刘万胜
审判员杜秋平
审判员马志光
二○一一年二月二十日
书记员刘宇炜
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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