煤炭物资经销公司与鸿顺房地产公司合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:榆林市中级人民法院

原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司。

被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司。

原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司（以下简称煤炭物资公司）与被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司（以下简称鸿顺房地产公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2008年1月2日受理后，依法组成合议庭于2008年4月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王东、韩进，被告委托代理人张延平、叶贺瑛到庭参加诉讼，原告法定代表人和被告法定代表人经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告(反诉被告)煤炭物资公司诉称：2005年12月30日，原、被告双方签订《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》，约定双方联合开发原告位于榆林市X路榆市国用(2003)第x号土地，双方各半进行投资，原告以该幅土地使用权作价750万元先行投入，被告方现金投入达到750万元时，剩余部分双方按投资比例同步进行，该土地的使用权按建筑物竣工时的建筑物权属划分。协议签订后，原告向被告提供了该幅土地的土地使用证，以供办理土地使用权证书的变更登记、规划许可等各项行政审批手续。但直至今日被告对该开发项目未作任何投资，也未办理土地变更登记在内的任何行政审批手续，致使土地闲置两年之久。原告认为，双方为实现效益最大化而签订联合开发协议，被告本应及时办理合建审批手续、土地使用权变更登记手续以及规划许可、项目施工许可等一系列行政审批手续，但由于被告的迟延履行，致使原告不能实现对该幅土地的使用价值。故提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方于2005年12月30日所签订的《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》；2、判令被告返还原告榆市国用(2003)第x号土地使用证；3、判令被告承担本案诉讼费用。之后原告对其诉讼请求进行了变更，认为双方所签联合开发协议违反《城市房地产管理法》关于以划拨方式取得的土地使用权的一方，在未办理土地使用权变更出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定建房合同无某之规定，请求：1、确认原、被告双方于2005年12月30日所签订的《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》无某；2、判令被告返还原告榆市国用(2003)第x号土地使用证；3、判令被告承担本案诉讼费用。

煤炭物资公司提供以下X组证据：

1、《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》。用于证明原、被告签订协议的事实。

2、土地使用权审批件。用于证明榆市国用(2003)第x号土地使用权性质系划拨，不能用于合资开发，双方所签协议无某。

3、收据一支。用于证明2006年3月6日被告拿走原告土地使用证的事实。

被告(反诉原告)鸿顺房地产公司针对煤炭物资公司的起诉提出反诉，其主要事实和理由为：2005年12月30日反诉原告与反诉被告签订《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》，根据该协议双方联合合作开发，各出资50%，反诉被告以土地作价出资750万元，反诉原告以现金投资共同开发，在反诉原告投资超过750万元后，双方再共同等额投资。合作中双方要共同审定设计方案，最终确定后实施。合同签订后，反诉原告积极准备联合开发工作，安排专人负责该项目，并进行了一系列的前期工作，在征得反诉被告同意后，于2006年9月将初步设计方案、地勘资料、测绘资料报榆林市建委规划管理局初审，同时通知反诉被告进行现场住户搬迁工作，但反诉被告迟迟不予配合。2006年10月反诉原告与反诉被告就预售商品房不能按时付款产生争议之后，反诉被告就该项目联合开发一事进行百般刁难，致使联合开发工作停滞不前，虽经反诉原告多方斡旋，但无某何进展。在该项目的前期工作中，反诉原告已支付调研费用、地勘费、初步设计费、项目组人员工资等x元。反诉原告认为，双方签订的联合开发合同未能及时开发的责任完全在于反诉被告一方，法院应当责令反诉被告积极配合反诉原告办理规划审批、最终设计审核等手续，同时反诉被告的恶意拖延配合行为属违约行为，根据合同约定，应由反诉被告承担工程总造价20%的违约金，同时对于反诉原告已支出的x元亦应由反诉被告承担。请求判令反诉被告继续履行合同，并赔偿反诉原告支付的各项费用x元，承担违约金300万元，并由反诉被告负担本案本诉、反诉诉讼费用；若判决合同无某，则应由反诉被告赔偿反诉原告损失x元。

