上诉人(原审被告)米某某,女,汉族，成年。
委托代理人李继东，河南豫威律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)巩义市海盛房地产置业有限公司。
法定代表人钱某某,董事长。
委托代理人邱波,河南正大永信律师事务所律师。
委托代理人雒龙飞，河南正大永信律师事务所律师。
上诉人米某某因与被上诉人巩义市海盛房地产置业有限公司（以下简称海盛公司）商品房预售合同纠纷一案,不服巩义市人民法院(2007)巩民初字第X号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人米某某的委托代理人李继东，被上诉人海盛公司的委托代理人邱波、雒龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:1、2005年2月22日,海盛公司与米某某签定商品房买卖合同一份,合同约定:米某某购买海盛公司开发的“海盛商贸城”X单元X号商用房；建筑面积42.37平方米；单价每平方4185.155元，总价x元；付款方式为2005年2月22日付房款x元，余款x元以银行按揭贷款支付；买受人逾期付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续覆行合同的，经出卖人同意，合同继续覆行，自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2005年9月30日前将符合规定的商品房交付买受人使用；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，该合同仅指该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向；商品房达到交付使用条件后出卖人通知买受人办理交付手续；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件三中的约定，达不到约定标准的买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房之日起水、电、电梯通；合同中双方还对逾期交房、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同附件一中有海盛商贸城的房屋平面图，附件三中所列的与本案有关的装饰、设备标准为：电梯为沃克斯电梯，空调为约克中央空调。海盛公司在合同上出卖人处加盖合同专用章，米某某在合同上买受人处签名按印。2、2005年8月12日，海盛公司与米某某签订商品房买卖合同一份，合同约定：米某某购买海盛公司开发的“海盛商贸城”X单元X号商用房；建筑面积29.777平方米；单价每平方米9591.161元，总价x元；付款方式为2005年8月12日付房款x元，余款x元以银行按揭贷款支付；合同的其它内容同上述第一份合同。3、2005年2月22日，米某某向海盛公司支付X号房屋首付款x元；2005年8月12日，米某某向海盛公司支付X号房屋首付款x元。米某某共付房款x元，余款x元没有办理银行按揭贷款手续，双方也没有对余款的付款方式和付款期限进行约定，米某某至今没有支付海盛公司剩余房款。4、2005年9月30日前，海盛公司将合同约定的上述商品房的钥匙交付米某某，该商品房现有米某某占有、使用、受益。交付的商品房涉及的装饰、设备标准一项的电梯为浙江沃克斯电梯有限公司生产，价款106万元，空调为约克（无锡）空调冷冻设备有限公司提供，价款215万元。交付的地下停车场出入不便，为解决停车问题，巩义市X街道办事处筹资在“海盛商贸城”北改建停车场一处，已于2006年6月份投入使用。该停车场海盛公司出资10万元。5、海盛公司散发的“巩义市海盛商贸城”销售广告和宣传彩页中载明有“巩义市唯一一家拥有800平方米某尚休闲广场、唯一一家拥有地下停车场、唯一一家配置室内进口中央空调、唯一一家配置六部进口快捷购物扶梯”及“德国沃克斯大跨度自动扶梯”“美国约克中央空调”等关于配套设施的描述。在对商铺投资分析中有“投资年回报率8%——20%的字样等。6、庭审中，海盛公司向本院提供了“海盛商贸城”建设工程规划许可证、商品房预售许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证。
原审法院认为：海盛公司、米某某签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，海盛公司在销售广告和宣传资料中对休闲广场、地下停车场、空调和电梯的说明和允诺具体确定，该说明和承诺的覆行对“海盛商贸城”整体经商环境的形成有积极作用，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定无疑会产生影响，况且商品房买卖合同是出卖人提供的格式合同，签订合同时，海盛公司对合同中与销售广告和宣传资料不一致的内容负有说明义务，对此海盛公司没有说明，故该说明和允诺应为要约，应视为合同内容。双方均应按照约定全面覆行自己的义务。海盛公司已按期将合同约定的商品房交付米某某占有、使用，双方均无证据证明剩余房款没有办理银行按揭贷款手续是对方原因造成，故米某某应当在海盛公司交付商品房后支付海盛公司剩余房款，米某某至今没有支付海盛公司剩余房款，已属违约，其应当履行支付海盛公司剩余房款的义务。海盛公司交付米某某的商品房配套设施不符合约定的标准，也属违约行为，故海盛公司要求米某某支付违约金的诉讼请求本院不予支持。米某某辩称的解除合同、退房退款、赔偿损失的主张，因其未提起反诉，故本院不予处理；米某某辩称的应驳回海盛公司诉讼请求的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条的规定，原审法院判决：一、米某某于判决生效后十日内支付海盛公司购房款二十二万元。二.驳回海盛公司的其它诉讼请求。如果米某某未按本判决指定的期间履行给付金钱某务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千八百一十元，由米某某负担。
米某某不服原审判决，向本院上诉称：我按时付清了首付款，不能办理银行按揭贷款手续的责任在海盛公司；海盛公司交付商品房的配套设施不符合约定，我有权要求退房退款。请求驳回海盛公司的诉讼请求。
海盛公司答辩称：我方已按合同约定将商品房交付米某某，其应支付房款；米某某以不能办理银行贷款为由拒付房款没有依据。请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：2005年2月22日、8月12日海盛公司与米某某签订的两份商品房买卖合同，是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约定享有权利并履行各自义务。海盛公司已将商品房交付米某某占有、使用，米某某支付首付款后，尚欠房款22万元未付，构成违约，应承担违约责任。米某某上诉称由于海盛公司原因不能办理银行按揭贷款手续，由于米某某是房款的支付义务人，且其不能证明由于海盛公司原因不能办理贷款手续，故其上诉理由不能成立。米某某上诉称海盛公司交付房屋的配套设施不符合约定，要求退房退款，由于没有提起反诉，本院不予审理。综上，米某某所提上诉请求不成立，本院不予支持。原判查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5810元，由米某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘颖超
审判员王宏毅
代理审判员刘静
二○○九年九月一日
代理书记员李姣
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