抗诉机关河南省信阳市人民检察院。
原审原告（原审反诉被告）代某华，男，X年X月X日生。
原审被告（原审反诉原告）代某某，男，X年X月X日生。
原审原告（原审反诉被告）代某华与原审被告（原审反诉原告）代某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年9月10日作出的（2008）商民初字第X号民事判决书已发生法律效力。2008年12月15日河南省信阳市人民检察院以信检民抗（2008）X号民事抗诉书，向河南省信阳市中级人民法院提出抗诉。河南省信阳市中级人民法院作出（2008）信中法民抗字第X号民事裁定书，指定本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2009年9月29日公开开庭审理了本案。信阳市人民检察院指派商城县人民检察院检察员田立新出庭履行职务，原审原告代某华及原审被告代某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告代某华诉称：被告一家原是东北人，因其女嫁到上石桥镇，被告老俩口也随之迁来，想在上石桥镇定居。我常年以压豆芽为生。2006年农历9月，我准备一家到北京打工，被告听说后就找到我，想租用我的住所（前面三间砖瓦房、后面三间两层楼房加一个院），我同情他的处境，加之又是同姓，我就答应租给他们住一年，时间是从2006年农历9月26日到2007年9月26日，并收到被告交来房屋租金1000元。因外面生意不好做，我一家于2007年2月就回到家乡，好不容易等到9月26日，我要求被告搬出，返还房屋，但被告蛮不讲理，至今拒不搬出。我因无处安身，迫不得已在外租房居住，每月租金520元；回来后我又重新开始压豆芽，但因房屋狭小，无法经营，比原来在家每月少收入1500元。更可气的是，我儿子今年正月结婚也是在租用的房屋里举行的仪式，而被告对此依然置之不顾。总之，房屋是我的私有财产，被告与我口头协议租房，期满后拒不返还房屋，严重侵犯了我的合法权益。现依据有关法律规定诉至法院，要求被告立即搬出并返还所租赁的房屋，由被告承担租房期满至判决时的房屋租金，同时被告应赔偿原告因其拒不返还房屋而导致原告租房居住而支出的房租及收入损失。原审原告代某华为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：证据1：原告的《集体土地建设用地使用证》一份，拟证实其租用给被告的房屋，原告拥有合法所有权。证据2：证人张X（出庭作证）的证言材料一份，拟证实被告在证人向其催要电话费时曾申明租房期限是一年，即将到期。证据3：证人张XX、夏XX的证言材料各一份，拟证实原告将房屋租给被告时，室内家俱及所有生产、生活用具均未搬走，留给被告使用。证据4：证人熊XX的证言材料一份，拟证实从2007年农历2月16日起原告开始租用其房屋。
原审被告代某某答辩并反诉称：我与原告口头协议租用原告房屋属实，但约定的租期并不是一年，我交的租金也不是1000元。当时是原告主动找到我租房子，并说十年八年不回来了，我才同意租用原告房屋，且我一次性就交给原告五年的房租5000元。原告因在外面生意做不下去，回来后却反咬一口，说我“蛮不讲理、拒不搬出”，完全是混淆黑白，不讲信义。现在租房期限未到期，原告回来租房居住，是原告自己一手造成的，与我无关。原告诉称其每月减少收入1500元，如果当初原告压豆芽能每月收入二、三千元，何苦外出打工即便原告有损失，也是原告自己造成的，责任不在我。因原告说长期不回，且我已交了五年房租，为便于加工豆制品和生活，我将租用的房屋打水泥地平，门前路用水泥硬化，为此支出各种费用4215元，该笔费用应由原告赔偿。另外，我在上石桥镇做豆制品生意，由于诚信可靠，品种多样，在四周已形成了广泛的市场，每天的纯收入可达500元左右，如果搬迁一次到再恢复生产，最少需要两个星期的时间，为此我将支出一大笔搬迁费用，且收入损失近万元，这些费用与损失是因原告提前要房造成的，原告必须全部承担。因此，原告的诉讼请求及诉讼理由不能成立，请人民法院驳回原告的诉讼请求，并判令其赔偿我打地平及修路费用4215元，赔偿我搬迁损失x元，诉讼费用由原告负担。原审被告代某某为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第X组：证人夏XX、李XX、孙XX的证言材料各一份，拟证实原告代某华曾说过十年八年不回家，把房屋长期租给代某某。第X组：证人沈XX、胡XX、胡X的证明条各一张，证人胡XX的收条一张，拟证实被告代某某为打地平及硬化路面计支出水泥、石子等材料费及工资计2615元。第X组：证人张XX、周XX的证言材料各一份，拟证明被告代某某第一次搬家时为拉柴禾支出费用500元，为安装电表、电线等支出费用380元。
