上诉人（原审原告）：彭某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区X路X巷X号X室。
委托代理人：郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区X路X号。
被上诉人（原审被告）：沈阳市银港房屋开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区X街X号。
法定代表人：刘某某，系该公司董事长。
委托代理人：张曼莉，系辽宁四洋律师事务所律师。
上诉人彭某因与被上诉人沈阳市银港房屋开发有限公司（以下简称“银港公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2005]沈河民一房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月24日受理后，依法组成由本院审判员张卓琦担任审判长并主审、审判员焦岩、代理审判员孝剑波参加评议的合议庭，于2007年2月6日开庭公开审理了本案。上诉人彭某的委托代理人郭某某，被上诉人银港公司的委托代理人张曼莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定，彭某与银港公司于2004年2月20日签订《商品房买卖合同》，约定彭某购买银港公司开发建设的位于沈阳市沈河区X街X号的领袖e家临街门市房一处，建筑面积310.53平方米，总价款1,280,000元。合同第八条载明，房屋交付期限是“2004年3月31日前”，出卖人逾期交房按已付房款日万分之一付违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建设正常运行的承诺中，未明确约定何时水电暖气达到正常使用条件，但对出卖人应支付违约金，双方约定是日万分之五。第十五条关于产权登记的约定，违约金标准是已付房价款的1%。彭某付清全部房款后，2004年10月31日，经银港公司允许进住诉争房屋，但双方未办理正式入住手续，银港公司提供的商品房准住通知开具的时间为2004年10月31日。银港公司持有涉及诉争房屋的土地使用证，建设用地规划许可证、建设施工许可证明、建设工程规划许可证、商品房预售许可证，关于领袖e家项目初始登记的批复、竣工验收备案书。竣工验收备案书载明，诉争房屋所涉项目于2005年4月29日正式备案。彭某现未办理诉争房屋所有权证。
彭某于2005年4月6日起诉至沈河区人民法院，要求：1、判令银港公司为其正式办理房屋入住手续，同时出具该商品房经验收合格的证明文件。2、判令银港公司向其及有关部门提供相关资料，协助其办理房屋产权登记事宜。3、判令银港公司按因其违约所给本人造成的实际损失向本人支付违约金，其中暂按合同约定及司法解释规定的各项违约金共计197,145元，而由于合同约定的违约金低于实际损失，故依该实际损失所最终确定的违约金数额，有待评估机构评定后再据实主张。4、判令银港公司承担本案的一切诉讼费用。
在原审法院审理过程中，彭某以合同约定违约金过低为由，申请对诉争房屋租金标准进行鉴定，2006年3月27日辽宁华清房地产评估有限公司出具估价报告，载明：确定委估房地产在估价基准日，2004年4月1日所表现的房地产市场租金为390元/平方米/年。彭某在庭审期间参照评估报告将诉讼请求明确变更为要求银港公司赔偿各种违约损失330,294元，并于2006年8月31日补交诉讼费671元。
原审法院认为，本案双方签订的商品房买卖合同不违反法律禁止性规定，为有效合同，当事人应全面履行。在彭某履行了合同义务交付购房款之后，银港公司有义务如期交付经验收的商品房屋。关于银港公司提出合同约定的交房日期为笔误一节，因未能提供相应证据，亦未就此在法律规定的期限内行使撤销权，故该主张不予支持，因此对银港公司违约交房的时间应从2004年4月1日起计算至2004年10月30日止，此期间银港公司应按合同约定赔偿彭某违约金。关于彭某提出除赔偿合同约定的上述违约金之外，还应按评估结论赔偿逾期交房所造成的实际损失的主张，本案所涉房屋买卖合同中已明确约定了损失赔偿额计算方法，银港公司应按合同约定承担违约责任，据此彭某该部分主张不予支持，彭某为此支付的评估费用应自行承担；关于彭某要求赔偿基础设施和公共配套建设未能正常运行而发生的违约金的主张，本院认为，双方当事人在合同中未明确约定日期，对此应理解为彭某入住之日即应保证正常运行，由于彭某未能举证证明其入住时基础设施和公共配套建设仍未达到正常使用条件的证据，故在银港公司已承担逾期交房的违约责任前提下，再由银港公司承担该项违约责任证据不足，不予支持；关于彭某要求赔偿逾期办理产权登记而发生的违约金的主张，银港公司未能在实际交房后90日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，其提供的关于领袖e家项目初始登记的批复已证明初始登记时间为2005年5月16日，因此应从2005年1月28日起计付违约金，标准应按合同约定即房价款的百分之一确定。关于彭某要求银港公司为其办理相关手续，签署房屋交接单，提供准住通知的主张，由于彭某已实际占有使用诉争房屋，未正式办理相关手续，因此银港公司应为彭某补办入住手续。关于商品房验收合格证明，庭审中该事实已经查明，诉争房屋所在工程已于2004年10月竣工，2005年4月29日进行竣工验收备案，故彭某该部分诉讼请求在判决主文中列明已无实际意义，但银港公司有义务向彭某提供诉争房屋住宅使用合格证、住宅质量保证书、诉争房屋的保修期从彭某实际占有诉争房屋之日起计算。关于彭某要求协助办理产权登记的主张，由于银港公司已于2005年5月16日取得包括诉争房屋在内的领袖e家项目初始登记批复，且彭某同时提起了违约赔偿之诉，前已论述银港公司应对彭某未能在规定期限内取得权属证书承担违约责任，故协助办理产权证，不能成为银港公司的法定义务，彭某该项主张不予支持。