上诉人（原审原告）：沈阳华新国际物业管理有限公司。住所地：沈阳市沈河区X街X号。
法定代表人：张某某，该公司总经理。
委托代理人：王某，辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，该公司办公室主任。住址：沈阳市和平区X街X号。
上诉人（原审被告）：徐某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市沈河区X街X号河畔花园X号B-17-B号。
委托代理人：孙长江，辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人：刘璇，辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人沈阳华新国际物业管理有限公司与上诉人徐某因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民二合初字第X号民事判决，分别于2004年11月25日、11月26日向本院提起上诉，本院于2005年1月17日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、代理审判员才玉莹、审判员高子丁参加评议的合议庭，于2005年3月3日开庭公开审理了本案。上诉人华新国际的委托代理人王某、王某某，上诉人徐某的委托代理人刘璇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，华新国际与徐某于2000年10月3日签订《管理公共契约》。约定：甲方（徐某）购得河畔花园金蕴楼X-A住宅（建筑面积242.33平方米），用作住宅用途。徐某同意“河畔花园”落成入住后的管理权归乙方（华新国际），由乙方全权负责“河畔花园”内的管理。乙方或承租户必须按照本契约的规定时间或乙方的通知在指定时间内按规定的标准向乙方缴纳管理费、土地使用费、采暖费、停车场租金、水费以及服务费用等。管理费、停车场租金、维修费以及小区内的一切服务费用于每季度第一个月1日—15日内缴纳，采暖费于每年8月1日—15日内缴纳，水费、电费按通知的时间缴纳。合同签订后，华新国际对徐某所住住宅进行了物业管理，徐某交纳了部分物业管理费，2003年4月以后的物业管理费未交。2004年7月19日，华新国际诉至沈河区人民法院，请求法院判令徐某给付其2003年4月至2004年6月30日物业管理费8,725元及滞纳金6674.62元。
原审法院认为，华新国际和徐某签订的《管理公共契约》是双方真实意示表示，且不损害国家、集体和第三人的利益，亦不违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效。该契约签订后，华新国际按照约定进行了物业管理，徐某对华新国际提供的欠费明细虽然提出异议，但在举证期限内未能提供证据证明。徐某拖欠物业管理费，已构成违约。因双方未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，应依据公平原则确定双方的权利和义务，按中国人民银行贷款利率予以保护为宜。故华新国际依据物价局规定的取费标准要求徐某支付拖欠的物业管理费及滞纳金的主张，予以支持。徐某提出2004年开始拖欠物业管理费的主张，其在举证期限内未提供证据加以证明，不予支持。徐某提出华新国际未履行自己的义务而损害了作为业主的利益的主张，因其在本院指定的举证期限内提供的证据不能证明其主张，本院不予支持，故判决：1、被告徐某于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳华新国际物业管理有限公司2003年4月1日至2004年6月30日物业管理费8,725元；2、被告徐某于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年4月1日至6月30日物业管理费1,745元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2003年4月16日始至2004年6月30日止；3、徐某于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年7月1日至9月30日物业管理费1,745元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2003年7月16日始至2004年6月30日止；4、徐某于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2003年10月1日至12月31日物业管理费1,745元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2003年10月16日始至2004年6月30日止；5、徐某于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2004年1月1日至3月31日物业管理费1,745元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2004年1月16日始至2004年6月30日止；6、徐某于本判决发生法律效力后10日内给付华新国际2004年4月1日至6月30日物业管理费1,745元的滞纳金，按中国人民银行逾期贷款利率计算，自2004年4月16日始至2004年6月30日止；7、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费625元，由被告徐某负担。
宣判后,华新国际与徐某均不服原审判决，向本院提起上诉。华新国际上诉称，原审法院在《辽宁省城市住宅区物业管理条例》明确规定“业主、物业使用人未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3％按日加收滞纳金”的情况下不予适用，却按公平原则作出判决，而公平原则是在当事人没有约定或约定不明而法无明文规定情况下司法裁判的准则，故原审法院适用法律错误。另滞纳金性质具有违约惩罚性，在合同关系中相当于违约金。而银行逾期贷款利率仅应适用在借贷关系中，原审法院用银行利息代替滞纳金是适用法律不当，故请求二审法院予以改判，判令徐某按日0.3％的标准支付拖欠的物业管理费的滞纳金。
徐某针对上诉人华新国际的上诉请求未作书面答辩，其在庭审中辩称：华新国际要求其承担日0.3％的滞纳金没有法律依据。华新国际所依据的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的性质是地方法规，不是必须适用。而且，双方对违约金问题在《管理公共契约》中并没有约定，因此，华新国际无权要求其承担日0.3％的滞纳金。
徐某对原审法院判决亦不服，其上诉称：1、华新国际未能举证证明其提供了物业服务。2、华新国际未尽到物业管理职责，自上诉人入住以来，房屋存在阳台的洗衣机下水往上返水，主卧卫生间经常往下漏水。另华新国际擅自将业主会所改成潮州城酒店，擅自改变园区设置，其未尽物业管理职责，严重影响了上诉人的正常生活，故上诉人不应支付物业管理费。请求二审法院依法驳回华新国际的诉讼请求。
华新国际针对上诉人徐某的上诉请求未作书面答辩，其在庭审中辩称：1、华新国际进行了物业管理服务，徐某也交纳过物业管理费。2、上诉人徐某所称漏水等问题，从未向我公司报告过，也无相应证据证明，对于物业管理范围内的义务华新国际均已履行，徐某拒不交纳物业管理费是违约行为，应按《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第41条的规定，承担日0.3％的滞纳金。
本院认为，《管理公共契约》是双方真实意示表示，且不违反法律禁止性规定，该契约合法有效，双方均应按合同履行各自义务。华新国际对徐某所住河畔花园进行了物业管理，徐某应按时交纳物业管理费。关于上诉人徐某提出华新国际未尽到物业管理职责，房屋存在漏水问题，园区卫生环境差，且将业主会所转让他人，影响业主使用，带来安全隐患，故其有权拒绝履行给付物业费义务的上诉请求，本院认为，1，徐某提供的照片未能反应形成时间，因此不能作为证据使用；2、徐某主张房间内上下水存在问题，应及时报修，但其未提供任何报修记录，故其主张华新国际不及时履行维修义务之主张，本院不予认定；3、关于徐某提出的业主会馆转让问题，因双方对业主会馆的使用并没有约定，而且原业主会馆亦是有偿服务，华新国际在将业主会馆出租后，其依然继续履行日常公共秩序的维持和对公共环境的维护，故徐某以此为由不交物业管理费的上诉请求，本院不予支持。关于华新国际提出的应适用《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第41条的规定，要求徐某按日0.3％支付拖欠的物业管理费的滞纳金2,251.10元的上诉请求。本院认为，因《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第41条关于滞纳金的规定是“物业管理企业可以按照应缴纳金额的0.3％按日加收滞纳金”，即是“可以”适用而不是必须适用，而且，双方对交费时间及逾期交费的违约责任并没有约定。故原审法院依据徐某已缴纳部分物业管理费的事实按中国人民银行贷款利率判令徐某给付滞纳金并无不当。因此，对于上诉人华新国际提出的该项上诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1250元，由上诉人沈阳华新国际物业管理有限公司负担625元，由徐某负担625元。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员高子丁
代理审判员才玉莹
二00五年六月六日
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。
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