鸿顺房地产公司提供以下X组证据：

1、联合开发综合大楼协议。用于证明鸿顺房地产公司在设计未审定前未实施具体施工不属违约，建设的相关审批手续要以煤炭物资公司名义办理，其有配合义务，合同对土地出让约定交纳费用，合同签订目的、内容不违法，煤炭物资公司通过诉讼主张合同无某，属恶意抗辩。

2、营业执照及资质证件。用于证明鸿顺房地产公司具有房地产开发经营资格，与煤炭物资公司签订联合开发协议，并不违反《城市房地产管理法》的规定。

3、煤炭物资公司改制方案。用于证明双方签订联合开发协议是基于煤炭物资公司称诉争土地可以取得政府批准的承诺，故协议中出让金支出项列为共同投资。现土地出让手续因反诉被告故意拖延未办理，故合同无某的过错完全在于煤炭物资公司，该公司在自己违约的情况下又通过主张合同无某实施恶意抗辩。

4、德塞设计公司说明及设计方案。用于证明鸿顺房地产公司积极履行合作开发协议，就联合开发委托陕西德塞建筑工程设计有限公司进行初步设计。

5、建设工程勘察合同技术报告。用于证明鸿顺房地产公司积极履行合作开发协议，委托有色金属工业西安勘察设计研究院进行拟开发房地产的沿途工程勘察。

6、新时代设计公司说明及设计文件。用于证明鸿顺房地产公司积极履行合作开发协议，委托西安新时代设计研究有限公司对拟开发的房地产进行初步设计。

7、双方往来函件。用于证明煤炭物资公司故意不配合鸿顺房地产公司合作开发工作，经多次催促但一直拖延，其行为违反合同约定。

8、煤炭物资公司文件。用于证明煤炭物资公司阻挠合同顺利履行，故意拒绝履行合同义务，于2007年11月30日正式发文要求市规划局停止办理长乐路土地建设手续。

9、胡少华调查笔录。用于证明煤炭物资公司诉称鸿顺房地产公司怠于履行合同与事实不符。

10、合作项目开支票据。用于证明鸿顺房地产公司为合作开发项目支出费用x元，根据协议第六条约定应由煤炭物资公司承担，煤炭物资公司主张合同无某，该费用应作为无某的损失由恶意抗辩人承担。

11、贷款票据。用于证明鸿顺房地产公司为联合开发项目筹措资金，但由于煤炭物资公司违约，致使项目停滞，造成鸿顺房地产公司资金闲置损失x.40元。

煤炭物资公司对鸿顺房地产公司的反诉答辩称，鸿顺房地产公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。其主要事实和理由为：（一）合作开发之前被答辩人态度积极答辩人并不否认，同样答辩人也积极配合被答辩人履行前期工作，将土地使用证交于被答辩人，以供办理各项手续，并且积极督促该幅地块的租户废收公司进行搬迁清场，对于提供土地一方的答辩人来讲，前期合作中应做的也仅限于此，至于其他办理各项变更审批规划等手续、投入资金、组织施工自然是被答辩人的事情。但时隔两年之久，作为开发商的被答辩人却并未在该幅地块上有任何进展，以至于该块黄某地块因被闲置过久，政府曾欲收回土地使用权，后经答辩人与政府多次协调，回收之事才暂时搁浅，故被答辩人称答辩人不予配合不是事实。（二）被答辩人反诉称已支付前期费用x元不是事实，据答辩人掌握，被答辩人前期所进行的地质勘探与初步绘图工作总计费用仅三万余元，至于300万元损失因项目至今未立项，所以也不是事实。

鸿顺房地产公司对煤炭物资公司提供证据质证如下：

对第1、2、X组证据的真实性无某某，但对证明目的不予认可，认为煤炭物资公司在具体办理审批手续时有协助义务，由于其拖延办理出让手续导致土地目前仍是划拨性质，也证明其恶意抗辩的事实。

