云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
(2004)昆民一初字第X号
原告(反诉被告):云南容畅投资(集团)有限公司。住所:昆明市X街X号。
法定代表人:刘某，该公司董事长。
一般授权诉讼代理人:王海长，该公司职员。
一般授权诉讼代理人:李剑，该公司职员。
被告(反诉原告):昆明市X村信用合作社联合社。住所:昆明市X街X号。
法定代表人:高某，该合作社理事长。
特别授权诉讼代理人:曾成科，该社综合部经理。
特别授权诉讼代理人:王燕斌，云南海合律师事务所律师。
原告(反诉被告)云南容畅投资(集团)有限公司(以下简称“容畅公司”)诉被告(反诉原告)昆明市X村信用合作社联合社(以下简称“农村信用社”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2004年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2004年3月31日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)容畅公司的诉讼代理人王海长、李剑，被告(反诉原告)农村信用社的委托代理人曾成科、王燕斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告容畅公司起诉称:2000年7月20日，容畅公司与农村信用社订立了昆吉泰龙字(2000)X号《商品房预售合同》，对该商品房的参考售价和最终销售总价的计算方式进行了约定。2002年7月5日，容畅公司通知农村信用社办理所购住宅交楼手续，双方于2002年11月1日就48套住宅交接事宜正式签订《金碧辉煌大厦住宅交接书》，确认容畅公司销售给农村信用社的48套住宅实际总面积为6696.80平方米。根据双方于2001年4月3日签订的《补充协议》，容畅公司于2002年11月委托中国建设银行云南省分行造价咨询中心对包括该48套住宅在内的整栋金碧辉煌大厦进行成本审核，核定该48套住宅的总成本为（略）.11元。按照双方约定的计算方式，总房款为（略）.4元，农村信用社实际支付（略）元，尚欠（略）.4元。据此，诉请法院判令农村信用社:1、支付拖欠原告的48套民用住宅售房款共（略）.4元；2、承担本案的诉讼费。
本诉被告农村信用社答辩称:2000年7月2日，双方签订《商品房预售合同》，约定农村信用社向容畅公司购买48套住宅用途的房屋，参考售价为4000元/平方米，双方确认支付房款以最终销售总价＝总成本(建设成本＋费用＋税金)＋税后利润(按最终销售价总价×6％计算)的计算方式确定。2001年4月3日，双方签订《补充协议》对款项支付方式进行了进一步的约定。根据《补充协议》的约定，由有资格的部门对工程建筑成本及各项费用予以审核后进行决算。容畅公司在未通知并征得农村信用社同意，在工程尚未完工的情况下单方委托中国建设银行云南省分行造价咨询中心对金碧辉煌大厦的建设成本进行核算，并于2002年11月出具了《金碧辉煌大厦房地产开发成本核定报告书》给农村信用社，容畅公司要求按此报告核算的建设成本支付房款，但该报告对建设成本核算目的是对该项目的全部投资审核进行确认，而非依据双方约定对双方交易的48套住宅的建设总成本进行有针对性的审核，因此，该报告结论不能作为双方结算之依据。为了便于双方结算，农村信用社在征得容畅公司同意并在其配合下，委托了云南亚太工程造价咨询有限公司对该48套住宅所涉及成本进行核定。根据云南亚太工程造价咨询有限公司出具的《“金碧辉煌大厦”48套住宅成本审核报告书》及双方合同约定，该48套住宅的最终销售单价为3138.16元/平方米，农村信用社应付房款金额为（略）.87元，其已支付2280万元。据此，诉请法院驳回容畅公司的诉讼请求。
反诉原告农村信用社诉称:农村信用社应付房款金额为（略）.87元，其已支付款项2280万元，多支付款项（略）.13元。此外，根据合同约定，容畅公司应在2001年12月30日前向农村信用社交付房屋。2001年4月3日双方签订《补充协议》对款项支付方式进行了进一步的约定。为支持金碧辉煌大厦的建设，双方按4000元/平方米价格估算，由农村信用社提前分期预付了1936万元预付款。容畅公司直至2002年7月5日才通知农村信用社交房，根据双方约定，容畅公司逾期交房202天，已构成违约，应承担违约金（略）元。据此，诉请法院判令容畅公司:1、退还农村信用社多支付的购房款（略）.13元；2、支付逾期交房的违约金（略）元；3、承担本诉及反诉的全部诉讼费用以及农村信用社为维护自身权益而支出的律师代理费（略）元。
