上诉人（原审被告）：朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳钢厂退休工人。住址：沈阳市沈河区X路X号161。
被上诉人（原审原告）：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，沈阳二一三机床电器厂退休工人。住址：沈阳市大东区百乐小区X-X号663。
委托代理人：史某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市沈河区X街三段加工里X号。
原审被告：翟某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳市档案局工作人员。住址：同朱某某。
上诉人朱某某因与被上诉人李某某、原审被告翟某某房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2003]大民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人朱某某，被上诉人李某某及其委托代理人史某某，原审被告翟某某到庭参加诉讼，现已审理终结。
本院经审理查明：2003年3月16日，李某某儿媳妇马凤代李某某与朱某某签订协议两份，其中朱某某持有的一份内容为：朱某某将位于沈阳市大东区X街X-X号X室，建筑面积为35.21平方米的房屋出卖于李某某，价款为人民币x元；朱某某负责房屋交接前所欠的费用，李某某在公证时交接房屋一次性付清房款；李某某负责更名过户费用；朱某某在2003年3月25日前将房屋交给李某某；李某某付定金2000元；双方任何一方违约不卖或不买各赔偿对方损失x元。李某某持有的一份内容除与朱某某持有的一份内容相同外，还有“甲方（指朱某某）夫妻年岁已大，由女婿、女儿翟某某担保”字样。该两份协议均系被上诉人李某某儿媳妇马凤书写。另该两份协议除朱某某签字外，翟某某亦签有“朱某升”三字。当日，李某某支付定金2000元。2003年3月25日，朱某某与案外人冯素荣向房地产交易管理部门申请房地产转让登记。李某某为此诉至原审法院。
上述事实，有当事人陈述，上诉人与被上诉人签订的协议，收定金收条，房地产转让审批书等佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为：李某某与朱某某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。朱某某未经李某某允许，另行将房屋转让他人，应负违约责任。鉴于双方的买卖合同已不能履行，故应予解除。关于协议中有关翟某某担保的条款，因翟某某未签字，对翟某某不予追究担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除李某某与朱某某签订的房屋买卖协议；二、自判决发生法律效力后三日内，朱某某赔偿李某某损失人民币x元；三、驳回各方其他请求。案件受理费570元由朱某某、翟某某承担。
上诉人朱某某不服一审判决，向本院提起上诉称：被上诉人未按协议约定的期限到房产管理部门和公证部门办理房屋买卖交易手续，上诉人于2003年3月22日即将房屋腾出，并一直等到2003年3月25日。由于被上诉人违约，上诉人才将房屋转卖于他人；原审法院在未将被上诉人持有的协议与上诉人持有的协议进行核对的情况下，认定协议有效错误，被上诉人恶意更改协议内容，应视为协议无效。请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人李某某答辩称：被上诉人于2003年3月16日与上诉人和原审被告签订了房屋买卖协议，上诉人单方违约将房屋出卖给他人；翟某某是协议的担保人，应承担担保责任；原审法院只判决朱某某赔偿x元。要求改判上诉人赔偿其损失x元，并双倍返还定金4000元，翟某某承担担保责任。
原审被告翟某某述称：其与朱某某的意见一致。上诉人所持有的协议中有“甲方夫妻年岁已大，由女婿、女儿翟某某担保”字样，而上诉人方持有的协议根本没有这些字样，说明被上诉人对协议作了更改，原审被告亦没有签字认同，原审被告不负担保责任。
本院审理认为：马凤代李某某与朱某某签订的两份协议均系马凤书写，现两份协议内容并不一致，其中李某某持有的一份中“甲方（指朱某某）夫妻年岁已大，由女婿、女儿翟某某担保”的内容与朱某某持有的协议内容不一致，李某某未能举证证明该内容系翟某某、朱某某签字时既已存在，且朱某某、翟某某予以否认，故本院无法确认该条款的效力。双方协议中除前述争议条款外，其他条款均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，故合法有效。双方协议中明确约定“李某某在公证时交接房屋一次性付清房款”及“朱某某在2003年3月25日前将房屋交给李某某”，因此，朱某某负有于2003年3月25日前交付房屋的义务，李某某在公证交接房屋时一次性付清房款。朱某某在协议签订后，且收取李某某定金2000元的情况下，应依诚实信用原则履行向李某某交付房屋的义务，然朱某某却在规定的履行期间内未履行交付房屋义务，属违约行为，应依法承担违约责任。上诉人与被上诉人在协议中约定的“双方任何一方违约不卖或不买各赔偿对方损失x元”属违约金性质。由于该协议又约定了定金条款，李某某在原审法院起诉时既要求违约金又要求双倍返还定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原审法院仅判令朱某某赔偿一万元，而未判令朱某某双倍返还定金正确。现有证据不能认定翟某某对上诉人与被上诉人之间存在的买卖关系提供担保，故原审认定翟某某不应承担担保责任并无不当。综上，原判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费570元，由朱某某负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
代理审判员曹桂岩
代理审判员高子丁
二00四年六月十四日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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