上诉人（原审原告）朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省晋宁县人，初中文化，农民，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人朱某琳，云南事通律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）尾某某，男，X年X月X日出生，汉族，云南省晋宁县人，小学文化，农民，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人朱某某因与被上诉人尾某某买卖合同纠纷一案，不服云南省晋宁县人民法院（2008）晋民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下事实：2005年11月8日，朱某某与尾某某双方签订“售房协议”，协议约定朱某某将自己所有的晋城镇X村委会二组三间二耳住房一套以叁万陆仟元的价格卖给晋城镇X村委会二组尾某某，合同签订当天，尾某某支付了叁万元，余款陆仟元双方约定到2006年8月30日一次性付清。尾某某于2006年8月前搬进该房屋居住至今。尾某某未按协议约定在2006年8月30日向朱某某支付陆仟元的余款，朱某某遂诉至法院要求确认双方所签订的“售房协议”无效，要求尾某某返还房屋并承担本案的诉讼费。晋城镇X村委会书记兼主任王川林、副主任李贵学表示当时双方买卖房屋时他们并不知情，后来双方为此发生纠纷，经过村治保主任及村司法所调解但未达成协议。
根据上述事实，一审法院认为:朱某某与尾某某自愿签订的售房协议并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效条件，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）的规定，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国现行法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，并且在本案中双方约定的购房款为叁万陆仟元，尾某某于签协议当天向朱某某支付了购房款叁万元，应视为已经履行了主要债务，故对朱某某要求确认双方所签订的“售房协议”无效及要求尾某某返还房屋的诉讼请求不予支付。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二第及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零七条之规定，判决驳回朱某某的诉讼请求。案件受理费50元，由朱某某负担。
一审判决宣判后，上诉人朱某某不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：双方买卖的房屋涉及到农村的宅基地，而农村的宅基地所有权是属于农村X组织所有的，这样就形成了建造在宅基地上的住房与宅基地集体经济组织成员共同所有的性质。根据《土地管理法》的有关规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，转让农村住宅必然涉及到宅基地的转让，而擅自转让住宅及宅基地未经集体经济组织同意的，应当认定买卖协议无效。双方在进行房屋买卖的时候，作为集体经济组织的村委会根本就不知道。原审法院认定双方当事人签订的协议有效，显然属于适用法律不当。
被上诉人尾某某答辩称：本案只是一个房屋买卖合同，并不涉及到宅基地的转让，被上诉人诉人与上诉人作为同一经济组织成员可以享有宅基地的使用权，不需要村委会知道转让的事情。双方签订的售房协议合法有效，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审判决认定的案件事实双方均无异议，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辨主张，本案的争议焦点是：朱某某与尾某某签订的售房协议是否有效本院认为：农村宅基地是依法经审批由农村X组织分配给其内部成员用于建造住宅的集体土地，非农业集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，从此条规定可以看出，法律禁止权利人买卖或者转让宅基地使用权，但是并不禁止权利人出卖、出租宅基地上的房屋，且买受人尾某某与出卖人朱某某属于同一农业集体经济组织的内部成员，售房协议又是双方自愿协商达成，因此本案中双方当事人签订的《售房协议》并不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。
综上所述，本院认为：上诉人朱某某的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱某某负担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长李南南
代理审判员李能熊
代理审判员潘静
二○○九年三月十六日
书记员李鸿鸣
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