反诉被告容畅公司答辩称:容畅公司确实有逾期交房的问题，但是因不可抗力造成。容畅公司实际交房的日期为2002年7月5日，而非对方所述是2002年11月1日。容畅公司委托中国建设银行云南省分行造价咨询中心进行造价审核，在该审核报告中明确写明了各构件的造价、总成本及投资成本，该审核报告准确、有针对性。农村信用社所提出的3138.16元/平方米的价格，是依据云南亚太工程造价咨询有限公司所作报告得出，该报告容畅公司是在诉讼过程中才看到，鉴定报告在分摊时，只对48套住宅进行了评估，存在很多不合理的部分。据此，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议:1、农村信用社应支付给容畅公司多少购房款2、容畅公司是否逾期交房
原告(反诉被告)容畅公司针对其在本诉中所主张的事实、理由，及其在反诉中的答辩观点、理由，提交如下证据材料:
第一组:《公司变更登记申请书》，证明容畅公司原名为某明吉泰龙房地产开发经营有限公司，现已更名为云南容畅投资(集团)有限公司。
第二组:1、《建设用地规划许可证》；2、《国有土地使用证》；3、《商品房预售许可证》；4、《施工许可证》；5、《建设工程规划许可证》。证明容畅公司预售房屋具备合法有效的资格。
第三组:1、2003年1月7日的《关于结算审核结果告知函》；2、2003年1月8日戴文奇签收的《收条》。证明容畅公司、农村信用社双方就已售房屋的结算事宜反复磋商，一直未达成一致意见，容畅公司起诉尚在诉讼时效内。
第四组:1、《商品房预售合同》；2、2002年12月20日的《工程质量竣工核验证书》；3、《房屋面积计算报告》及测绘机构资质证书；4、《房屋建筑面积计算表》；5、《交楼通知书》及快递存根；6、《金碧辉煌大厦住宅交接书》。证明容畅公司向农村信用社交付的房屋经云南省工程质量监督管理站验收合格，农村信用社购买的金碧辉煌大厦东南楼的全部住宅，共6种户型，每种户型8套，共48套，总面积为6696.80平方米，此面积为有资质的第三方(昆明市房兴房屋建筑面积测绘有限公司)测量确定。容畅公司已经按照合同约定完全履行了交房义务，双方对合同标的物的质量、面积无异议。
第五组:1、2001年4月3日的《补充协议》；2、《金碧辉煌大厦房地产开发成本核定报告书》；3、《工程造价咨询单位甲级资质证书》；4、2002年11月15日的曾成科签收成本核定书的《收条》；5、《关于要求告知结算审核结果的函》，证明容畅公司根据《补充协议》第三条的约定，委托有资质的第三方(中国建设银行云南省分行造价咨询中心)对包括销售给农村信用社的48套住宅在内的大厦开发成本予以核定，作为履行双方订立的《商品房预售合同》依据，已经交给农村信用社并及时予以催促；其中对合同标的物的开发成本核定为（略）.11元。
第六组:《销售价格计算说明》，证明根据《金碧辉煌大厦房地产开发成本核定报告书》计算出容畅公司销售给农村信用社的48套住宅总售价为3448.（略）万元。
第七组:1、《银行进帐单》；2、2002年10月31日的《转帐支票存根》；3、2002年10月31日的《收条》，证明农村信用社实际支付容畅公司房屋销售款2280万元，其余款项均在拖欠中。
第八组:1、《建行造价中心与亚太就48套房屋审定的差额表》；2、《成本核定报告书的报告》；3、《特快传递的存根》，证明容畅公司向农村信用社说明建行和亚太所作的审核报告的差额。
第九组:1、已生效的(2003)昆民三终字第X号《民事判决书》，证明容畅公司逾期交房是由不可抗力导致，不承担法律责任。
被告(反诉原告)农村信用社对上述证据材料质证后认为:对证据第一组、第二组、第三组的真实性及证明内容均无异议。对证据第四组的《商品房预售合同》真实性无异议；对《工程质量竣工核验证书》，其真实性因为该证据材料针对对象不是农村信用社，所以不能确定，该证书载明的竣工时间2002年4月27日，与农村信用社所知的实际竣工时间也不符；对于《房屋面积计算报告》认可实测面积，对测绘机构资质无异议；对于《交楼通知书》的真实性无异议，但不能证明交房时间，农村信用社认为交房时间为2002年11月1日；对于《金碧辉煌大厦住宅交接书》，真实性无异议，恰好证明了交房时间。对证据第五组的《补充协议》的真实性无异议；对《房地产开发成本核定报告书》真实性无异议，但需向法庭说明该报告书所核定的是金碧辉煌大厦整个建筑物成本，包括住宅、商城、停车场等的核定，而不是双方争议的48套住宅的成本核定报告，因此用该报告作为双方争议的依据不科学；对《工程造价咨询单位资质证书》真实性无异议；对《收条》的真实性无异议；对《关于要求告知审核结果的函》无异议，但此前双方一直在协商委托，并不是不闻不问。对证据第六组的《销售价格计算说明》，是容畅公司单方所作，依据的计算的基数农村信用社不予认可。对证据第七组，真实性无异议。对证据第八组，农村信用社确实收到，但对出现差额的原因农村信用社不同意。对于证据第九组，该判决书的针对方并非本案当事人。