煤炭物资公司对鸿顺房地产公司提供证据质证如下：

对第1、2、X组证据的真实性无某某，对第X组证据的证明目的不予认可，认为违约与本案无某，要求原告（反诉被告）有配合义务违反法律；对第X组证据的证明目的不予认可，认为双方所签协议违反《城市房地产管理法》规定；对第X组证据的证明目的不予认可，认为与本案无某，且目前改制已停止。对第4、5、7、8、X组证据的真实性无某某，对证明目的不予认可，认为其中第X组证据所证明的事实存在，但费用仅为3万元；对第X组证据的真实性和证明目的均不予认可。对第X组证据的真实性无某某，对证明目的不予认可，认为该证据系单方制作，但对合理费用部分认可；对第X组证据的真实性和证明目的均不予认可，认为该证据不符合证据规则的要求，是否与本案有关无某关证据佐证。

本院对原、被告所举证据作如下认定：

原告（反诉被告）提供的第1、2、X组证据的真实性被告（反诉原告）无某某，依法予以认定；对原、被告签订协议的事实被告亦予以认可，故对第X组证据的证明目的依法予以认定；对第X组证据的证明目的即被告拿走原告土地使用证的事实，因被告对收条本身的真实性不持异议，故对该证明目的依法予以认定；对第X组证据的证明目的即土地使用权性质系划拨，不能用于合资开发，双方所签协议无某，因该证明目的属人民法院对双方所签协议的效力认定问题，非事实认定的范畴，故对证明目的不作认证。

被告（反诉原告）提供的第1、2、3、4、5、7、8、9、X组证据的真实性原告（反诉被告）无某某，故对上述证据的真实性依法予以认定；对于被告（反诉原告）提供的第X组证据的证明目的即设计方案在双方未审定前鸿顺房地产公司只能进行一些准备工作、建设的相关审批手续要以煤炭物资公司名义办理，其有配合义务，上述证明目的符合双方协议约定，依法予以认定；对于协议是否违法以及效力问题则非事实认定的范畴，故不作认证。对第X组证据的证明目的即鸿顺房地产公司具有房地产开发经营资格，与煤炭物资公司签订联合开发协议并不违反《城市房地产管理法》的规定，对于具有房地产开发经营资格予以认定，签订协议是否违法非事实认定的范畴，故对此不作认证。对第X组证据因双方协议中对长乐路土地是否可以取得政府批准的承诺未作出约定，故对该证明目的不予认定；对第4、X组证据因原告对被告委托进行初步设计、沿途工程勘察的事实无某某，故对该证明目的予以认定。对第X组证据的真实性和证明目的原告均提出异议，鉴于被告在签订协议后委托有关部门进行设计的事实客观存在，故在原告未提供相反证据予以证明的情况下，对该组证据的真实性和证明目的予以认定。对第X组证据的证明目的，根据双方往来函件的内容，可以证实被告就该地上的部分搬迁户搬迁一事催促过原告，但在双方协议中并未对搬迁户何时搬迁进行约定，故对该证据的证明目的不予认定。对第X组证据，根据原告向榆林市X乡规划局出具的停止办理土地建设手续的报告，能够证实煤炭物资公司拒绝配合办理审批手续的事实。对第X组证据，因证人并未出庭进行作证，故对该证据的证明目的不予认定。对第X组证据，因原告认可被告在协议签订后进行过委托设计、工程勘察等工作，虽然其对大部分费用提出异议，但该部分费用客观真实，且与本案具有关联性，故对被告实际支出x元的事实予以认定。对第X组证据，其中2份借条因证人未出庭作证，不符合证据规则关于证人作证的要求，且未有证据证明与本案具有关联性，银行转存凭证以及个人贷款历史明细，因被告未提供证据证明与本案具有关联性，故对该组证据的证明目的依法不予认定。

