上诉人（原审被告）秦某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人陈永贵，武陟县X镇法律服务所（略）。
被上诉人（原审原告）何某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人刘小建，武陟县X镇法律服务所（略）。
上诉人秦某某与被上诉人何某某租赁合同纠纷一案，何某某于2010年1月19日向武陟县人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、秦某某立即停止侵权，并退还何某某租金x元；2、秦某某赔偿何某某经济损失x元；3、本案的诉讼费及其他费用由秦某某承担。原审庭审中，何某某将第一项诉讼请求变更为：要求终止合同，退还租金x元。武陟县人民法院于2010年10月26日作出（2010）武民初字第X号民事判决，秦某某不服，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2010年12月28日公开开庭审理了本案。秦某某及其委托代理人陈永贵、何某某及其委托代理人刘小建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：何某某与秦某某于2009年5月3日签订了一份房屋租赁协议，秦某某为协议的甲方；何某某为协议的乙方。约定秦某某将其房屋租赁给何某某，何某某用于经营童装生意。首期暂定三年，从2009年7月1日起至2012年7月1日止；每年租金x元，何某某首期支付x元，余款x元于2010年1月30日前交清。2010年1月初，秦某某因急需用钱多次向何某某催要，何某某未支付x元租金。2010年元月13日，秦某某突然在何某某租赁的房门前堆土，阻挠何某某正常营业，何某某因此报警求助，由于该案属民事纠纷，故公安机关对双方纠纷未作处理。由于秦某某在何某某服装店门口堆土致使何某某无法正常营业，何某某只好于元月13日之后停业。
原审法院认为：何某某、秦某某签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，为有效协议。何某某、秦某某约定，何某某支付首期x元租金，余款x元在2010年1月30日前交清。秦某某在2010年1月13日前多次向何某某催要未交的x元租金，何某某虽然有拒付租金的情形，但双方约定的交款时间在2010年元月30日之前，因此何某某没有在元月30日之后拒付租赁费的事实。因此何某某在履行合同期间不存在违约的情形。秦某某在何某某营业期间强行在何某某经营的服装店门前堆土，导致何某某无法经营，秦某某的行为侵害了何某某的租赁经营权，应承担因此而形成的侵权责任。截止2010年元月14日，何某某实际租赁秦某某房屋六个月，扣除使用房屋租金6000元，秦某某应返还何某某租金x元。何某某要求终止与秦某某的租赁合同，理由充分，予以支持。至于损失，何某某在承租房屋后对该房进行了装修。花去装修费x元，何某某根据实际使用该房屋的时间要求秦某某补偿装修损失x元，请求数额过高，补偿费用确定为8000元较妥。至于营业损失，何某某的证据不力，不予支持。据此，原审法院判决：1、解除何某某与秦某某之间的房屋租赁协议；2、秦某某应返还何某某租金x元；3、秦某某应补偿何某某房屋装修费8000元；4、上述第2、3项秦某某应于判决书生效后十日内履行完毕；5、驳回何某某的其他诉讼请求。诉讼费900元，由秦某某承担800元；由何某某承担100元。
秦某某上诉称：一、一审审理程序严重违法，应予依法纠正。其程序违法之处表现在：1、原审法院在对此案的审理中共通知开庭六次，在第四次开庭前，何某某从未向人民法院提出过证人出庭作证申请，在开庭时秦某某也多次提出异议，认为何某某的请求超出了提请期间，但一审法院却视而不见，拒不采纳，仍强行通知何某某近亲属到庭作证。2、何某某在第四次庭审前诉讼请求仅有三项，在双方激烈辩论中何某某提出变更第一项诉讼请求为终止合同，返还租金x元。但秦某某当庭提出反对，明确表述何某某的变更申请违背了《证据规则》和一审法院举证通知书第三条的规定，超出了法定期间，法院应予驳回。面对如此明了的客观事实，一审法院既不将变更手续送达秦某某，又没有下达任何某面裁定，这一作法显然是偏袒一方。3、何某某在一审整个庭审程序中，其三项诉讼请求（包括变更后的）中从来没有提出“解除何某某、秦某某之间房屋租赁协议”的请求，根据《民诉法》不诉不审的原则，法院根本无权另造新案，越权判决。而这一情况却恰恰发生在一审法院的判决书中，判决书的第一项赫然写明“解除何某某、秦某某之间的房屋租赁协议”，这一作法实在令人百思不得其解。4、本案中从何某某的诉状中不难看出，何某某从未提出过解除合同的请求，也承认未通知过秦某某要求解除合同，根据《合同法》第九十三、九十四、九十六条之规定，通知解除是前置程序，一审法院未诉直接判决的做法严重损害了秦某某的合法权益。二、一审法院在事实认定上明显袒护一方，存在重大错误。其错误处有：1、一审认定“秦某某在何某某营业期间强行在何某某经营的服装店门前堆土，导致何某某无法经营……应承担因此而形成的侵权责任”，这一认定没有任何某实依据，事实上，本案被上诉人何某某在与秦某某签订租赁协议后，因经营不善，生意萧条，一直亏损，在经营期间曾多次找秦某某要求减少租赁费或退租，但均遭到秦某某拒绝，出于无奈，何某某才出此下策，故意在自己门口堆土，造成秦某某侵权假象，然后再诉之法院。这一做法有目击证人可某证实。2、依据我方向法庭提供的现场照片可某看出，直至2010年3月19日何某某仍在开门营业，且庭审中何某某承认至今未将门面房钥匙交于秦某某，面对如此明了的客观事实，一审法院却认定2010年元月14日何某某已不再经营，这一认定实在是荒唐可某。