本院认为，双方当事人对容畅公司提交的证据材料真实性没有异议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认。对《工程质量竣工核验证书》由于原件存档，容畅公司提交了经存档单位确认的复印件，本院对其真实性予以认可，对之作为诉讼证据予以确认；对销售价格计算说明只是容畅公司向法庭所作的书面陈诉，不属于证据的范畴，对已生效的(2003)昆民三终字第X号《民事判决书》确认的事实由于农村信用社并未提出相反证据推翻，本院予以采信。上述确认的证据能否证明容畅公司主张，需综合其他证据、事实进行认定。
被告(反诉原告)农村信用社针对其在本诉中的答辩观点、理由，及其在反诉中所主张的事实、理由，提交如下证据材料:
1、《营业执照》，证明农村信用社的主体身份。
2、《商品房预售合同》，证明双方权利义务的约定，要强调《合同》第4条约定关于农村信用社所购买房屋，用途是住宅，参考售价是4000元，最终售价在成本的基础上加6%的利润率，是双方所达成的意思表示。《合同》中约定的是2001年12月30日交房。
3、《补充协议》，证明双方权利义务的约定，约定请有资格的部门对成本进行结算。
4、《预付款相关凭证》，证明农村信用社按约履行合同财务费用不应承担。
5、由容畅公司提供给农村信用社的《交房通知书》，证明2002年7月1日正式交房。
6、关于金碧辉煌大厦住宅相关工作的函，证明容畅公司不具备交房条件。
7、金碧辉煌大厦住宅交接书，证明2002年11月1日正式交房。
8、亚太的《审核报告》，针对合同所约定交易的48套的住宅成本，证明农村信用社只应支付房款（略）.87元，已付（略）元，多付192万余元，不应支付尾款，而应由容畅公司退还农村信用社多付款项。
9、鉴定相关资质，证明审核报告的合法性。
10、金碧辉煌大厦48套住宅成本审核结果与建行审核结果比较说明，由亚太所出具的，进行了比较差异有8项，双方计算方式和数据的认可都是一致的，出现差异的原因是计算的内容不同，证明容畅公司据以要求支付房款的报告的不科学性。
11、双方的一些往来函件，亚太与双方之间的往来函件，证明农村信用社委托亚太鉴定是得到了容畅公司的同意，从容畅公司与亚太之间的往来函件，农村信用社的报告是2003年5月，回函的时间是2004年3月。
原告(反诉被告)容畅公司对上述证据材料质证后认为:对证据1无异议，对证据2、3的真实性没有异议，对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议，48套住宅修建是在五层上的，不是直接从地面上修建，前期肯定会发生一些相关的费用。对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，《工程质量合验证书》载明工程名称是金碧辉煌大厦，而不是大厦部份工程。对证据6、7、8的真实性无异议，但不同意对方证明观点。对证据9的真实性无异议，对证明的内容有异议。只能证明有资质出报告。对证据10，容畅公司未收到过，无法核实。对证据11中《昆明市X村信用联社关于金碧轩职工住宅工程结算核对函》因无原件核对不予认可，对《关于“有关〈“金碧辉煌大厦”48套住宅成本核定报告书(征求意见稿)〉的函”回函》及《关于金碧轩职工住宅开发成本审核中需补充提供资料的函》因无任何单位签章不予认可，对其他函件真实性无异议。对证据12的真实性无异议。
本院认为，双方当事人对农村信用社提交的证据材料真实性没有异议的部分，本院对之作为诉讼证据予以确认。证据11中《昆明市X村信用联社关于金碧轩职工住宅工程结算核对函》因无原件核对，容畅公司不予认可，本院对其真实性不予确认，《关于“有关〈“金碧辉煌大厦”48套住宅成本核定报告书(征求意见稿)〉的函”回函》及《关于金碧轩职工住宅开发成本审核中需补充提供资料的函》因无任何单位签章，容畅公司提出异议，本院同样对真实性不予确认。上述确认的证据能否证明容畅公司主张，需综合其他证据、事实进行认定。
根据庭审和质证，本院确认本案事实如下:
2000年7月20日，农村信用社和昆明吉泰龙房地产开发经营有限公司(2003年12月22日更名为容畅公司)签订《商品房预售合同》，由农村信用社购买容畅公司所建设的商品房48套作为住宅使用，关于价格双方明确该商品房不属于国家定价的商品房，每平方米参考售价为4000元，双方商定，农村信用社应按照最终销售总价支付房款，最终销售总价＝总成本(建设成本＋费用＋税金)÷税后利润(按最终销售总价×6％计算)。合同第八条明确约定容畅公司须于2001年12月30日前，将经建设行政主管部门组织验收合格的商品房交付农村信用社使用，双方应对该商品房的交接进行验收并办理有关交接手续。合同第九条约定除本合同第八条约定的特殊情况外，容畅公司如未按合同约定时限将该商品房交付农村信用社使用，农村信用社有权按已支付的房价款向容畅公司追究违约责任。逾期超过60天的，容畅公司按农村信用社累计已付金额的0.05％乘以逾期天数向农村信用社支付违约金，合同继续履行。双方还就商品房预售其他事宜作了约定。2001年4月3日，双方签订《补充协议》，根据双方签订的预售房协议及工程实际进度，经双方协商，2001年的预售房款，将按照工程实际进度支付，并将支付预售房款有关情况补充如下:1、甲方保证主宅工程按时、按质交付(2001年12月31日前交付)；2、乙方承诺按工程进度支付预售房款；3、按照销售合同所定原则办理决算时，由有资格的部门对工程建筑成本及各项费用予以审核后，进行决算。合同及补充协议订立后，容畅公司对商品房进行了建设，农村信用社也按约定在履行支付预售房款的义务，至2002年10月21日，已支付房款2280万元人民币。2002年5月8日，云南省工程质量监督管理站对容畅公司开发的金碧辉煌大厦(本案争议标的物所在楼盘)进行了工程质量审核，核验认为该单位工程由云南天信建设监理有限公司监理，其中地基与基础工程、主体结构工程、屋面工程、门窗工程、建筑电气安装工程、建筑采暖与卫生工程、通风与空调工程七个分部以及住宅和商场公用部分的装饰工程和楼地面工程已完工，达到合格要求，同时云南省工程质量监督管理站同意该单位工程交付建设单位，按要求进行商铺二次装饰工程的设计与施工并同意办理产权等相关手续，工程质量等级待二次装饰工程完工后一次核定。2002年4月27日，容畅公司委托有房产图测绘和面积量算丙级资质的昆明市房兴房屋建筑面积测绘有限公司对金碧辉煌大厦车库、四层、住宅、会所的面积进行了测算，确定农村信用社购买的商品房销售总面积为6696.80平方米。2002年7月3日，容畅公司用邮政特快专递将《交楼通知书》送交给农村信用社，通知农村信用社于2002年7月5日前来办理交楼手续。收到《交楼通知书》后，2002年7月11日，农村信用社致函容畅公司，对合同未约定的卫生洁具等的装修提出要求，同时提出交楼意见，认为2002年7月5日办理交楼手续不符合客观实际，主要原因有二，第一是时间太仓促；第二是工程经检查初验后有些应整改的地方。2002年11月1日，双方签订《金碧辉煌大厦住宅交接书》，约定通过本交接书容畅公司正式交付48套住宅给农村信用社。同时双方还就有关交房事宜进行了约定。2002年11月，受容畅公司委托，具有工程造价咨询单位甲级资质的中国建设银行云南省分行出具《“金碧辉煌大厦”房地产开发成本核定报告书》，对金碧辉煌大厦开发建设成本进行核算，确认农村信用社所购48套住宅开发成本（略）.11元，总房款为（略）.4元。农村信用社在2002年11月15日收到该报告书后，委托具有工程造价咨询单位乙级资质的云南亚太工程造价咨询有限公司对其所购48套住宅所涉及成本项目进行了现场勘验、工程结算和财务审核，出具了《审核报告》，确认总房款为（略）.87元。由于两个鉴定机构作出的鉴定结论数额相差悬殊，双方均坚持以各自委托的鉴定机构出具的报告书为据，无法达成协议。另，根据本院作出的(2003)昆民三终字第X号《民事判决书》确认，受不可抗力的因素，金碧辉煌大厦建设工期延后了60天。
本院认为:关于争议问题1、农村信用社应支付给容畅公司多少购房款根据庭审及诉讼中征求两家鉴定机构的鉴定人的意见，双方在合同中虽约定了计算房价的公式即最终销售总价＝总成本(建设成本＋费用＋税金)÷税后利润(按最终销售总价×6％计算)，但对该公式中的建设成本和费用如何理解及相应的分摊方法没有作出明确约定，对建设成本和费用理解不同，必然导致不同的结论，不同的理解导致采用不同的分摊方法，两位鉴定人也向法庭陈述各自采用的分摊方法都属于行业规范允许的范围，除两个鉴定报告的理解和采用的两种不同的分摊方法外，还存在其他的理解。故本院认为，双方对最终销售总价的约定并不明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”诉讼中双方当事人向法庭明确表示不能达成补充协议，根据合同法的的规定，可按照合同有关条款或者交易习惯确定。