詹某某因房屋买卖合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:沈阳市中级人民法院

上诉人（原审被告）：詹某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。

委托代理人：邵某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁福城房地产开发有限公司副总经理，住（略）-X号。

委托代理人：宋某某，女，X年X月X日出生，汉族，系辽宁福城房地产开发有限公司法律顾问，住（略）-X号。

被上诉人（原审原告）：周某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号X室。

委托代理人：赵某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号X室。

委托代理人：陈卉，系辽宁申扬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市和平区X街X号X室。

原审被告：郝某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。

上诉人詹某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2005]沈河民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月22日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议。对本案进行了审理，现已审理终结。

经审理查明，坐落在沈阳市沈河区X街X号X号（窗改门）诉争房屋其产权人是上诉人詹某某。被上诉人周某某于2004年7月到被上诉人李某某经营的沈阳市和平区鹏祥房产信息咨询服务部登记，欲购买50-70平方米门市房一处。2004年8月，李某某向周某某介绍了詹某某、郝某某有一处坐落于沈阳市沈河区X街X号X号（窗改门），面积56.82平方米房屋欲出卖。周某某到詹某某、郝某某处看房后，于2004年8月12日晚签订了房地产经纪合同，合同约定：“甲方（卖方）詹某某、乙方（买方）周某某，丙方（中介方）李某某；甲方自愿将坐落于沈阳市沈河区X街X号楼X单元X层X号建筑面积56.82平方米私有产权房屋出售给乙方，该房朝向东西，竣工于89年，二水二气；成交金额合计人民币25万元；甲、乙双方商定，定金人民币x元；合同签订之时由乙方付给甲方。乙方于2004年9月10日前将购房款全部付给甲方。付款方式分两次付款。于2004年9月10日由甲方将上述房屋正式交给乙方；中介服务费人民币4000元，支付方为乙方。本合同签订之日，由乙方将中介服务费一次付给丙方；本合同签订后，由丙方负责办理交易手续，房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担；现甲方房屋开门手续为2001年行政处罚单和绿化批准单，乙方已认可。甲方由詹某某、郝某某签字，乙方由周某某签字，丙方由李某某签字”。合同签订后，周某某交给郝某某定金3000元，周某某于2004年8月13日早又交给郝某某定金7000千元，交给李某某中介服务费4000元，之后与卖房人一起到沈阳市房产交易中心办理房屋更名手续。在办理房产更名手续时，周某某发现詹某某、郝某某出卖房屋是民房而非门市房，于2004年8月15日提出终止房产交易，要求卖房人退还定金。由于卖房人詹某某、郝某某不同意退还定金x元。周某某于2004年12月21日诉至法院院，请求法院：1，确认詹某某与周某某房屋买卖合同无效；2，詹某某返还购房定金x元；3，李某某返还中介费4000元；4，判令被告赔偿误工费交通费精神损失费x元并承担诉讼费用

上述事实，有当事人的陈述，房地产经纪合同，收款收条，在一、二审卷宗为凭，经本院审查及庭审质证，本院予以确认。

原审法院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则为市场经济活动中的道德准则，它要求一切市场参加者符合于诚实商人的道德标准，在不损害他人利益和社会公益的前提下追求自己的利益，并维持市场道德秩序。被告詹某某，郝某某在出售沈阳市沈河区X街X号X号房产时未向原告周某某如实告知其出售的房产不是门市房，并在原、被告之间签订的合同中注明开门手续为行政处罚单绿化批准单，致使原告误认为被告詹某某，郝某某出售房产为门市房，以门市房的价格与被告詹某某、郝某某签订合同，后到房产管理部门办理变更手续时，原告才发现被告出售房产为普通民房，致使双方权利与义务明显违反公平、等价有偿合同。被告李某某作为房产中介的经营者应充分掌握房产知识，对被告詹某某、郝某某提供房产手续应认真审查，并应如实告知原告周某某真实情况，但被告李某某未如实向原告周某某告知被告詹某某、郝某某出售房产不是门市房，造成原告周某某误认为所买房产为门市房，损害了原告周某某的利益，被告李某某应承担民事责任。原审判决：一、撤销原告周某某与被告詹某某、被告郝某某、被告李某某签订的房地产经纪合同。二、被告詹某某、被告郝某某返还原告周某某x元，于本判决生效后十日内给付。三、被告李某某返还原告周某某4000元，于本判决生效后十日内给付。四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费970元，由被告詹某某承担324元，被告郝某某承担323元，被告李某某承担323元。

