福建省高级人民法院
民事判决书
(2000)闽民终字第X号
上诉人(原审原告)福建省潘洛铁矿，住所地福建省漳平市X乡X村。
法定代表人严某，矿长。
委托代理人陈某儒，龙岩新欣律师事务所律师。
委托代理人黄某某，男，1948年4月出生，潘洛铁矿副矿长，住（略）。
被上诉人(原审第三人)漳平市人民政府，住所地漳平市X路X号。
法定代理人刘某，市长。
委托代理人陈某甲、陈某乙，漳平市人民政府办公室干部。
原审被告漳平市房地产开发公司，住所地漳平市X路X号。
法定代表人苏某某，该公司经理。
委托代理人陈某发，龙岩振菁律师事务所律师。
上诉人福建省潘洛铁矿(下简称潘洛铁矿)与漳平市人民政府(下简称漳平市政府)、漳平市房地产开发公司(下简称房地产公司)返还购地款纠纷一案，不服龙岩市中级人民法院(1999)岩民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘洛铁矿的委托代理人陈某儒、黄某某、被上诉人漳平市政府的委托代理人陈某甲、陈某乙、原审被告房地产公司的委托代理人陈某发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告潘洛铁矿起诉称：原、被告于1992年5月13日签订《桂林小区购地合同》，合同签订后，原告立即给付被告购地款人民币481，140元，但被告至今既不给地也不退款。请求依法判决被告立即返还购地款481，140元，及被长期占用地的利息损失，并要求第三人负连带清偿责任。
被告房地产公司辩称：依据漳政(1992)综X号《关于桂林小区出售地价格的通知》，1992年5月13日受漳平市政府的委托，其与原告签订了《桂林小区购地合同》。答辩人与市政府之间存在一种代理关系，这种代理关系虽以答辩人名义与原告签订合同，是得到市政府许可和承认的，购地款也已收入市财政。现该块土地已由市政府转让给市广电局，造成无法交付给原告，原告要求返还购地款的民事责任不应由答辩人来承担，请求变更被告主体。
第三人述称：被告与第三人之间不存在代理关系，不发生代理的法律后果。被告以自身名义同原告签订合同，该行为不能认定为政府行为，只能认定被告自己所为的民事法律行为，应由其独自承担本案的民事责任。被告未将原告购地款上缴市财政，第三人对原、被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还义务，其不应追加为本案的第三人。
原审法院查明，原、被告于1992年5月13日签订了《桂林小区购地合同》，该合同对购地的地点、面积、单价、付款方式及违约责任等条款进行了约定。合同签订后，原告依约支付给被告人民币481，140元的购地款，被告至今既未交付土地，也未退还购地款。有原告提供的《桂林小区购地合同》，原告由银行信汇给被告购地款的凭证，以及原告提供的1998年3月25日双方清款协议为证。上节事实原、被告均无异议。原审法院予以确认。
原告房地产公司主张与原告潘洛铁矿签订购地合同是受第三人漳平市政府的委托，提供漳平市政府漳政(1992)综X号《关于桂林小区出售地价格的批复》，该批复写明：“由市房地产开发公司代表甲方与购地单位或个人签订订购地合同，统一收购地款一并交给市财政。”被告还提供漳平市政府漳政(1992)综X号《关于同意市土地开发公司、房地产开发公司共同承担桂林小区开发建设任务的批复》。被告认为，购地款已由政府收入市财政，其行为都是在市政府的授权范围内行使的，不应由其承担民事责任。原告认为，被告、第三人之间存在事实上的代理关系，这种行为是无效的，因被告无权代表市政府出让土地，由此产生的后果，应由被告、第三人承担连带责任。第三人对上述两份批复的真实性无异议，但认为是批复而不是授权委托书，有权代表市政府签订合同的是土地管理部门，而非被告。被告以自身的名义同原告签订购地合同，也未将原告的购地款上缴市财政，其行为只能由被告独自承担本案的民事责任。
原审法院认为，被告提供的批文只能说明漳平市政府将桂林小区开发建设任务分配市土地开发公司和市房地产开发公司共同承担，及批准桂林小区出售地价格的批文，不能作为漳平市政府出让土地的授权委托书。被告是以自己的名义同原告实施民事行为，所产生的法律后果，应由被告自己承担。因此，该批文不能作为本案的定案依据。被告漳平市房地产开发公司未经土地管理部门批准，也未经授权委托，与原告潘洛铁矿签订《桂林小区购地合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地的规定。所以原、被告签订的《桂林小区购地合同》属无效合同，不受法律保护。民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，因此，被告应返还给原告购地款人民币481，140元。