上诉人(原审被告、反诉原告)上海通胜货运代理有限公司。
法定代表人赵某，经理。
委托代理人常海防，上海市诚建成律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海升亚国际物流有限公司。
法定代表人翟某某，经理。
委托代理人高文成，上海中隆律师事务所律师。
原审第三人上海宝山建筑构件厂。
法定代表人何某某，厂长。
委托代理人朱某某。
上诉人上海通胜货运代理有限公司(以下简称通胜公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2009)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年4月12日，上海升亚国际物流有限公司(以下简称升亚公司)(甲方)与通胜公司(乙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争的位于宝山区X路甲号(实际为乙号)原上海宝山建筑构件厂(以下简称建筑构件厂)厂区，占地25亩，其中库房及雨棚近六千平方米，水泥厂地一万平方米，租赁给乙方用于仓储及物流经营。租赁期限四年，自2007年5月15日至2011年5月14日止。年租金为人民币(以下币种均为人民币)110万元，半年支付，先付后用。签订合同时，甲方收取乙方押金10万元，此押金第四年转为租金。在合作经营期间，甲乙双方不得以任何某由终止合同，任何某方违约应付55万元作为违约金赔偿给对方。甲方在本合同生效之日起18个月内，免费向乙方提供载重量40吨的简易集装箱龙门吊架一副，以供乙方使用。合同签订后，通胜公司支付押金10万元，2007年6月15日起陆续支付升亚公司1,937,700元。2008年12月28日后，因建筑构件厂向通胜公司主张使用费，通胜公司支付了建筑构件厂74万元。
原审另查明，2007年6月23日，升亚公司书面确认同意为通胜公司安装指路牌2块。通胜公司表示，升亚公司确实安装了2块指路牌，但是不符合路政要求，被路政依法取消了，故通胜公司重新安装了符合路政要求的指路牌，花费7,500元，升亚公司对通胜公司安装指路牌费用的金额无异议，但认为双方并未约定指路X路政要求，不同意承担该费用。
原审还查明，2006年12月7日，升亚公司与建筑构件厂签订租赁经营合同书。约定，升亚公司向建筑构件厂承租富锦路乙号(现门牌为锦南路乙号)原建筑构件厂厂区占地25亩，其中办公二层楼X平方米等。嗣后，升亚公司在承租场地上搭建了雨棚仓库等。2008年11月25日，升亚公司与建筑构件厂经法院调解达成协议，约定升亚公司应于2008年12月28日前支付相关费用，如不能按期支付，则双方签订的租赁合同解除。由于升亚公司未能按照调解协议履行付款义务，升亚公司与建筑构件厂确认，双方的租赁合同于2008年12月28日解除。合同解除后，升亚公司未将上述场地、房屋等返还给建筑构件厂。目前，由通胜公司继续使用系争房屋、场地。
2009年6月，升亚公司诉至法院，要求通胜公司清偿拖欠的租赁费842,300元，并赔偿升亚公司因维权发生的律师服务费1万元。通胜公司则反诉要求确认双方的租赁合同于2008年12月28日解除；升亚公司支付违约金55万元；返还多支付的租金247,978元、押金10万元；赔偿因其未按合同约定提供龙门吊架导致通胜公司经济损失26,000元、律师代理费5万元，并支付由通胜公司代付的指路牌费用7,500元。
原审审理中，建筑构件厂表示，系争场地系建筑构件厂动迁安置而来，由上海市宝山区X镇X村民委员会出租给建筑构件厂。升亚公司表示，其搭建的有关房屋均未办理过行政审批手续。
原审法院经审理后认为，升亚公司将系争场地及房屋出租给通胜公司用于仓储及物流经营，其中库房及雨棚近六千平方米，均未办理相关行政审批手续，该租赁合同应为无效，双方应按各自过错承担责任。升亚公司应承担主要责任，通胜公司未尽审查之责，也应承担一定责任。在合同被确认无效后，通胜公司理应及时迁出，将系争场地及房屋返还给升亚公司。升亚公司应当将收取通胜公司的押金10万元返还给通胜公司。虽然租赁合同无效，但通胜公司作为实际使用人，应当支付相应的使用费，使用费可参照合同约定的每年110万元标准计算。升亚公司同意使用费自2007年6月15日起算，双方确认自2007年6月15日起通胜公司共支付升亚公司1,937,700元，扣除2007年6月15日至2008年12月14日应当支付的165万元，自2008年12月15日至2009年12月14日，通胜公司已支付了287,700元，还应支付812,300元，2009年12月15日起则应继续支付实际使用费。升亚公司及通胜公司主张的律师代理费，缺乏法律依据，不予准许。因合同被确认为无效，通胜公司主张的违约金缺乏依据，难以准许。升亚公司认为其已向通胜公司提供过龙门吊架而通胜公司不要，但未提供相关证据，故难以采信，因升亚公司未能提供龙门吊架，通胜公司就此主张经济损失，而数额26,000元由通胜公司自行计算，法院酌情确定由升亚公司赔偿15,000元。至于通胜公司主张的指路牌费用7,500元，虽然双方对指路牌的要求并未作约定，但升亚公司提供的指路牌应当符合相关规范，由通胜公司制作符合路政要求的指路牌的费用可视为通胜公司的损失，结合双方的过错，酌情由升亚公司负担5,000元。至于通胜公司支付给建筑构件厂的74万元，不属于本案处理范围，通胜公司可另行主张权利。
