泉州市洛江区人民法院
民事判决书
(2000)洛经初字第X号
原告泉州市洛江区人民政府，住所地洛江区万安开发区。
法定代表人陈某某，区长。
委托代理人苏某谋，泉州江滨律师事务所律师。
被告苏某某，男，成年，汉族，泉州市鲤城中区福寿膳餐馆负责人，住（略）。
第三人林某某，男，X年X月X日出生，汉族，泉州市丰泽区人，住（略）。
原告洛江区人民政府诉被告苏某某租赁经营合同纠纷一案，于2000年6月22日向本院起诉，本院受理后，依法追加第三人林某某参加诉讼，依法组成合议庭于2000年8月18日、11月10日两次公开开庭进行审理。原告委托代理人苏某谋、第三人林某某到庭参加诉讼。被告苏某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将洛江区万安开发区X路一幢二层楼房租给被告，作为被告经营食堂、酒楼、KTV场所，并授权洛江区人民政府办公室行政科于1997年9月1日与被告签订《租赁经营协议书》。该《租赁经营协议书》明确规定，被告必须于租赁后第二年开始，每月5日前上缴租金，亦明确若未按时交纳，按月租金5%加收滞纳金；被告若未按照协议履行义务，原告有权终止协议，对被告所投入的装修部分无偿收回。协议签订生效后，原告按规定交付给被告租赁房屋和500套餐具，但被告未能按期支付租金，至起诉时已拖欠租金（略）元，且被告于1999年11月未经原告同意，擅自将食堂转租给第三人林某某经营，被告的行为严重违反双方协议，已构成违约，给原告造成经济损失。请求判令终止原、被告签订的《租赁经营协议书》终止，返还原告租赁房屋及所投入的500套餐具；被告一次性支付拖欠租金（略）元并承担违约责任；由原告无偿收回被告在租赁期间对洛江区机关食堂所投入的装修部分及设施。
庭审中原告变更诉讼请求，请求判令终止原、被告签订的《租赁经营协议书》、被告与第三人签订的《关于洛江海鲜酒店转让经营协议书》无效；返还原告租赁房屋、原告与第三人自行处理原告投入的餐具；被告一次性支付其在租赁期间拖欠原告的租金至租赁房屋交付原告时止并承担支付滞纳金5%的违约责任；由原告无偿收回被告对洛江区机关食堂所投入的装修部分及设施。
被告未到庭应诉答辩。
第三人述某，对原、被告协议不清楚，房屋转租时原告不知道是事实；1999年11月被告将洛江海鲜酒店转租第三人，约定承包租金每月8000元；另借给被告5万元，有借条为凭；洛江海鲜酒店装修及后来又增建6间房屋、加盖一层楼房，资产评估为103.52万元，而被告欠原告租金只有（略）元，相差太大。
在本院审理过程中，原告提供以下证据：
1、1997年9月1日原、被告签订《租赁经营协议书》一份，以此说明原、被告协商一致签订协议，协议内容真实有效。
2、1997年8月31日原告出具的授权书一份，以此说明洛江区人民政府授权洛江区政府行政科与被告签订租赁经营协议。
3、1997年12月8日国有资产划拨清单一份，以此说明本案租赁房屋的产权属于原告所有。
4、1999年11月1日被告与第三人签订的《关于洛江海鲜酒店转让经营协议书》一份，以此说明被告未经原告同意擅自将原告出租房屋转租第三人。
5、1998年元月21日《关于机关食堂内部装修造价划分报告》一份，以此说明机关食堂装修部分经泉联审计师事务所审计核定，被告投入（略）元，原告投入（略）元。
6、2000年6月17日《关于机关食堂装修费的情况说明》一份，以此说明原告机关接待费2万元，同意从被告欠原告替其代垫的（略）元装修费中扣除。
7、原告向洛江区工商行政管理局调取的洛江海鲜酒店营业执照副本一份，以此说明被告向原告租赁安达北路的房屋用于开办洛江海鲜酒店。
8、原告2000年8月18日向本院提供《关于机关食堂协议中有关条款的说明》一份，以此说明协议书上第三条第一项用钢笔添写的一句“合同期满后，所加层设施无条件由甲方收回。维修由乙方负责。”，是洛江区政府办公室行政科科长郑春阳补充填写，被告苏某某在场，同意在双方的协议书上均补充此句，协议书原、被告各执一份。
本院认为，因被告两次开庭均未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交相反的证据，视为自愿放弃诉讼权利，第三人对原告提供的证据无异议，但对原告提供的上述某5、第6份证据表示不清楚，本院对原告举证予以认定。
