原告金某某，又名金X，女。
原告谢某某，男。
委托代理人徐义顺，河南人天（略）事务所（略）。
被告光山县X镇建设开发公司。
法定代表人屈某某，任该公司经理。
委托代理人程某，任该公司副经理。
被告刘某某，男。
委托代理人李钦斌，光山县148法律服务所（略）。
第三人杨某，男。
委托代理人杨某，河南人天（略）事务所（略）。
原告金某某、谢某某诉被告光山县X镇建设开发公司、被告刘某某、第三人杨某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金某某、谢某某及其委托代理人徐义顺，被告光山县X镇建设开发公司委托代理人程某，被告刘某某委托代理人李钦斌、第三人杨某及其委代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金某某、谢某某诉称,被告刘某某开发建设的“东方家园”北楼小区，于2008年开工时即向社会发售。原告于2008年9月3日认购该小区至北向南第一套号房和第一号车库，当即交购房款5万元。尔后，原告又于2009年1月23日付款15万元，2009年7月1日付款10万元，合计已付30万元。2010年8月上旬，原告由外地回来交款。看房时，被告刘某某拒收房款，拒绝交房，单方终止与原告的购房合同，并于2010年3月15日以高价将该房以78.20万元卖给第三人杨某。后经与被告多次协商未果。为了保护当事人的合法权益，维护法律尊严，请求人民法院判令被告出售给第三人商品房的行为无效，并将原告原购买东方家园北楼门面房交付给原告。诉讼中，原告于2010年10月30日变更诉讼请求，要求与被告解除合同，由被告刘某某赔偿损失本息合计60万余元。
被告光山县X镇建设开发公司辩称,因原告没有按时按合同约定交付购房款，造成房子无法销售，最后才将房子卖给第三人杨某。
被告刘某某辩称,原告起诉的内容部分不属实，因原告人违约在先，才导致商品房无法交付，责任在原告人。原告购买被告开发建设的“东方家园”一套商品房，分别多次交购房款30万元是事实，但根据约定，在楼房封顶时购房人应付总房款的50%（总房款68万元，不包含车库）。2009年8月楼房封顶竣工后，其他购房人都能按时履行交款行为，唯有原告迟迟不来交款，虽曾多次催促原告，因原告夫妻二人都在外务工，一直未能履行交款义务。被告为讨回建房投资，不得已才于2010年3月份将该房以当时市场价卖给了第三人。显然，导致目前一房二卖的责任在原告，被告并无过错。原告的诉讼请求不能成立。除可退还原告予购的房款外，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。
第三人杨某辩称,2010年元月，我从被告发布的广告中得知，其开发的“东方家园”门面房正在向社会公众销售，经与被告刘某某协商，从其提供的户型中相中了该套住房，预付定金50万元，并填写了认购书，该套住房及车库78.2万元。2010年3月15日我与被告正式签订了商品房买卖合同，并交齐了购房余款28.2万元，当月21日被告与我进行了房屋交接。综上所述，作为善意的第三人，我与被告的购买房屋合法有效，现在该房我已实际占有，如果退房，将造成更大的经济损失。为保护正常的交易秩序，请人民法院依法予以裁决。
经审理查明，被告光山县X镇建设开发公司与被告刘某某于2008年1月8日签订《内部经营管理承包协议》，将项目名称为《东方家园》的工程某包给刘某某承建。该协议对《东方家园》楼层及建筑面积、工程某价、资金某理等进行了约定。该项目工程某际是由被告刘某某对外挂靠光山县X镇建设开发公司，对内自主开发经营、独立核算、自负盈亏。之后，被告刘某某在此从事商品房开发建设，但至今未能向法庭提供商品房预售和销售许可证等有关行政准许手续。2008年9月3日，原告金某某、谢某某夫妻，看到“东方家园”开发售房广告，便前往该处购买该小区至北向南第一套号房和第一号车库，当即交购房款5万元。被告刘某某出具书面收据：“今收到金某某商品房预付款5万元，商品楼为68万元整，车库另算。备注：商品楼三层封顶付总款50%。”之后，原告又于2009年1月23日付款15万元，2009年7月1日付款10万元，合计已付30万元。2010年8月上旬，原告金某某由外地回来交购房款时，被告刘某某拒收，认为原告违约未及时支付购房款。2010年3月15日被告刘某某已将原告预定的商品房，以78.20万元的价格出售给第三人杨某。为此引起纠纷。
上述事实，有原告提交的被告刘某某预收款收据，第三人杨某提交的与被告刘某某签订的认购书、商品房买卖合同、交款凭证、房屋交接手续、证人证言、当事人陈述在卷佐证，事实清楚，可以认定。
本院认为，从被告刘某某为原告出具的“今收到金某某商品房预付款5万元，商品楼为68万元整，车库另算。备注：商品楼三层封顶付总款50%。”收据来看，该收据亦是双方购买房屋的协议内容，其具备原建设部颁发的《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，双方虽未书面签订购房合同，亦应认定双方形成商品房买卖合同关系。由于被告方至原告起诉时仍未提供证明其已取得商品房预售许可证明，其行为严重违法并带有欺骗性质。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，显然双方的商品房买卖合同为无效合同。被告刘某某、被告城镇建设开发公司的辩解均不能成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，原告请求被告返还预交购房款并赔偿损失的主张，于法有据、合乎情理、应予支持。由于本案的赔偿责任是缔约过失责任，原告在购房时疏忽对被告没有商品房预售许可证的审查而预交房款，其本身有一定过失，故可以适当减轻被告的赔偿责任。因此，本院认定被告刘某某应当向原告返还已收取的30万元购房款，同时支付同期银行贷款利息，并应当按照原告的诉求承担相应的赔偿责任。对于原告主张的损失可按照被告刘某某将房屋出售给第三人杨某已取得的差价款予以赔偿，即卖给第三人杨某78.2万元减去与原告约定的房价68万元，再减去车库5万元，应为5.2万元。被告光山县X镇建设开发公司违规操作将该房产项目发包给刘某某个人，其依法应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条、第九条之规定，判决如下：
一、被告刘某某应返还原告已付购房款30万元及支付利息（利息按照5万元从2008年9月3日、15万元从2009年1月23日、10万元从2009年7月1日至付款之日，按同期银行贷款利率计算）。
二、被告刘某某赔偿原告经济损失5.2万元。
三、被告光山县X镇建设开发公司承担连带赔偿责任。
四、驳回原告其他过高诉讼请求。
五、上述第一、二项，于本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费x元，原告金某某承担2600元，被告刘某某承担8000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金某义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长李敏生
审判员王骁励
审判员方明星
二○一一年二月二十四日
书记员李玮
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