上诉人(原审被告)：刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市皇姑区X路X号。
委托代理人：刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市皇姑区长江法律服务所法律工作者。住址：沈阳市皇姑区X街X段25里X号。
被上诉人（原审原告）：沈阳市金融学校。住所地：沈阳市皇姑区X路X号。
法定代表人：贲某某，系校长。
委托代理人：吴某某，女，X年X月X日出生，汉族，系该校总务处主任。住址：沈阳市皇姑区X路X甲。
委托代理人：齐某，男，X年X月X日出生，汉族，系该校法律顾问。住址：沈阳市皇姑区泰山小区X号。
上诉人刘某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2005）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年11月22日受理此案后，依法由审判员张卓琦任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹桂岩共同组成合议庭，于同年12月1日开庭公开进行了审理。上诉人刘某甲及其委托代理人刘某乙，被上诉人沈阳市金融学校的委托代理人吴某某、齐某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，沈阳市紫光楼旅社系由沈阳市财贸职业高级中学出资兴建的企业。2000年9月6日，沈阳市财贸职业高级中学经沈阳市教育委员会决定，撤销其建制，整体并入沈阳市金融学校。2003年12月31日，沈阳市紫光楼旅社（甲方）与刘某甲（乙方）签订租房协议书一份，约定甲方租给乙方北面一楼层经营饭店，每年租金二万元整；实行上打租，分四次付款，交款时间为每季度1日；如乙方不按期交房租，甲方有权终止协议；协议自2004年1月1日起至2006年1月1日止，期限为二年。协议签订后，刘某甲在2004年6月前依协议向沈阳市金融学校交纳了房租金，2004年6月起刘某甲未交纳租金。沈阳市金融学校于2005年3月向刘某甲下达催缴房款通知后，刘某甲仍未交纳租金至今。沈阳市金融学校遂于2005年6月7日诉至原审法院。另查，沈阳市紫光楼旅社于2004年4月10日被工商部门注销登记。
原审法院认为，沈阳市紫光楼旅社与刘某甲签订的租房协议系双方真实意思表示，该协议合法有效。沈阳市金融学校系沈阳市紫光楼旅社注销后的权利义务承受人，刘某甲对沈阳市金融学校的主体资格无异议，且已向其实际交付租金，故沈阳市金融学校与刘某甲间的租赁关系合法有效。双方均应依协议约定履行。现刘某甲自2004年6月起未交纳租金，已经构成违约。依据双方签订协议第一条：“如乙方不按期交房租，甲方有权终止协议”的约定，现沈阳市金融学校要求终止协议、刘某甲腾退房屋，符合法律规定，予以支持。刘某甲应按协议约定支付所欠租金。沈阳市金融学校主张刘某甲应给付逾期交纳租金的利息损失，因双方合同对租房方不交纳租金的后果已经约定为终止协议，未约定逾期交纳租金的损失计算及支付方法，故对沈阳市金融学校该项请求不予支持。刘某甲提出由于沈阳市金融学校违约，将印刷厂迁至饭店楼上，其噪音致使其无法经营，在与学校协商未果的情况下，其才停止支付租金，并提供照片予以证明该事实。现沈阳市金融学校对刘某甲所述否认。原审法院认为，协议双方应依据双方所签订协议履行合同义务，如发生争执，应协商处理。协商不成可提起诉讼，但不能以不履行合同已经确定的义务来解决争执。刘某甲现不能提供其不交纳租金的正当理由，故对其主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条一款七项、第九十四条一款五项之规定，原审法院判决：一、沈阳市金融学校（沈阳市紫光楼旅社）与刘某甲签订的租房协议书合法有效；二、解除沈阳市金融学校（沈阳市紫光楼旅社）与刘某甲签订的租房协议，刘某甲于判决书生效后三十日内将出租房腾出；三、刘某甲给付沈阳市金融学校房屋租金x元（自2004年6月起至2005年9月止）；四、驳回双方其他诉讼请求。诉讼费1010元由刘某甲承担。
宣判后，刘某甲不服判决，向本院提出上诉，要求二审撤销原审判决，依法改判或发回重审。理由，被上诉人在上诉人承租房楼上办印刷厂，机械噪音非常大，影响上诉人经营，经多次协商未果，故上诉人未交租金。另被上诉人法定代表人与上诉人口头保证续签合同，故要求与被上诉人续签合同。
沈阳市金融学校辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2005年5月印刷厂已搬走，噪音问题根本不存在，且上诉人从未向被上诉人反映过。被上诉人法定代表人从未向上诉人保证续签合同。上诉人未按期交租，按合同约定，被上诉人有权终止合同。现被上诉人要求追加租金5000元。
二审查明原审认定事实属实。
上述事实，有《租房协议书》及当事人陈述笔录，经双方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房协议书》合法、有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人将出租房交付上诉人使用，上诉人负有按约定支付租金的义务。上诉人提出“被上诉人在其承租房楼上办印刷厂，噪音影响其经营”，与本案租赁合同非同一法律关系，上诉人不能以此为由拒绝履行交付租金的合同义务。上诉人未按约定期限交付租金，已属违约。被上诉人有权行使约定解除权。原审法院判令解除双方租赁合同、上诉人给付被上诉人拖欠的租金，并无不当。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。合同行为，系独立、平等的民事主体依法根据自己的意志所实施的能够产生民事权利和民事义务的民事行为，其前提是行为人意思自治，不能强制。上诉人提出“判令被上诉人与其续签租赁合同”的上诉主张，本院不予支持。最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定“第二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”；第三十六条规定“被上诉人在答辩中要求变更或补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查”。被上诉人沈阳市金融学校就原审法院的判决，未向本院提出上诉，其在二审答辩中提出“追加租金5000元”的要求，不属本院二审审理范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费计1010元，由上诉人刘某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员高子丁
代理审判员曹桂岩
二00五年十二月八日
书记员刘某华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚、适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
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