上诉人（原审原告）：杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址:沈阳市铁西区X街六段三里6-X号。
委托代理人：任伯琪，辽宁金源丰律师事务所律师。
委托代理人：刘丽丽，辽宁金源丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：包某某，男，X年X月X日出生，蒙古族，聚源大众浴池业主，住址：沈阳市铁西区X路X号X号楼X室。
上诉人杨某某因与被上诉人包某某房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民(2)房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审、审判员陈兴田参加评议的合议庭，于2007年4月16日公开开庭对本案进行审理,上诉人杨某某及其委托代理人任伯琪、刘丽丽与被上诉人包某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：杨某某与包某某于2005年1月1日签订《房屋租赁协议》，约定杨某某将沈阳市铁西区X街X号1200平方米二层楼房出租给包某某使用，租期三年，年租金x.00元，每年年初给付租金。包某某给付2005年租金后，2006年租金至今未付。另查，沈阳市铁西区X街X号房屋原系沈阳市铁西区副食品公司保工熟食品加工厂所有，2002年2月20日该厂的主管机关沈阳市铁西区商业总公司以整体出售的形式将该厂产权转让给杨某某的丈夫赵卫国，该项转让协议已经沈阳产权交易中心、沈阳市工商行政管理局批准。但因赵卫国于2003年6月18日死亡，该项产权转让协议并未全部履行，赵卫国尚有部分转让价款未向产权主管部门支付。又查，沈阳市铁西区国有资产监督管理委员会办公室、沈阳市铁西区经济贸易发展局、沈阳市铁西区商业网点规划建设办公室、沈阳市城市管理行政执法局铁西分局于2005年11月15日联合向包某某下发通知，以沈阳市铁西区X街X号房屋产权归沈阳市铁西区经济贸易发展局商业网点规划建设办公室所有，系国有资产，未经授权任何单位无权出租，原签订的房屋出租合同为无效合同为由，要求包某某限期搬出。
2006年10月杨某某诉至原审法院，请求法院判令被告包某某支付2006年的房屋租金x.00元及利息3060.00元,共计x.00元，并由被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为：杨某某将没有取得产权证的房屋出租，其行为违反国家法律、行政法规的强制性规定，杨某某与包某某签订的《房屋租赁协议》无效。《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”房屋租赁合法、有效的前提就是出租人享有对租赁物的所有权。建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条进一步明确，未依法取得房屋所有权证的房屋、权属有争议的房屋，不得出租。杨某某在未取得产权证，且该房所有权尚有争议的情况下将房屋出租，显属非法，因此杨某某与包某某之间的房屋租赁协议无效。对杨某某要求解除合同，由包某某向其给付租金的诉讼请求不应支持。包某某作为承租人依据无效合同占有使用了诉争房产，为不当得利，应由包某某向诉争房产的所有权人支付房屋使用费。现杨某某和沈阳市铁西区国有资产监督管理委员会办公室均主张其对诉争房产拥有所有权，包某某应在权属明确后向诉争房产的所有权人支付房屋使用费。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费2101.00元，由原告自行负担。
宣判后，杨某某不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求,一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、原审法院认定事实错误。上诉人已取得铁西区副食品公司熟食品加工厂的整体转让产权。本案诉争房屋所在的铁西区X街X号房产已合法取得产权证，上诉人通过转让而合法地占有、使用，其与被上诉人签订的租赁合同是对诉争房屋合法的使用和收益，该租赁合同有效。2、原审法院适用法律错误。一审判决适用的《城市房地产管理法》第五十二条不是法律、行政法规的禁止性规定，它只能说明所有权人可以出租房屋，并没有禁止合法占有人为使用收益而出租房屋。一审法院引用建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定作为判决依据不当，人民法院审理案件应适用法律、法规，而不应当适用部门规章。3、原审法院认定“杨某某和沈阳市铁西区国有资产监督管理委员会办公室均主张其对诉争房产拥有所有权”没有事实依据，铁西区国有资产监督管理委员会办公室并没有参加诉讼，也不存在与上诉人争夺本案诉争房产所有权的事实，如果一审法院认定国资办是诉讼标的争议的第三人，那么就应当传唤第三人参加诉讼，但一审法院并未传唤第三人到庭，违反了诉讼程序。
被上诉人包某某辩称：请求二审法院维持一审判决。其理由：我已经交了一年的房租，2006年铁西区房产局等三个部门联合下发通知要求我腾房。现诉争房屋产权人不明，我应当向产权人交付租金。现在我不能交租金。