根据当事人的举证、质证和本院对证据的分析认定，查明以下事实：2003年9月24日榆林市国土资源局将位于榆林市西沙长乐南路榆市国用(2003)第x号国有土地登记在原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司名下，该土地用途为办公、住宿楼，使用权类型为划拨。2005年12月30日，煤炭物资公司与被告（反诉原告）鸿顺房地产公司签订了《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》，约定双方联合开发煤炭物资公司位于榆林市X路榆市国用(2003)第x号土地，修建综合大楼一栋。双方各半进行投资，煤炭物资公司以该幅土地使用权作价750万元先行投入，鸿顺房地产公司现金投入达到750万元时，剩余部分双方按投资比例同步进行，该土地的使用权按建筑物竣工时的建筑物权属划分。协议签订后，煤炭物资公司向鸿顺房地产公司提供了该幅土地的土地使用证，以供办理土地使用权证书的变更登记、规划许可等各项行政审批手续。鸿顺房地产公司亦委托陕西德塞建筑工程设计有限公司、中国有色金属工业西安勘察设计研究院、西安新时代设计研究院有限公司进行初步设计、沿途工程勘察等工作，共支出费用x元。之后双方在履行该协议过程中发生分歧，煤炭物资公司于2007年11月30日向榆林市X乡规划局出具关于停止办理土地建设手续的报告，要求榆林市X乡规划局在未经其同意的情况下，不得给任何组织和个人办理诉争土地的建设审批手续。2007年12月28日煤炭物资公司提起诉讼。经本院数次调解，因双方当事人各执己见，故未能达成调解协议。

本院认为，原告（反诉被告）煤炭物资公司与被告（反诉原告）鸿顺房地产公司签订的《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》中，明确约定了煤炭物资公司以土地使用权作价进行投资，同时亦约定了土地的使用权按建筑物竣工时的建筑物权属划分等内容，经审查，双方联合开发的土地使用权类型为国有划拨，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无某。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”之规定，本案中，煤炭物资公司以划拨土地使用权作为投资与鸿顺房地产公司签订合同合作开发房地产未经有批准权的人民政府批准，且亦未在起诉前办妥批准手续，故依据该规定，双方之间所签协议应为无某协议，煤炭物资公司诉请确认协议无某的理由成立。根据我国合同法的规定，依据无某合同所取得的财产应当予以返还，故煤炭物资公司要求返还土地证件的请求应予支持。关于过错责任，因双方在履行该协议过程中发生纠纷后，煤炭物资公司向榆林市X乡规划局出具了关于停止办理土地建设手续的报告，要求榆林市X乡规划局在未经其同意的情况下，不得给任何组织和个人办理诉争土地建设审批手续，致使该协议的效力得以补救的最后机会丧失，故煤炭物资公司对于协议无某应承担主要过错，其应赔偿鸿顺房地产公司因此所受到的损失。关于赔偿损失的范围问题，根据我国合同法的相关规定，此种损失主要表现为一种费用的支出不能得到补偿，而不包括因合同的成立和生效所获得的各种未能获得的利益，故鸿顺房地产公司反诉要求赔偿已支付的各项费用x元的请求应予支持，另外300万元的赔偿请求依法不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：

一、原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司与被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司签订的《关于联合开发榆林市煤炭物资经销公司综合大楼的协议》无某；

二、本判决生效之日起15日内被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司将榆市国用(2003)第x号土地使用证返还原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司；

三、本判决生效之日起15日内原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司赔偿被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司损失x元；

四、驳回原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司的其他反诉请求。

案件受理费x元，由原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司负担x元，被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司负担x元；反诉费x元由原告（反诉被告）榆林市煤炭物资经销公司负担x元，被告（反诉原告）榆林市鸿顺房地产开发有限公司负担x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。

审判长王仲民

审判员姬志平

审判员李海源

二00八年七月八日

书记员白成钰