上诉人（原审被告）湖南xx公司，住所地湖南省长沙市X路X号新时空华程大酒店X楼。
法定代表人易某某，该公司董事长。
委托代理人陶某某，湖南xx（略）事务所（略）。
委托代理人黎某某，湖南xx（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）姚某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（原审原告）杨某某，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。
以上两被上诉人的共同委托代理人徐某某，湖南xx（略）事务所（略）。
上诉人湖南xx公司（以下简称xx公司）因与被上诉人姚某某、被上诉人杨某某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2011）开民一初字第xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，姚某某、杨某某于2005年10月6日与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定xx公司向姚某某、杨某某出售xx号商品房一套。该合同第一条同时约定：“……出卖人（xx公司）承诺：会在买受人（姚某某、杨某某）所买房屋在办理个人国土使用证时，将土地使用年限延至2052年7月8日”。合同签订后，姚某某、杨某某依约履行了合同义务，xx公司也向姚某某、杨某某交付了商品房。后姚某某、杨某某取得的长国用（2008）第x号《国有土地使用证》上记载，姚某某、杨某某的住宅面积为48.53的土地使用权用途为“住宅用地”，权利终止日期为“2043年7月8日”，这与双方所签订的《商品房买卖合同》中xx公司的承诺不符，故姚某某、杨某某诉至法院，请求判如所请。
原审法院在审理唐斌等诉xx公司商品房买卖合同纠纷39案中，曾就本案所涉土地使用权证办理问题向长沙市国土资源局发出函件询问。依据长沙市国土资源局于2010年11月25日向原审法院复函，其上记载“一、……长沙金霞建设开发总公司将部分土地转让给湖南xx公司，其土地用途和土地使用权终止日期均与原审批情况一致。因此，其出让、转让行为符合法律规定……三、……根据该宗土地的实际情况，开发企业可以通过修改《国有土地使用权出让合同》，补交延长出让土地使用年限的出让价款，将住宅用途使用期限调整至2063年7月8日止，商业用途的土地使用年限，按照xx公司在《商品房买卖合同》中向姚某某、杨某某的承诺，修改至2050年9月15日止”。
原审认为，合同应当信守，合同双方应当按照合同约定履行合同义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第一条同时约定：“……出卖人（xx公司）承诺：会在买受人（姚某某、杨某某）所买房屋在办理个人国土使用证时，将土地使用年限延至2052年7月8日”，故xx公司有义务按该合同约定履行该合同。现xx公司未按本条约定，为姚某某、杨某某将房屋土地使用年限延长至2052年7月8日，xx公司的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，姚某某、杨某某有权要求xx公司按该合同条款履行该合同义务。现长沙市国土资源局于2010年11月25日向原审法院复函，明确该宗土地转让合法，同时开发企业（xx公司）可以通过修改《国有土地使用权出让合同》，补交延长出让土地使用年限的出让价款，将住宅用途使用期限调整至2063年7月8日止。故双方约定xx公司有义务办理将土地使用年限延至2052年7月8日的手续具有现实履行可能性，xx公司应当按照该合同条款的约定履行其合同义务。对于xx公司提出的“双方签订的《商品房买卖合同》第一条第二款规定违反了行政法规的强制性规定，系无效约定”的抗辩事由，无事实和法律依据，不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、xx公司于本判决书生效之日起六个月内为姚某某、杨某某办理其所共同购买的xx号商品房面积为48.53的土地使用权使用终止日期延长至2052年7月8日的手续，姚某某、杨某某应对xx公司办理该手续尽配合义务；二、xx公司承担办理本判决第一项国有土地使用权延长办理手续的全部费用。本案诉讼费100元，因适用简易某序减半收取50元，由xx公司承担。
上诉人xx公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决违反法定程序，未通知涉案国有土地与长沙市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》的受让方xx建设公司及该涉案国有土地上项目的所有业主参加诉讼；二、原审判决认定上诉人可以履行合同约定的义务属于认定事实错误；三、延长被上诉人的国有土地使用权证使用年限属于变更被上诉人的物权，只能由被上诉人自行办理相关手续；四、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，因此，被上诉人所购商品房的国有土地使用权年限无论是办至2043年7月8日还是2052年7月8日，被上诉人均无需为国有土地使用权期限届满后的续期支付任何费用，其所拥有的国有土地使用权上的建筑物价值也不会因此而有任何贬损，故原审判决上诉人xx公司将涉案土地使用权年限办至2052年7月8日错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法将该案发回重审。
被上诉人姚某某、杨某某答辩称：原审判决正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：xx公司与姚某某、杨某某签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，对双方当事人都有约束力，双方应当严格遵守。合同签订后，姚某某、杨某某按合同约定已全面履行了合同义务，但xx公司未按照合同第一条的约定“在买受人（姚某某、杨某某）所买房屋办理个人国土使用证时，将土地使用年限延至2052年7月8日”履行义务，故xx公司的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，xx公司应当承担继续履行的责任，即为姚某某、杨某某办理其所购xx号商品房面积为48.53的土地使用权使用终止日期延长至2052年7月8日的手续。长沙市国土资源局在2010年11月25日向原审法院发出的复函已明确了xx公司办理本案所涉土地的使用年限延长至2052年7月8日的手续存在继续履行的可能性，故原审判决xx公司按双方约定履行合同是正确的，至于xx公司提出的应将原土地受让方xx建设公司及涉案项目的其他所有业主追加作为第三人参加诉讼的问题，本院认为某公司及本案所涉项目的其他业主均不是本案必须参加诉讼的主体，故xx公司提出的上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人xx公司提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人湖南xx公司承担。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨某
审判员刘英
二0一一年六月七日
书记员谢燕
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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