原审认定的主要事实、理由和判决结果：2006年农历9月，原审原告代某华一家准备外出北京务工，其位于本县X镇X村高台村X组的住宅（前面三间砖瓦房、后面三间两层楼房加一个院）空闲，原审被告代某某欲租下居住并从事豆制品加工业，双方于农历9月26日达成口头协议，房屋租金每年1000元，当时代某华收取代某某一年的租金1000元。2007年2月代某华一家返乡，在上石桥镇街租房居住。2007年9月26日代某华要求代某某搬出，将房屋交还，代某某以租赁期限未到、为搬家的支出和收入损失较大为由拒绝腾出房屋，双方发生纠纷，代某华诉至本院。另查明，代某某入住代某华房屋时，打地平及硬化门前路面约62平方米，为此支出材料及人工费用2615元。原审认为：原、被告双方口头协商租赁房屋，且租赁期限超过六个月，未签订书面协议，依法应视为不定期租赁，出租人可以随时解除合同，且本诉原告已在合理期限前通知了本诉被告，本诉原告代某华要求解除租赁关系，由本诉被告代某某返还所租房屋并支付后续租金的诉讼请求，应予支持，后续租金按实际占用时间和原租金标准的请求具有合理性；本诉原告代某华要求本诉被告代某某赔偿其为居住而租用房屋的租金及收入损失，没有法律依据，本院不支持。反诉原告代某某要求反诉被告代某华赔偿其再次搬家费用及因搬家减少的经营收入的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持；反诉原告代某某要求反诉被告代某华赔偿其第一次搬家费用及更换电表、电线费用的诉讼请求，因该费用是反诉被告为自己正常生活及经营而支出的必要费用，且不能举证证实反诉被告有违约情节，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿其为打地平及硬化路面而支出的费用的诉讼请求，虽其不能充分证明在实施行为前征得反诉被告的同意，且已自用一年多，但结合使用年限等，地平及硬化的路面能让反诉被告在以后的生活、经营中受益，反诉被告应酌情负担，因此，该项诉讼请求，本院依据公平原则予以部分支持。为保护当事人的合法权益，维护社会经济、生活秩序，创建和谐社会，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方的不定期房屋租赁关系。本诉被告代某某于本判决生效之日起十日内搬离本诉原告代某华的房屋，将所租用房屋交还本诉原告代某华。二、本诉被告代某某同时向本诉原告代某华支付房屋租金，按每日2.74元自2007年11月5日（农历9月26日）起计算至交还房屋时止。三、反诉被告代某华同时支付反诉原告代某某打地平、硬化路面所支出的费用2000元。
抗诉机关抗诉认为：一、原审判决在认定承租人代某某打地平及硬化路面前并没有征得出租人代某华的同意，同时却又判决出租人代某华承担该费用，显失公平。打地平及硬化路面并不是代某华使用房屋所必需的，因为代某华在出租前在该房屋生活时，并没有打地平及硬化路面，显然该房屋不打地平、不硬化路面并不影响代某华使用该房屋。打地平及硬化路面既没有征得代某华同意、同时又不是代某华所需要的。根据《中华人民共和国合同法》第223条第1款“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”之规定，代某华有权要求承租人代某某恢复租赁房屋的原状，甚至可以要求承租人代某某赔偿由此造成的损失。原审判决却判定出租人代某华承担费用2000元明显错误。二、原审判决第四项驳回代某华的其他诉讼请求错误。代某华作为不定期租赁的出租方要求承租方返还租赁的房屋，代某某作为承租人有义务返还承租的房屋。由于承租人代某某不履行该义务，导致出租人代某华在外另行租房居住，加大出租人的损失，依据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，承租人代某某除了立即履行返还房屋的义务外，还应当赔偿因迟延返还房屋造成的对方损失。而原审法院对代某华该项诉讼请求不予支持是错误的。
原审原告代某华同意抗诉机关意见，原审被告代某某要求维持原审判决。
依再审认定的证据，可证明如下事实：再审认定的主要事实与原审认定的主要事实一致。另查明，原审原告代某华家的门换后，离地面高度有13公分，代某某在再审中陈述为了能够进车，方便豆芽生产必须打地平及硬化路面，并跟代某华商议过，但没有其他证据予以佐证。代某华陈述：门离地面高度有13公分，只需将安门处用水泥抹平就可以了，代某某在打地面及硬化路面时也未告知我。代某华在再审中未向法庭举证另行租房而造成的具体损失，庭审后举交了一份熊仁杰的证明，不是在法定时限内举交且与原审举交的证据不符，不予认可。（2008）商民初字第X号民事判决书中的判决内容，已于2009年元月12日执行终结。本案在再审过程中主持双方进行调解，未能达成一致意见。
本院再审认为：根据最高人民法院审理再审案件的审理范围规定，该案仅限于审理抗诉机关的抗诉范围，即原审判决在认定承租人代某某打地平及硬化路面前并没有征得出租人代某华同意，同时却又判决出租人代某华承担该项费用，显失公平；原审判决第四项驳回代某华的其他诉讼请求错误。本案作为承租人代某某，为了方便生活和便于生产，将承租的部分房屋打上地平，并将门前硬化了路面，虽然自己陈述与代某华商议过，但没有证据证明，抗诉机关的抗诉意见体现了对当事人合法权益的保护。但打地平及硬化路面并没有改变房屋的结构，对该房屋的整体利用有益无害，具有一定的使用价值，且原审原告代某华在诉讼请求中并没有要求原审被告恢复原状，原审判决由代某华支付打地面及硬化路面的部分费用是公平合理的。关于原审原告因租房屋居住所造成的损失，虽然按照合同法的规定应当赔偿，但鉴于原审已支持了原审原告要求被告支付未腾房期间的租金。故对抗诉机关认为应当赔偿因原审被告不及时腾房造成原审原告租房居住的损失的抗诉意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持（2008）商民初字第X号民事判决。
如不服本判决，可以接到判决书的第二日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉。书面上诉的，应交上诉状正本一份，副本三份。
审判长汤品一
审判员刘玉生
审判员李勇
二○○九年十二月十日
书记员李军
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