第三人林某某提供1998年5月15日泉联审计师事务所对洛江海鲜酒店资本验证报告书一份，以此说明苏某某个人对租赁物投资的数额。本院认为该证据只是要证明苏某某对租赁物的投资，不能证明向原告主张权利，也没有主张其他权利，而本案争议的焦点是对租赁物的处理。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
1997年9月1日原告授权洛江区人民政府行政科与被告签订一份《租赁经营协议书》，协议规定，被告租赁承包经营洛江区机关食堂一楼对外餐厅和二楼，期限暂定10年(1997年10月1日至2007年9月30日)，第一年免租金，第二年租金6万，第三年租金8万，至第十年期满。被告必须于每月5日前上缴租金，如当月无法按时交纳，按月租金5%加收滞纳金；一楼餐厅地面板材和高级装修、二楼包间高级装修或其它设施(如KTV设备)由被告负责，二楼阳台部分及需要增加的层次和按固定地被告需要增加基建作为其它用途，费用由被告负责，三楼加层装修及设备被告负责，合同期满后所加层设施无条件由原告收回；被告如未能按照协议条款执行，原告有权终止协议，对其所投入的装修部分无偿收回等条款。
合同签订后，原告按规定交付给被告租赁房屋和500套餐具。被告把租赁房屋一楼办作机关食堂，二楼开办洛江海鲜酒店，尔后经原告同意，在二楼阳台增建6间房屋，并在二楼基础上加盖一层楼房，用于酒店经营。被告未能按期交纳租金，且未经原告同意与第三人林某某签订转让经营协议书，擅自将酒店转租给林某某经营。被告不履行合同规定的义务，原告遂起诉。
本院认为，本案事实清楚，证据充分。原告具备法人资格，被告有经工商登记，双方签订的租赁经营协议书意思表示真实，内容未违反法律规定，是合法有效的租赁合同。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条、第二条规定，可以适用合同法有关规定，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案被告未经原告同意将租赁物转租给第三人经营使用，其转租行为违反了上述某律条款的规定，本院确认被告与第三人签订的转让经营协议书无效，同时依照该条第二款的规定，原告可以终止合同。故原告请求终止租赁经营协议书可予支持。合同既终止，原告请求返还租赁房屋的诉讼请求合法合理，应予支持。庭审中原告自愿与第三人自行协商处理原告投入的500套餐具，本院认为双方意思表示真实，可予准许。
《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告依约履行了合同义务，被告未按合同约定时间交纳租金，已构成违约，应承担违约责任。租赁合同中第四条第2项有约定“乙方必须于每月5日前上缴且赁费，如当月无法按时交纳，均按月租金5%加收滞纳金。”原告请求被告支付其在租赁期间拖欠原告的租金至租赁房屋交付原告时止并承担支付5%滞纳金的违约责任合法合理，可予支持。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理。据此，被告在租赁物上添附的6间房屋，一层楼房及装修、设施，按照合同第三条第1项、第五条第2项的规定，原告请求无偿收回可予支持。至于第三人主张被告欠其借款5万元与本案不是同一民事法律关系，不能合并审理。被告经本院合法传唤不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条缺席判决。综上所述，依照上述某实与法律规定，并依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十八条规定，判决如下：
一、终止原告泉州市洛江区人民政府与被告苏某某签订的《租赁经营协议书》。本判决生效时，洛江区万安开发区X路“洛江海鲜酒店”楼房由原告无偿收回。
二、被告与第三人签订的《关于洛江海鲜酒店转让经营协议书》无效。
三、被告应在本判决生效10日内向原告支付租赁第二年(1998年9月1日至1999年8月31日)的租金6万元，租赁第三年自1999年9月1日至原告收回租赁房屋时按年租金8万元分月计付租金。并按上述某间租金的5%计付滞纳金。
本案受理费3875元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判长林某新
审判员龚万淳
代理审判员王通
二○○○年十一月二十二日
书记员朱德华
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