福建省高级人民法院
民事判决书
(1999)闽民终字第X号
上诉人(原审原告)郑某某、郭某等39人(名单附后)。
诉讼代表人郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）-X号。
诉讼代表人郭某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
诉讼代表人陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
诉讼代表人邱某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
诉讼代表人杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人赖卫东，龙岩维实律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)福建省龙岩龙薰实业有限公司(下称龙薰公司)。住所地：（略）。
法定代表人许某某，公司董事长。
委托代理人林某某，男，X年X月X日出生，福建省龙岩龙薰实业有限公司员工，住（略）。
上诉人郑某某等39人因房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市中级人民法院(1998)岩民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑某某等39人的诉讼代表人郑某某、郭某、邱某某、陈某某及其委托代理人赖卫东，被上诉人龙薰公司的委托代理人林某某等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，1996年3月，被告陆续与原告签订了43份龙薰大厦店面租赁合同，约定由被告提供龙薰大厦一层店面租赁给原告，租期为五年，月租金二年内每平方米25元，后三年另行协商，但被告同意在同等条件下优惠10%。1998年5月被告龙薰公司张贴调租公司，从1998年7月1日至1999年6月30日要将一层租金调为每平方米60元(一类)、45元(二类)。原告提出异议，并于1998年6月委托龙岩市价格事务所对龙薰市场一层店面租金价格进行鉴定，经鉴定，测定租金为每平方米29-33元。被告以原告《物品估价结论书》系单方委托，请求一审法院重新委托评估。经法院委托，龙岩市价格事务所于1998年12月4日作出《价格咨询结论书》，确认龙薰市场一、二层的综合平均参考店租价格为每平方米35-40元。对此，原审认为，原告与被告签订的店房《租赁合同》内容不违反法律规定，合法有效。合同明确约定租金后三年另行协商，且由于龙薰市场经二年培育，市场行情随之变化，被告为启动商场而约定的租金已和现规模市场租金不符，原告请求仍按原租金承租店房理由不充分，本院不予支持。根据本院委托龙岩价格事务所对龙薰市场一层店房租金价格的鉴定，和在同等条件下再优惠10%的约定，以及综合考虑社会经济的发展，及市场行情的变化，原告承租被告店房租金从1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月每平方米租金应为36元，后二年应逐年递增，递增幅度为每年增加10%为宜。判决：原告郑某某等39人从1998年7月1日起至1999年6月30日向被告龙薰公司缴纳所承租店房每月按每平方米36元计租；1999年7月1日起至2000年6月30日每月每平方米按39.6元计租；2000年7月1日至2001年6月30日每月每平方米按43.56元计租。
宣判后，上诉人郑某某等39人不服原判，上诉称：龙岩市价格事务所前后对同一标的物所作的两个鉴定结论，后一结论竟然比前一结论高出如此大的数额，参考本地同地段、同类型的市场及龙薰市场本身的租金价格，测定月租金为35元-40元/M2实在缺乏依据。一审法院判决确定龙薰市场月租金以第三年36元/M2为基数，每年递增10%没有依据，请求撤销原判，并判决从1998年7月1日起至2001年6月30日止，上诉人向被上诉人缴纳的月租金为每平方米30元。
被上诉人龙薰公司答辩称：双方1996年3月所签订的租赁合是合法有效的，答辩人要求将租金调至每平方米70元是合情合理的，原审判决所确定的租金与市场行情极不相符，有悖公平原则，请求法院驳回上诉人的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。
经审理查明，上诉人郑某某等39人与被上诉人龙薰公司分别于1996年3月陆续签订了龙薰大厦一层店面的《租赁合同》，合同约定：被上诉人提供坐落（略）龙薰大厦一层店面租赁给郑某某等39人，租赁期为五年，从1996年7月1日起至2001年6月30日止。月租金二年内每平方米25元，后三年另行协商，龙薰公司同意在同等条件下优惠10%。至1998年5月14日，租赁期近满二年时，被上诉人张贴《龙薰批发市场调租公告》提出从1998年7月1日至1999年6月30日将一层店面的租金调高至每平方米60元(一类)、45元(二类)。上诉人对此提出异议，认为租金调得太高，不予接受，经多次协商均不能达成一致意见。受上诉人委托，龙岩维实律师事务所委托龙岩市价格事务所进行鉴定，该所于1998年6月25日作出(98)龙价事字第X号《物品估价结论书》，测定龙薰市场一层(1024-1)号等43间店铺，1998年7月1日-1999年6月30日的店租参考价格为每平方米29元-33元。诉讼中，被上诉人以上诉人系单方委托估价，不予接受。对此原审法院委托龙岩市价格事务所对龙薰市场一、二层店面租金价格进行鉴定，作出(98)龙价事字X号《价格咨询结论书》测算从1998年7月1日至1999年6月30日止，龙薰市场一、二层楼的综合平均参考店租价格每月为每平方米35-40元。
上述事实有龙薰大厦一层店房《租赁合同》、龙岩市价格事务所出具的(98)龙价事字第X号《物品估价结论书》、(98)龙价事字X号《价格咨询结论书》、双方当事人的陈某为证。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的店房《租赁合同》内容合法，系有效的合同，双方应严格履行合同约定的条款。被上诉人依约要求调整租金是合理的，由于双方在租金价格问题上无法达成一致意见，分歧较大，应以有关部门测算的租金价格作为参考来确定租金较为公平合理。《物品估价结论书》系上诉人单方委托鉴定的，要求以此作为龙薰市场一层的租金依据，依法不能支持。原审以法院委托鉴定的《价格咨询结论书》为依据确定租金价格是正确的，但判决从1999年7月1日起至2001年6月30日止，租金逐年递增10%依据不足，应予改判。同时，为了体现公平原则，从1998年7月1日起至1999年6月30日止的龙薰市场一层店房每月每平方米租金取35元-40元平均值即37.5元，再依合同约定，在同等条件下优惠10%即33.75元来计取为宜。从1999年7月1日起至2001年6月30日止的租金，应由双方共同委托龙岩市价格事务所重新鉴定，以当年鉴定价格的平均价再优惠10%计取。上诉人郑某某等39人要求从1998年7月1日起至租赁期满时止，均按每月每平方米30元支付缺乏依据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销龙岩市中级人民法院(1998)岩民初字第X号民事判决；
二、上诉人郑某某等39人从1998年7月1日起至1999年6月30日止，向被上诉人福建省龙岩龙薰实业有限公司缴纳所承租店房每月按每平方米33.75元计租；
三、1999年7月1日起至2001年6月30日止的租金，由上诉人与被上诉人共同委托龙岩市价格事务所对当年租金价格进行鉴定，按鉴定价格的平均价再优惠10%确定租金价。
一审案件受理费（略）元，由上诉人负担6878元，由被上诉人负担6877元，鉴定费500元，由双方当事人各负担一半。二审案件受理费（略）元，由上诉人负担6878元，被上诉人负担6877元。
本判决为终审判决。
审判长陈某
代理审判员田青
代理审判员董碧仙
一九九九年四月二十三日
书记员赵玉梅
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