上诉人（原审被告）：张某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳气体压缩机股份有限公司工人，住址：沈阳市铁西区X街X-X-X号。
委托代理人：孙某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市铁西区X路X号。
被上诉人（原审原告）：闫某，男，X年X月X日出生，汉族，住址：新民市X镇X村。
委托代理人：桂某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳银桥法律服务所法律工作者，住址：沈阳市铁西区X路X号。
上诉人张某某因房屋权属纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2004]沈铁西民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月1日受理后，依法组成由审判员张卓琦担任审判长并主审，审判员高子丁、代理审判员曹桂某参加评议的合议庭，于2005年9月13日开庭公开审理了本案，上诉人张某某及其委托代理人孙某某，被上诉人闫某及其委托代理人桂某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于沈阳市铁西区X街X-X号楼X号房屋原为公房，承租代表人为闫某。1999年7月闫某妻子独自将该房转让给张某某，双方办理更名过户时，产权单位未予办理。2000年2月闫某与妻子经法院缺席判决离婚，但对住房未予处理。2003年9月闫某取得该房私有房产证，现该房由张某某居住使用。
原审法院认为，本案争议房原为闫某承租使用的公房，经房改取得私有产权，闫某即取得占有、使用、收益、处分该房的权利。闫某要求张某某腾房理由正当，应予支持。张某某提出闫某妻子转交的公房租赁证说明其对该房有居住权，但由于未办理更名过户，不具有相应的证明力，不能对抗张某某的所有权。因此，对闫某的请求，不予支持。张某某曾先后两次以闫某及其妻子为被告起诉，但均撤诉，这一事实表明其怠于行使确认买卖协议效力的权利，因此对此不再作实体审理，故判决：一、被告张某某将坐落于沈阳市铁西区X街X-X号楼X号房屋腾出交付原告，于判决生效后30日内履行；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告负担。
宣判后，张某某不服，向本院提起上诉称：我与被上诉人闫某、王丽嫔在1999年7月签订房屋转让协议书，协议约定被上诉人将现争议房转让给我，转让金额为x元，被上诉方由王丽嫔亲自签字并代理其爱人闫某签字。我交款时，王丽嫔将房屋使用权证原件，王丽嫔、闫某身份证复印件交给上诉人，王丽嫔又为我出具保证书为证明夫妻同意卖房，我于1999年7月12日进住房屋到2003年6月四年间无人对该房主张权利。上诉人与被上诉人闫某、王丽嫔签订房屋转让合同，是双方在平等自愿签订的，上诉人已支付房款，被上诉人已将房屋使用权证交给上诉人，上诉人实际占有、使用该房长达六年之久，被上诉人在婚姻关系存续期间由王丽嫔处分该房是其夫妻双方真实意思表示，上诉人构成善意取得。原审法院判决显失公平，我持有争议房的使用权证足以证明我对该房屋具有使用权，并且实际居住六年之久，更名过户只是履行登记手续，它不决定合同的效力，法律没有规定使用权房屋未办理更名，必然导致使用权的丧失。被上诉人在明知房屋已经转让给上诉人的情况下，又与产权单位达成买卖协议，违反了诚实信用原则，被上诉人取得的所有权有瑕疵，原审法院以上诉人行使撤诉权是怠于行使权利，因此对买卖合同不予审理没有法律依据，上诉人在另案的撤诉，不必然导致本案败诉，也不应成为原审法院对合同效力不予审理的法律依据。故请求二审法院依法改判。
被上诉人闫某答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律准确。上诉人无论在一审诉讼中或在上诉状中多次提到与被上诉人前妻作交易，上诉人清楚并承认被上诉人并未与之交易，而且上诉人与被上诉人前妻交易时该房为公有住房，该交易并未得到产权单位的同意，所以该房屋买卖行为应属无效，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，坐落于沈阳市铁西区X街X-X号楼X号房屋原为公房，承租代表人为闫某。1999年7月11日经中介介绍，闫某妻子王丽嫔以闫某名义与张某某签订房屋转让协议书一份，协议约定，张某某以57,000元价格购买闫某拥有使用权的房屋一处，张某某交定金1,000元，中介服务费定金5,000元。协议第四条约定，7月12日早10点乙方（张某某）交款进住，中介负责二周内办完更名手续。王丽嫔在该协议上签上闫某及王丽嫔名字。后张某某按协议约定交付全部房款，王丽嫔将房使用权证及房屋交付张某某，张某某一直占有使用至今。根据协议约定，中介方负责办理更名过户手续，但中介方一直未能办理。2000年2月闫某与妻子王丽嫔经法院缺席判决离婚，但对住房未予处理。2003年9月闫某通过房改政策，购得该争议房所有权。
本院认为，1、王丽嫔出卖房屋使用权的行为构成表见代理。王丽嫔是在与闫某婚姻存续期间与张某某签订的房屋买卖协议，王丽嫔并在张某某交付全部房款后，向张某某提供了房屋使用权证，并能交付房屋归张某某占有、使用。而且又提供了其本人身份证及闫某身份证复印件。张某某作为买受人有理由相信闫某同意出卖房屋，而且，王丽嫔是以闫某名义与上诉人张某某签订《房
屋买卖协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，王丽嫔的代理卖房行为有效。综上，王丽嫔代闫某与张某某签订《房屋买卖协议书》的行为属表见代理，且该《房屋买卖协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反国家利益和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”以及第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”的规定，该《房屋买卖协议书》具有法律约束力，张某某对现争议房享有使用权，故闫某要求张某某腾房的诉讼请求本院不予支持，原审法院判决仅凭闫某拥有产权证，而不考虑张某某占有、使用该房的原因欠妥，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院[2004]沈铁西民二房初字第X号民事判决；
二、驳回闫某的诉讼请求。
一、二审案件受理费1000由被上诉人闫某负担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员高子丁
代理审判员曹桂某
二OO五年九月二十三日
书记员韩鹏
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项规定：原判决适用法律错误的，依法改判。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