原审法院据此作出判决：一、上海升亚国际物流有限公司与上海通胜货运代理有限公司签订的租赁合同无效；二、上海通胜货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区X路乙号场地及房屋返还给上海升亚国际物流有限公司；三、上海升亚国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内，返还上海通胜货运代理有限公司押金10万元；四、上海通胜货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上海升亚国际物流有限公司2008年12月15日起至2009年12月14日止的使用费812,300元，并按每年110万元的标准支付自2009年12月15日起至将场地及房屋实际返还给上海升亚国际物流有限公司之日止的使用费；五、上海升亚国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿上海通胜货运代理有限公司因未提供龙门吊架造成的经济损失15,000元；六、上海升亚国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上海通胜货运代理有限公司指路牌费用5,000元；七、上海升亚国际物流有限公司的其余本诉请求，不予支持；八、上海通胜货运代理有限公司的其余反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人通胜公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判主文第一、二、四、六、八项，依法改判或发回重审。理由：1、升亚公司与建筑构件厂之间的租赁合同于2008年12月28日解除，故升亚公司与通胜公司之间的转租合同也同时解除，升亚公司自解除后丧失了转租权和对租赁物的使用、收益权。升亚公司在建筑构件厂场地上的投资承建行为并不能使其因此成为所有人，通胜公司于2009年1月14日向升亚公司送达通知时合同解除，升亚公司在合同解除后的一年内未对租赁场地进行管理。通胜公司作为使用涉讼场地的善意第三人已向建筑构件厂支付了2009年全年使用对价，不应另行向升亚公司支付租金。2、其与升亚公司签订的场地租赁合同，升亚公司搭建的雨棚和简易库房是构筑物，无需办理建筑许可证。另建筑构件厂未办理建筑许可证是因宝山区政府对动迁安置企业均不给办证，建筑构件厂获取该地块有政府批文，故场地租赁合同有效。3、升亚公司支付其的指路牌费用不应酌定，而应以其实际支付的金额为准。4、原审违反法定程序，在两次开庭审理中均未对合同效力进行审理，亦未释明合同无效的法律后果，致使其未能将有关违约金的诉请变更为赔偿损失的诉请。
被上诉人升亚公司答辩称：1、其从建筑构件厂处承租了场地后，投资建造的租赁物所有权应属于其，不存在转租。其与建筑构件厂合同的解除和其与通胜公司合同的履行无关。通胜公司通知解除合同本身就是违约行为，且通胜公司未按合同约定付款，而是付给无权收取使用费的建筑构件厂，致其与建筑构件厂合同解除，也损害了其的利益，通胜公司是过错方。2、租赁合同无论是否有效，通胜公司使用了租赁物，就应支付使用费。3、其已按照合同约定安装了指路牌，合同中未约定要符合国家规定，且公司设立指路牌本来就是不规范的，原审已经酌定其支付通胜公司5,000元，并无不当。4、原审程序合法，相关办证的手续应提前办理，而非在法院审理期间再办理。
原审第三人建筑构件厂述称：1、其与升亚公司的租赁合同已解除，其通知升亚公司、通胜公司迁出，因通胜公司不愿迁出，故其收取通胜公司使用费74万元。另其因2008年1月大雪造成租赁物漏雨，曾出资8万余元进行了彩钢板屋面翻修，增加柱撑、水泥加固等修缮管理，对电器进行保养，后通胜公司从2009年6－7月才开始付使用费给其。2、根据其与升亚公司之间的协议，保证金30万元(两年付清)，但升亚公司付不出保证金，故以其建造的房屋抵作保证金。双方合同解除后，系争场地上的添附物应该属于建筑构件厂。至于建筑物的审批手续未办出是政府的原因。
本院经审理查明，原审查明事实属实，且各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，2007年4月12日，升亚公司与通胜公司就本市宝山区X路乙号原建筑构件厂厂区内的库房、雨棚及场地出租事宜签订了租赁合同。鉴于上述建筑物均未办理相关行政审批手续，故原审法院认定该合同无效并无不当，通胜公司就该合同效力提出的上诉请求及理由，不能成立。通胜公司若认为合同无效后其确有损失，可另案诉讼。关于升亚公司要求通胜公司支付其2008年11月15日至2009年11月14日止的租赁费842,300元。鉴于双方当事人对于通胜公司共支付给升亚公司1,937,700元使用费及通胜公司在此期间实际使用系争房屋及场地并无异议，故升亚公司要求通胜公司向其支付使用费并无不当。至于通胜公司上诉主张升亚公司应支付其指路牌费用7,500元，考虑到升亚公司仅是承诺为通胜公司安装1.5米×1米的指路牌2块，且升亚公司确已安装。此后，通胜公司虽为符合路政要求而重新安装指路牌，但费用全额要求升亚公司承担有失公允，原审酌定升亚公司承担5,000元并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,130元，由上诉人上海通胜货运代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长韩峰
审判员葛珉
代理审判员张松
书记员彭奕佳
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