上诉人（原审被告）刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。
委托代理人伍铜球，湖南南天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司新宁分公司。住所地新宁县X镇X路。
负责人李某某，该公司总经理。
委托代理人陈南泉，湖南天戟律师事务所律师。
委托代理人吴某某，中国电信股份有限公司新宁分公司职员。
上诉人刘某某与被上诉人中国电信股份有限公司新宁分公司（以下简称新宁电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新宁县人民法院于二○○九年六月十七日作出的（2009）宁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年8月31日公开开庭审理了本案，上诉人刘某某的委托代理人伍铜球和被上诉人新宁电信公司的委托代理人陈南泉、吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，刘某某多年来一直租用新宁电信公司所有的位于回龙电信支局的门面两间，合同采取一年一签的形式。2007年12月31日，双方再次签订《房屋租用协议书》，约定由刘某某租用新宁电信公司的门面两间，租金为每间每月500元，租期从2007年12月31日至2008年12月31日。同时，合同第四条约定：“乙方（刘某某）合同到期后，应提前一个月与甲方（新宁电信公司）签订合同，甲方应优先租与乙方，合同到期后乙方不及时签订合同，甲方有权将门面租与其他经销商。”第五条：“甲方要收回房屋，应提前一个月通知乙方，乙方不租用甲方房屋就提前一个月通知甲方。”，第六条：“乙方合同到期后，根据市场行情进行调价，乙方如低于市场价，甲方有权将门面租与其他经销商。”合同签订后，刘某某向新宁电信公司交纳了2008年间的门面租金，合同到期后，刘某某曾与新宁电信公司协商门面续租事宜，因故未能协商成功。在此期间，新宁电信公司也曾公开对外进行过招租。2009年4月，新宁电信公司应省市要求，决定收回该两间门面作3G演示厅，但刘某某拒绝返还该门面。
原审法院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《房屋租用协议书》是合法有效的，双方均应按照协议书的约定全面履行自己的义务。在租赁期间届满后，双方未能对续租事宜达成一致协议，被告应当依法返还租赁物（门面）。被告提出按照协议第四条、第六条的约定，自己应当享有优先租赁权，而优先租赁权只有在同等条件下才能行使，原告在租赁期届满后，采取公开对外招租的行为并未侵害被告的此项权利。被告同时提出其租用门面期间，花费了一定的装修费用，因双方对该项费用没有进行约定，且被告在本案中也未提出具体的请求或提起反诉，故本案对此不作考虑。原告要求被告按2000元/月/间支付门面占用费没有相关依据予以支持，结合本案的实际情况，被告占用门面期间的费用可以按照双方协议约定的500元/月/间的租金标准予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百二十七条之规定，判决：（一）由被告刘某某将占用原告中国电信股份有限公司新宁分公司的门面返还给原告；（二）由被告刘某某按500元/月/间支付原告门面占用费（从2009年1月1日起至搬出门面之日止）；以上（一）、（二）项限被告在本判决生效后七日内履行完毕；（三）驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费350元，由新宁电信公司负担250元，刘某某负担100元。
上诉人刘某某不服判决，上诉称新宁电信公司没有证据证明需将房屋收回自用，未依照原租赁合同与上诉人续签合同，将房屋另行招标租给刘某军，影响了上诉人的优先续租权。请求驳回上诉，驳回新宁电信公司的诉讼请求。
被上诉人新宁电信公司答辩称，上诉人没有依照合同申请续签合同，也没有参与招标主张优先承租，原租赁合同已依法终止，被上诉人已非法占用租赁房屋数月。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
上述事实，有营业执照、房屋租用协议书、当事人的陈述在卷证实，并经庭审质证属实，可以认定。
本院认为，上诉人刘某某与被上诉人新宁电信公司签订的房屋租赁合同合法有效，但合同一年一签，其有效的履行期限为一年，一年的租赁期限于2008年12月31日届满后，需双方合意重新签订合同，刘某某方可继续租赁使用原合同标的门面两间。合同第四条系双方关于刘某某提出续签合同的要约时间和优先承租权的约定，并未赋予刘某某以原租赁合同500元/月/间的价格继续租赁的续租权。合同第五条是双方关于新宁电信公司终止合同时需通知刘某某的时间约定，并不否定和排斥新宁电信公司在合同期限届满后终止原租赁合同的权利。合同第六条是双方关于续签合同时对租金确定方式的约定。本案中，新宁电信公司在租赁合同期限届满后需收回出租房屋自用，已经依照合同约定的时间通知了刘某某不再与其续签合同，新宁电信公司主张原租赁合同因期限届满而终止，符合合同自由的原则及双方的合同约定，其主张正当合法。双方签订的房屋租赁合同于2008年12月31日期限届满后，双方在约定的期限内未能按照约定的方式达成继续租赁的合同，原租赁合同自2008年12月31日即行终止。合同终止后，刘某某继续占有租赁房屋没有依据，系非法占有，刘某某拒不返还，依法应当承担相应的民事责任，刘某某应将租赁门面腾空返还给新宁电信公司，并承担相应的占用费。刘某某上诉提出新宁电信公司已将门面另行招标租给刘某军，影响了上诉人的优先续租权的理由，因新宁电信公司的公开招标行为是符合市场经济按市场行情定价的行为，而刘某某坚持按原合同租金或其他门面的租金续签合同，不愿参加招标，违背了合同关于续签合同对租金确定方式的约定，其优先续租权的主张不能成立。综上，刘某某的上诉理由不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决正确，应予维持。本案经二审调解未果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费按一审判决的负担，二审诉讼费300元由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长廖高飞
审判员朱一泓
代理审判员刘某腾
二○○九年八月三十一日
代理书记员蒋中意
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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