本院经审理查明：座落于沈阳市铁西区X街X号的沈阳市铁西区副食品公司保工熟食品加工厂原为集体企业，该厂房屋登记的产权人为沈阳市铁西区商业网点规划建设办公室。2002年2月该厂上级主管机构沈阳市铁西区商业总公司与上诉人杨某某的丈夫赵卫国签订产权交易合同书，将该厂产权整体转让给赵卫国。合同签订后经沈阳产权交易中心、沈阳市工商局产权交易所批准。后因赵卫国于2003年6月18日死亡，合同未能全部履行，赵卫国尚有部分转让价款未向产权主管部门支付，沈阳市铁西区X街X号房屋亦未进行产权变更登记。2005年1月杨某某与包某某签订《房屋租赁协议》，约定杨某某将沈阳市铁西区X街X号1200平方米二层楼房出租给包某某使用，租期三年，年租金x.00元，每年年初给付租金。合同签订后，诉争房屋一直由包某某承租使用至今，用于经营浴池和网吧。2005年11月，由沈阳市铁西区国有资产监督管理委员会办公室、沈阳市铁西区经济贸易发展局、沈阳市铁西区商业网点规划建设办公室、沈阳市城市管理行政执法局铁西分局联合向包某某所承租经营的聚源大众浴池下发通知，以沈阳市铁西区X街X号房屋产权归沈阳市铁西区经济贸易发展局商业网点规划建设办公室所有，系国有资产，未经授权任何单位无权出租，原签订的房屋出租合同为无效合同为由，要求承租人限期搬出。包某某给付杨某某2005年度租金x.00元后，以产权人不明为由拒绝给付2006年度租金。
上述事实，有房屋所有权证、产权交易合同书、房屋租赁协议、通知、双方当事人当庭陈述等证据，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中上诉人杨某某与被上诉人包某某签订房屋租赁协议，将本案诉争房屋出租给包某某使用，该协议系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规禁止性规定，故合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，杨某某依约将诉争房屋交付包某某，2006年度包某某已对诉争房屋进行了实际承租使用，但未支付相应的房屋租金x.00元，故包某某应当按照合同约定向杨某某履行支付租金的义务。关于包某某提出诉争房屋产权人不明，其应当向产权人交付租金的问题，本院认为，杨某某虽然并非本案诉争房屋登记的产权人，但杨某某的丈夫赵卫国生前曾与沈阳市铁西区商业总公司之间签订有产权交易合同，约定将沈阳市铁西区X街X号沈阳市铁西区副食品公司保工熟食品加工厂整体转让给赵卫国。该合同业经产权交易管理部门批准。嗣后，虽因赵卫国死亡导致合同未全部履行完毕，诉争房屋亦未进行产权变更登记，但赵卫国的继承人杨某某基于上述合同关系和对合同义务的部分履行而取得了对诉争房屋的占有，故杨某某取得占有诉争房屋的方式合法。并且在杨某某与包某某签订租赁合同后，杨某某亦能将诉争房屋交付包某某实际使用经营，虽然2005年11月沈阳市铁西区国有资产监督管理委员会办公室等四家单位向包某某经营的聚源大众浴池下发了要求腾出房屋的通知，但包某某接到通知后并未腾出该房屋，而是一直实际经营使用至今，因此杨某某有权对其合法占有的诉争房屋行使收益权，要求包某某支付相应租金。包某某本人在庭审过程中亦对2006年度应当支付租金的事实表示没有异议，其仅对杨某某并非房屋产权人，应当向产权人交付租金提出抗辩，然而包某某与诉争房屋登记的产权人沈阳市铁西区商业网点规划建设办公室之间并无合同关系，根据合同的相对性原理，诉争房屋租赁合同系包某某与杨某某双方之间签订，包某某应当向签订合同的相对方杨某某履行交付租金的义务。综上，包某某以诉争房屋产权人不明为由拒绝给付杨某某租金，其理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人杨某某提出包某某应支付房屋租金相应利息的诉讼请求，本院认为，包某某虽然未支付2006年度租金，但因其在2005年11月接到沈阳市铁西区国有资产监督管理委员会办公室等四家单位下发的要求腾出房屋的通知，在其对于在2006年度是否能够实际使用房屋尚未明确状态下，包某某未按照合同约定时间支付租金，其行为不构成恶意拖欠租金，故不应支付房屋租金的相应利息。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民(2)房初字第X号民事判决；
二、被上诉人包某某于本判决生效后10日内给付上诉人杨某某2006年度房屋租金人民币x.00元;
三、驳回上诉人、被上诉人其他诉讼请求。
一、二审案件受理费各2101.00元，共计4202.00元，由上诉人杨某某负担202.00元，由被上诉人包某某负担4000.00元。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员陈兴田
代理审判员孝剑波
二00七年五月八日
书记员华荻
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款：原判决适用法律错误的,依法改判。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条:承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
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