原告：郑州市经济技术协作公司，住所地：郑州市X路X号。
法定代表人：孙某甲，该公司经理。
委托代理人：唐军，大沧海律师事务所郑州分所律师。
委托代理人：赵书保，大沧海律师事务所郑州分所律师。
被告：温某某，男，42岁。
委托代理人：孙某乙，女，36岁。
原告郑州市经济技术协作公司与被告温某某租赁合同纠纷一案，本院于2009年8月4日立案受理，依法由审判员张燕杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州市经济技术协作公司的委托代理人唐军、被告温某某的委托代理人孙某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑州市经济技术协作公司诉称：2007年6月11日，原、被告签订《承租协议》一份，约定原告将其所有的位于郑州市X路X路交叉口向南50米路东门面房及二层楼（约800平方米）出租给被告使用。租期为2007年7月1日至2011年6月30日；月租金为2万元，租金按季度支付，下一季度租金须提前5天支付，若拖延付款10天，被告须支付原告年承包金20%的滞纳金；承租期间由原告负责供水、供电，费用由被告承担等等。协议签订后，被告依约一次支付原告三个月的租金，即2007年7月份至2007年9月份的租金。但之后，被告未能依约提前5天即2007年9月28日支付第二季度租金6万元，仅逾期支付了4万元，欠2万元。按照双方《承租协议》约定、被告拖延付款10天以上时间须支付原告年承包金20%的滞纳金，计x元。2008年2月，被告占有、使用的房屋方被拆迁。但被告尚拖欠原告2007年12月和2008年1月的租金4万元及2007年10月20日至2008年1月20日的水电费6244元。现依法提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告房屋租金4万元；2、被告支付原告房屋水电费6244元；3、被告支付原告违约金x元。
被告温某某辩称：被告实际使用原告房屋的期限截止日为2007年11月23日，停止使用的原因是政府强制拆迁，被告被迫撤离，合同约定的房租已缴纳到2007年11月底，在被告撤离之后不存在房租的问题，被告没有拖欠租金的行为。另外，因为被告所租房屋处于将要被政府拆迁的状态，被告在此期间并没有营业，实际没有产生水电费用，原告所诉房屋租金、水电费和违约金诉讼请求没有根据，依法不能成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2007年6月11日，原、被告签订《承租协议》一份，该协议主要约定：原告将其位于郑州市X路的饭店门面房二间及二层楼（800平方米左右）出租给被告经营使用；租期四年，即2007年7月1日至2011年6月30日止；月租金2万元,三年后房租递增,递增幅度随市场行情由双方协商；租金按季度支付，下一季度的租金须提前5天支付，若拖延付款10天，被告须支付原告年承包x%的滞纳金；承租期间由原告负责供水、供电，费用由被告承担；为保证房屋设施完好，协议签字生效后，乙方即付押金贰万元整（人民币）和第一次租金陆万元整。甲方将房子交给乙方使用，承租期满后，乙方不愿续租，甲方验收房屋设施完好，甲方于次日退还乙方房屋押金2万元（人民币），如有违约押金收回。如遇国家和政府有重大建筑行为或城市改造和都市村庄改造，甲方必须提前30天书面通知乙方，并按国家法律法规执行。
合同签订后，被告温某某即于2007年6月12日支付原告郑州市经济技术协作公司押金2万元及2007年7月1日到2007年9月30日租金6万元，原告郑州市经济技术协作公司将房屋交给被告承租。
在合同履行过程中，被告温某某又分别于2007年10月1日、11月1日向原告交纳了2007年10月和同年11月的房租，截止2007年11月底以前的房租被告已经结清。2007年11月23日，因都市村庄改造，政府有关部门通知被告温某某该房屋要被拆迁，要求被告温某某停业搬迁，被告温某某2007年11月底将饭店停业，但未把房屋交付给原告郑州市经济技术协作公司。2008年2月，上述房屋被拆除。
另查明，双方诉争房屋系原告郑州市经济技术协作公司自建房屋。
2009年8月4日，原告诉至本院，要求被告温某某支付2007年12月份和2008年1月份的房租、水电费6244元及逾期支付房租的违约金x元。
本院认为：本案《承租协议》系原、被告双方在平等自愿条件下形成，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应严格按合同履行义务。在合同履行过程中，因都市村庄改造，原告交付被告承租的房屋被拆迁，导致合同无法继续履行。2007年11月份被告接到拆迁通知停业搬迁，其虽然未将承租房屋交还原告，存在一定的过错，但由于涉案房屋已被划入拆迁范围，该房屋已失去继续出租的前提和价值，且被告亦没有实际使用该出租房屋，故原告要求被告支付2007年11月至房屋实际被拆除之前两个月的房租4万元，缺乏法律依据和事实根据，本院不予支持。因原告没有提供双方确认的租房内水表、电表抄表读数，其提供的水电费票据亦系其单方制作，不具有客观真实性，且被告不予认可，本院亦不予确认，原告请求被告支付水电费6244元，证据不充分，应予驳回。另外，在合同履行过程中，被告改变按季支付租金的方式，采用按月向原告支付房租的方式履行，原告已实际接受且未提出异议，其行为应视为原告对租金交付方式变更的默认，不应认定为被告在履行合同中违约，故原告要求被告支付逾缴纳房租违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告郑州市经济技术协作公司的诉讼请求。
案件受理费2156元，减半收取1078元，财产保全费225元，共计1303元，由原告郑州市经济技术协作公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判员张燕杰
二00九年十月十四日
书记员孙某茹
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