原告（反诉被告）濮阳市农业生产资料公司。
法定代某人郑某某，该公司经理。
委托代某人马旭平，河南心力律师事务所律师。
委托代某人于楠，河南心力律师事务所律师。
被告（反诉原告）高某某，男，X年X月X日出生。
被告（反诉原告）代某某，男，X年X月X日出生。
二被告共同委托代某人冯玉彩，河南导航律师事务所律师。
原告(反诉被告)濮阳市农业生产资料公司与被告（反诉原告）高某某、被告（反诉原告）代某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代某人马旭平、于楠，被告（反诉原告）高某某、被告（反诉原告）代某某及其共同委托代某人冯玉彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月25日，原告与二被告签订了一份租赁合同，租赁期限自2006年10月25日起至2007年10月24日止，每年租金x元。合同到期后，经被告请求，合同又延续了一年，于2008年10月24日到期。在2008年8月合同到期前的两个月，原告就通知被告合同到期后就不再续签，让被告抓紧找房准备搬迁，当时被告以饭店刚到旺季为由，请求延期到2009年3月底，原告考虑到双方已有多年的合作关系，同意了被告的请求。但时至今日，经原告多次催促，被告都拒不搬迁，其行为严重损害了原告的合法权益，现请求法院判令被告立即搬出租赁原告的房屋，赔偿原告截至到2009年4月30日的损失3300元钱，并由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求二被告返还租赁原告的房屋，赔偿原告截止到2009年7月1日的损失7500元，并由被告承担本案的诉讼费用。
二被告（反诉原告）高某某、代某某共同辩称并反诉称，要求继续维持原、被告之间的房屋租赁关系，驳回原告的诉讼请求。原、被告之间1996年就形成了房屋租赁关系，经双方协商一致，无论是否签书面合同，都维持租赁关系、照付租金。2004年4月份，原告为了不影响市容，要求被告装修房屋，并向被告保证维持长期的租赁关系，不影响砂锅居的经营。在原告的保证下，被告先后投入了25万元对租赁房屋进行了全面装修，更新了所有餐具，安装了空调，更换了所有门窗，并安装了防盗、防火、防水等设施。2006年原告单位更换了法人代某，原、被告签订了一份书面合同，被告继续租赁原告的房屋。2008年8月，原告在无特殊情况、无特殊理由的情况下通知被告搬走，并故意停电，制造麻烦，导致被告不能正常营业。2009年4月份被告已经被迫关门至今，原告方无缘无故终止租赁合同是对被告租赁权益的侵犯。2004年被告投入了大量资金对租赁房屋进行了装修，现原告提出终止合同的行为给被告造成了经济损失，被告要求依法维持原、被告之间的房屋租赁关系，尽快恢复砂锅居的正常营业，驳回原告的诉讼请求；如果原告坚持解除租赁关系，应赔偿被告装修损失15万元，停业损失6万元，共计21万元，并由原告承担本案的诉讼费用和反诉费用。
经审理查明，1996年二被告租赁了原告的房屋从事砂锅居的经营，2004年二被告对租赁的房屋进行了装修。2006年12月20日，原告与二被告签订了一份书面房屋租赁合同，合同约定：原告将位于建设路X号的五间房屋租赁给二被告使用，房租每月2500元，全年租金共计x元，一次付清，租赁期限自2006年10月25日到2007年10月24日止；合同对原告和二被告双方的职责及违约责任都做了约定，其中违约责任约定：原告未按时交付出租房屋供二被告使用的，应向二被告支付5%的违约金;二被告逾期不交房租的，应支付全年租金3%的违约金，并且原告有权终止合同；二被告违反合同约定，擅自将原告房屋转租、转让、转借的，原告有权终止合同，二被告须向原告缴纳全年租金5%的违约金；合同期满，如果二被告继续承租，在同等条件下，二被告享有优先权，但必须在本合同期满前的一个月与原告续签合同，否则合同期满逾期不搬迁的，被告应赔偿占用原告房屋房租损失。该合同的特别约定中规定：合同期满后或合同尚未到期二被告提出终止合同，被告对承租房屋进行装修改造及增添的固定设施的所有权归原告，二被告不得私自拆除破坏；特殊情况下，原告有权提前终止租赁合同，并承担违约责任，违约金的数额以全部租金的3%为上限，原告不承担二被告的其他任何损失。合同签订后，原告和二被告都依约履行了合同。合同期满后，二被告继续租用原告的房屋，双方没有续签书面租赁合同。自2008年10月25日至2009年3月25日，原告每月收取二被告租金为3000元。
本院认为，租赁合同指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与二被告2006年12月20日在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，该合同不违反法律禁止性规定，为有效合同。该合同于2007年10月24日到期后，二被告继续使用原告的房屋，原告没有表示反对。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时同被告解除合同，故对原告要求二被告返还所租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求二被告支付截止到2009年7月1日7500元损失的诉讼请求，本院认为，二被告租用原告的房屋，应当支付租赁费，从2008年10月25日起，二被告租赁房屋的租赁费为3000元/月，自2009年3月26日至2009年7月1日，二被告应支付原告的租赁费为9500元。本案原告请求二被告赔偿其损失7500元，该数额并没有超过二被告理应支付的租赁费损失，故对原告的这一诉讼请求，本院予以支持。二被告反诉要求继续维持原、被告之间的房屋租赁关系，因原告与二被告之间的租赁关系为不定期，原告可以随时解除合同，现原告要求二被告搬迁并无不当，故本院对二被告的此项反诉请求，不予支持。对于二被告要求原告赔偿其解除租赁关系15万元装修损失、6万元停业损失的反诉请求，按照双方2006年12月20日的租赁合同约定，合同到期后，二被告对承租房屋进行装修改造以及增添设施的所有权归原告所有，二被告不得私自拆除破坏，故本院对二被告要求原告赔偿其装修损失的反诉请求不予支持；因二被告没有证据证明原告方对其制造麻烦，导致其不能营业，同时原告有权解除与二被告之间的租赁关系，故对于二被告要求原告赔偿其从2009年4月份到2009年9月份6万元停业损失的反诉请求，本院亦不予支持。综上，根据根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、二被告返还租赁原告的位于濮阳市X路X号的房屋五间，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、二被告支付原告租赁费7500元。
三、驳回二被告的反诉请求。
本案受理费150元，由二被告负担，反诉费4450元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于濮阳市中级人民法院。
审判长王伟
审判员李红权
代某审判员王勇
二00九年九月三日
书记员李艳
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