3、何某某在一审中面对第二项请求，仅提供其本村村民魏田辈的证明一份，而没有任何某同和发票来证明其与被上诉人发生过装修业务，为此秦某某一审中也明确提出质疑，很显然一审法院的判决事实明显错误。4、一审法院在何某某没有提出解除合同请求的情况下，判决双方解除合同的做法，严重违背了客观事实。三、一审法院在适用法律上存在严重错误。如何某某诉求的是终止合同，依法应适用《合同法》第九十一条的规定，而一审法院却引用的是九十四条。综上，一审法院认定事实不清，审理程序违法，适用法律错误，判决结果显失公正，请求：1、依法撤销武陟县人民法院作出的（2010）武民初字第X号错误民事判决，改判驳回何某某的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由何某某承担。
何某某答辩称：请求驳回上诉，维持原判。
根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、秦某某是否实施了在何某某承租的房屋前堆土的行为，何某某要求解除合同有无事实和法律依据；2、何某某要求退还房租及赔偿损失有无事实和法律依据。经征求双方意见，均无异议，本院予以确定。
针对上述争议焦点，秦某某的主张是，原审认定秦某某实施了堆土行为是不符合事实的，何某某也没有证据能证明秦某某实施了堆土行为。秦某某不应对何某某承担原审判决确定的责任，秦某某没有实施侵权行为，至今何某某一直在经营，钥匙也在何某某处。原审中何某某从来没有提出过解除合同的请求，也承认从未通知过秦某某要求解除合同，根据合同法的相关规定，通知解除是前置程序，原判未诉直接判决的做法严重损害了秦某某的合法权益，何某某在2010年8月2日才向原审法院提出变更诉讼请求，要求终止合同而判决却是解除合同。
针对上述争议焦点，何某某的主张是，秦某某对何某某实施了堆土的侵权行为，且何某某在原审法院第二次调解时向原审法院提交了解除合同的书面申请，何某某理解终止合同与解除合同是一样的。
二审庭审中，秦某某申请证人马××、张××出庭作证，以此证明何某某租赁秦某某房屋门前的土不是秦某某堆的，是马××堆的。何某某对以上证人证言质证后认为，马××、张××均系马营桥村村民，与秦某某有利害关系，证言不真实，秦某某在上诉状中称何某某故意在自己门口堆土，前后矛盾。何某某在二审庭审中提交武陟县公安局詹店派出所2010年6月28日出具的证明（复印件）一份，以此证明秦某某对何某某实施了侵权行为，致使合同目的无法实现。秦某某对上述证据质证后认为，该份证明系复印件，内容不客观、不真实，不能作为定案依据。本院审查后认为，张××在作证时称其与马××拉土的时间在秋后，与本案实际情况不一致，且根据秦某某提供的2010年3月19日的现场照片，何某某租赁房屋门前的土堆均紧靠门口，显系恶意行为，马××、张××称系为院内盖房备土不符合常理，本院不予采信。何某某提交的詹店派出所出具的证明系复印件，本院不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：本案系一起租赁合同纠纷案件，双方当事人均应按照租赁合同的约定享有权利、履行义务。本案中，双方当事人争议的焦点问题有两个：一是秦某某是否实施了在何某某租赁房屋门前堆土的侵权行为，何某某能否据此解除租赁合同；二是秦某某是否应当向何某某返还租金并赔偿损失。
针对第一个问题，本院认为何某某在原审提交的证据足以证明秦某某实施了在何某某经营的服装店门前堆土的侵权行为，秦某某在二审中提交的证据存在重大瑕疵，秦某某以此证据证明堆土行为系马××、张××所为，本院不予采纳。作为房屋租赁方，秦某某的行为严重侵害了何某某的租赁权，双方之间签订的租赁合同已丧失履行基础，原审法院据此判决解除何某某与秦某某之间的房屋租赁协议并无不当。根据合同法的相关规定，合同解除系合同终止的一种情形，何某某在原审中要求“终止合同”与解除合同并不矛盾。何某某于2010年4月1日即向原审法院提交了增加诉讼请求的书面申请，原审法院在正式开庭审理时明确询问秦某某是否要求就何某某增加诉讼请求重新指定举证期限，而秦某某在原审庭审中明确表示不要求重新指定举证期限，应当构成与通知解除租赁合同相同的法律后果，秦某某认为原审法院未诉直接判决的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于原审庭审中何某某申请证人出庭作证的程序性问题，根据原审庭审笔录，证人荆沙沙、何某辉、魏燕菊出庭前何某某已向原审法院提出口头申请，证人吉素新、赵万合出庭前何某某已向原审法院提出书面申请，以上证人的证言均系查清本案事实的关键证据，原审法院从查明案件事实，公平公正处理案件的角度考虑准许以上证人出庭作证，并无不当。
针对第二个问题，在确认秦某某于何某某营业期间强行在何某某经营的服装店门前堆土这一基本事实的前提下，原审法院判决秦某某返还何某某租金x元，并酌情判决秦某某补偿何某某房屋装修费8000元，处理并无不当，秦某某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，本院认为原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由秦某某负担。
本判决为终审判决。
审判长雷前华
代审判员董翠果
代审判员田亮
二○一一年四月一日
书记员靳艳
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