被告明知该地块无法转让给原告后，未及时退还购地款，被告有过错，应赔偿对方因此所受的损失，原告要求被告返还购地款及其所受的损失，理由充分，本院予以支持。原告主张被告、第三人之间存在事实上的代理关系，由此产生的后果，应由被告、第三人承担连带清偿责任，证据不充分，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款、第六十一条第一款、第六十三条第二款之规定，判决：一、被告漳平市房地产开发公司应于本判决生效后一个月内返还给原告福建省潘洛铁矿的购地款人民币481，140元。二、被告漳平市房地产开发公司应赔偿给原告福建省潘洛铁矿人民币481，140元的利息，从1992年5月13日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。三、驳回原告福建省潘洛铁矿的其他诉讼请求。
宣判后，福建省潘洛铁矿不服，上诉称：数以百计的《桂林小区购地合同》均是在原漳平市副市长兼任原桂林小区建设开发指挥部总指挥邱解民代表漳平市政府的主持、授意下，由房地产公司(甲方)与各个购地单位或个人(乙方)签订的。购地款均由房地产公司与桂林小区指挥部结算清楚并缴入市财政。讼争款未缴入市财政，属于房地产公司与漳平市政府之间的另一层债权债务关系，不能作为认定他们之间不具有委托代理关系的依据。房地产公司所提供的有关批文，虽然在形式上不能足以认定其与漳平市政府之间存在代理与被代理关系，但在实质上，他们二者之间的委托代理关系是客观存在的。请求依法撤销一审判决第三项，改判被上诉人漳平市政府对本案承担连带清偿责任。
漳平市政府答辩称：从《桂林小区购地合同》可以看出，原审被告是以自己的名义与上诉人进行签约的，并不是以答辩人的名义同上诉人签约，原审被告与答辩人之间不符合代理特征，因此，上诉人潘洛铁矿认为房地产公司与市政府之间存在实质性的代理关系的主张是不能成立的，只能由房地产公司独自承担民事责任；根据法律规定及司法解释，土地使用权出让合同中的出让方是特定的，只能是土地管理部门，因此，漳政(1992)综X号文件中的“甲方”并不是指被上诉人，被上诉人作为县级人民政府，对其辖区内的桂林小区开发问题发文提出宏观指导意见并无不当，况且该文件并没有要求原审被告必须代表被上诉人与购地单位或个人签订购地合同，该文件不是授权委托书，不能认定为被上诉人委托房地产公司与上诉人签订合同；房地产公司没有将上诉人的购地款上缴到市财政，而是将其挪作它用，这些事实已在一审开庭质证和认证，三方当事人均无异议。因此，被上诉人对原审原、被告双方争议的诉讼标的无直接牵连，不应负返还义务。请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
经审理查明，本案各方当事人对原审判决认定的以下事实没有争议：1992年5月13日由原审被告房地产公司与上诉人潘洛铁矿签订的《桂林小区购地合同》；上诉人已支付购地款人民币481，140元给原审被告；漳平市人民政府漳政(1992)综X号批复、漳政(1992)综号X号批复等文件的真实性。本院予以确认。
上诉人潘洛铁矿与被上诉人漳平市政府争议的焦点为原审被告房地产公司与被上诉人之间是否存在购地合同委托代理关系。
上诉人主张原审被告与被上诉人之间实质上存在委托代理关系，但没有提供相关的证据。
被上诉人反驳上诉人主张，否认其有委托售地行为，认为原审被告以自己的名义与上诉人签订合同，不符合委托代理的特征。认为漳政(1992)综X号文件中“甲方”依法应指土地管理部门，而非市政府，市政府文件系起宏观指导与调控作用，不能认定为是授权委托书。被上诉人对上述人与原审被告讼争的购地款不负返还义务。
本院认为，1992年5月13日签订的《桂林小区购地合同》，售方为原审被告房地产公司，购方为上诉人潘洛铁矿，合同主体清楚，上诉人潘洛铁矿所诉主张没有证据，被上诉人漳平市政府与原审被告房地产公司之间不存在购地合同委托代理关系。原审被告未经批准，也未经授权委托，与上诉人签订的《桂林小区购地合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条关于土地使用权出让合同应当由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订的规定。该合同为无效合同。原审被告应返还上诉人购地款人民币481，140元及其利息。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费人民币（略）元，由上诉人潘洛铁矿负担。
本判决为终审判决。
审判长段思明
代理审判员田青
代理审判员吴杰
二○○○年六月七日
书记员赵玉梅
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