综上，原审法院判决：一、被告沈阳市银港房屋开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告彭某商品房准住通知书、住宅使用证明书、住宅质量保证书；二、被告沈阳市银港房屋开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告彭某逾期交房违约金27,264元；三、被告沈阳市银港房屋开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告彭某不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金12,800元；四、评估费2,000元，由原告彭某负担；五、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费6,121元，由原告彭某负担671元，由被告沈阳市银港房屋开发有限公司负担5,450元。
宣判后，彭某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法改判：1、变更原审法院判决第一项为：被上诉人银港公司与上诉人签署房屋交接单，同时为上诉人提供《商品房准住通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、并出示《工程竣工验收报告》及其相应附件。同时被上诉人须将办理产权登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将上诉文件连同维修基金收据复印件交付上诉人。2、变更原审法院判决第二项为：被上诉人给付上诉人逾期交房违约金71,005元；3、变更原审法院判决第三项为：被上诉人按已付购房款总额按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准给付上诉人逾期办证违约金；4、变更原审法院判决第四项为：评估费由被上诉人承担；5、判令被上诉人给付其违反合同约定在交房之日前未达到正常使用条件所发生的违约金136,960元，并承担本案全部诉讼费用。
被上诉人银港公司未提供书面答辩状，其当庭答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：被上诉人已将商品房准住通知单交付上诉人，否则其无法办理进住手续，我方也向上诉人交纳了住宅使用说明书，住宅质量保证书，并在原审时提供了诉争房屋的工程竣工验收报告。关于违约金的计算，根据合同约定，我方应于2004年3月31日交房，实际交房日期为2004年10月31日，故我方认为延期交房违约金应从2004年4月1日计算至同年10月30日。逾期办理房证违约金应按合同约定已付房屋总价款的1%支付。综上，原审法院判决正确，请求二审予以维持。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，彭某与银港公司所签订的合同系双方当事人真实意思表示，又不违反国家法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现彭某已按合同约定支付购房款，银港公司应按合同约定交付经验收合格的房屋。现银港公司未按合同约定交付房屋，故原审法院判决银港公司承担逾期交房的违约责任并无不当。关于上诉人所提要求被上诉人银港公司与上诉人签署房屋交接单，同时为上诉人提供《商品房准住通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、并出示《工程竣工验收报告》及相应附件、并将办理产权登记所需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将上述文件连同维修基金收据复印件交付上诉人之主张，本院认为，双方所签合同并无约定银港公司须将办理产权登记所需出卖人提供的资料及维修基金收据复印件交付彭某之约定，而且关于产权登记的初始登记批复及工程竣工验收报告，银港公司已在原审法院审理时作为证据提供，并当庭进行质证，上诉人彭某对该证据的真实性并未提出异议，故银港公司无须再将上述材料出示、提交给上诉人，故对上诉人该请求本院不予支持。关于上诉人彭某所提要求给付逾期交房违约金71,005元之主张，本院认为，双方在房屋买卖合同中明确约定逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，上诉人彭某虽主张约定的违约金少于实际损失，但关于实际损失仅提供鉴定报告的租金标准为证据，而同地段的租金标准并不等同于上诉人个人已实际受到的损失，故上诉人仅以此请求法院按租金标准确定逾期交房违约金，本院不予支持，据此而发生的评估费用亦应由上诉人自行承担。关于上诉人所提要求被上诉人按已付购房款总额按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准给付上诉人逾期办证违约金之主张，因双方在合同中明确约定逾期办证违约金按已付房价款的百分之一计算，故对上诉人该诉讼请求本院不予支持。关于上诉人所提要求判令被上诉人给付2004年4月1日至2004年10月31日房屋未达到正常使用条件所发生的违约金136,960元之主张，本院认为，双方所签合同中未对水、电达到正常使用条件的时间作约定，而双方约定水、电的正常使用是为保证业主入住后能正常使用房屋，故原审法院认定该时间应为彭某入住之日并无不当，故上诉人要求被上诉人赔偿其未入住之前水、电未达正常使用条件的违约金，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,121元，由上诉人彭某负担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员焦岩
代理审判员孝剑波
二00七年四月十日
书记员于斌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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