宣判后，詹某某不服，向本院提起上诉。詹某某上诉称，我卖得就是窗改门的房子并不是门市房，合同上也没写门市房屋。周某某几次去看房屋，对房屋的现状是知道的，不存在欺骗的问题。上诉人与周某某签订的房屋买卖合同是合法有效的。周某某不买房屋行为是违约的，不同意返还定金。请求二审法院依法改判，驳回周某某的诉讼请求。

被上诉人周某某辩称，我在中介所登记时要买的就是门市房。中介所李某某把詹某某的房子介绍给我，我去看了房子。李某某说行政处罚单及绿化批准单就是开门手续，当时我不知道开门手续是什么样，以为这就是开门手续。李某某采取欺骗的手段将窗改门的房子当门市房卖给我，该房屋买卖合同是无效的。同意原审判决。

被上诉人李某某辩称，中介所是有合法手续的。周某某买房时说自己能住并且能用于营业，我就把詹某某窗改门的房子介绍给他。周某某看了不止一次，我告诉周某某开门手续只有行政处罚单及绿化批准单，他是认可的，并且在买卖合同中作了约定，我没有欺骗周某某。他们之间达成了买卖协议，我收中介费是合法的。

原审被告郝某某述称，其意见与上诉人一致。

本院认为，上诉人詹某某与周某某及中介人李某某签订的房地产经纪合同系三方当事人真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于周某某提出其要购买的是门市房，中介人李某某采取欺骗的手段，使其误认为所购买的诉争房就是门市房，该房屋买卖合同无效的问题。周某某在购买房屋时，查验了购买房屋，对开门手续只有行政处罚单及绿化批准单双方在房屋买卖合同中予以确认，周某某对房屋的现状是了解的。另外，在周某某与詹某某签订的合同中，并没有约定购买的房屋是门市房。周某某作为完全民事行为能力人，在购买房屋时，应具有谨慎注意的义务，不能以自己不懂什么是门市房手续为由推脱责任，其应对自己的行为承担责任。故周某某与詹某某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应合法有效的。双方当事人应按照合同的约定，履行义务。周某某按照协议约定向詹某某支付了x定金后，詹某某为其办理房屋更名过户手续。在办理房屋更名过户手续过程中，周某某明确表示不同意购买诉争房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。关于上诉人詹某某提出周某某违约，不同意返还购房定金x元的的主张，本院予以支持。原审法院判决上诉人返还定金是适用法律错误，本院应予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持沈阳市沈河区人民法院[2005]沈河民一房初字第X号民事判决第三项，即被告李某某返还原告周某某4000元，于本判决生效后十日内给付；

二、撤销沈阳市沈河区人民法院[2005]沈河民一房初字第X号民事判决第一项，即沈阳市沈河区人民法院[2005]沈河民一房初字第X号民事判决第三项；第二项，即被告詹某某、被告郝某某返还原告周某某x元，于本判决生效后十日内给付；第四项，即驳回原、被告其它诉讼请求；

三、驳回上诉人、被上诉人其它诉讼请求。

一审案件受理费970元，二审案件受理费970元，以上共计1940元；被上诉人周某某承担1617元，被上诉人李某某承担323元。

本判决为终审判决。

审判长张青

代理审判员陈兴田

代理审判员王银华

二○○五年十二月五日

书记员白凤岐

本判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项：原判决适用法律错误的，依法改判。