依据双方所签《商品房预售合同》第四条关于价格第一项的约定，“本商品房不属于国家定价的商品房，按销售面积计算，该商品房每平方米参考售价为4000元/㎡，总金额为2400万元。”作为参考售价，在合同最终执行的价款约定不明确的情况下，可作为确定价款的参照和考量，该约定系当事人真实意思一致的表示，对双方具有法定拘束力，本案双方争议的房款数额可结合该参考售价确定，这也是合同法中关于合同条款约定不明确的补充性法律规定。故本院确认农村信用社所购48套商品房住宅单价为每平方米4000元。根据有房产图测绘和面积量算丙级资质的昆明市房兴房屋建筑面积测绘有限公司对金碧辉煌大厦面积进行的测算及双方对实测面积的确认，农村信用社购买的商品房销售总面积为6696.80平方米，其应支付的总房款为人民币（略）元，扣除已支付的2280万元，尚欠容畅公司购房款（略）元。
关于争议问题2、容畅公司是否逾期交房依据《商品房预售合同》的约定，容畅公司须于2001年12月30日前，将经建设行政主管部门组织验收合格商品房交付农村信用社，双方应该对该商品房的交接进行验收并办理相关手续。容畅公司向农村信用社交付的商品房屋，必须经过建设工程质量监督部门验收，工程质量达到合格等级以上。2002年7月3日容畅公司通过邮政特快转递通知农村信用社于2002年7月5日办理交楼手续，本院认为，2002年5月8日，房屋经过了建设工程质量监督部门的验收，除商铺二次装饰外，其他部分达到合格要求，具备了交房约定的质量要求，农村信用社在收到通知后，没有受领房屋，而是致函容畅公司对相关工作提出意见，包括对合同约定的装修标准外的内容提出要求。由于交房需要双方的配合，容畅公司的义务是将具备交房条件的房屋准备好通知对方接收，农村信用社应配合受领。虽然正式的交房时间确定为2002年11月1日，但并非容畅公司拖延交房造成，本院确认容畅公司2002年7月5日已履行了交房义务。虽然2002年7月5日容畅公司履行了其交房的义务，但仍然违背了合同关于交房期限的约定，即使受不可抗力的因素，整体工期后延60天，这60天可以免责，容畅公司仍然延迟127天交房，按照合同关于逾期交房的违约责任的约定，容畅公司应按累积已付金额的0.05％乘以逾期天数向农村信用社支付违约金，诉讼中农村信用社主张计算的累积金额是2002年1月1日前其累积已付的1936万元，按双方约定的计算方法，容畅公司应付的违约金数额共计（略）元。关于农村信用社请求的律师代理费（略）元，由于其诉讼请求只得到了部分支持，对其维护自身权益支出的代理费按照诉讼请求得到支持的比例为（略）元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、由本诉被告昆明市X村信用合作社联合社于本判决生效后十日内向本诉原告云南容畅投资(集团)有限公司支付尚欠的购房款人民币（略）元；
二、由反诉被告云南容畅投资(集团)有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告昆明市X村信用合作社联合社支付逾期交房违约金人民币（略）元；
三、由反诉被告云南容畅投资(集团)有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告昆明市X村信用合作社联合社支付昆明市X村信用合作社联合社为维护自身权益支出的律师代理费（略）元；
四、驳回本诉原告云南容畅投资(集团)有限公司和反诉原告昆明市X村信用合作社联合社的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费（略）.93元，由云南容畅投资(集团)有限公司承担（略）.57元，由昆明市X村信用合作社联合社承担（略）.36元；反诉案件受理费（略）.8元，由云南容畅投资(集团)有限公司承担（略）.68元，由昆明市X村信用合作社联合社承担（略）.12元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高某人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行:双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长邵坚
代理审判员杨宁
代理审判员黄超
二OO四年四月十三日
书记员李艳
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