上诉人（原审被告）北京北仪创新真空技术有限责任公司，住所地北京市朝阳区X路X号院X号楼X层。
法定代表人刘某甲，董事长。
委托代理人闫某某，男，汉族，X年X月X日出生，北京北仪创新真空技术有限责任公司副经理，住（略）。
委托代理人孙某，男，汉族，X年X月X日出生，北京北仪创新真空技术有限责任公司法律顾问，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京嘉仁物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区X镇太平家园办公楼。
法定代表人梁某某，经理。
委托代理人刘某乙，男，汉族，X年X月X日出生，该公司业务经理，住（略）。
委托代理人李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。
上诉人北京北仪创新真空技术有限责任公司（以下简称北仪创新公司）因与被上诉人北京嘉仁物业管理有限责任公司（以下简称嘉仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2009）昌民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月5日受理后，依法组成由法官张明华担任审判长，法官杨路、邹明宇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
嘉仁物业公司在一审中起诉称：北仪创新公司于1998年5月8日在北京市昌平区X镇太平家园小区购房68套，建筑面积6721.97平方米。由于是大产权，截至2007年12月31日止，均由北仪创新公司委托嘉仁物业公司代管，北仪创新公司也都按期交纳了物业服务费及供暖费。北仪创新公司曾于2006年9月8日承诺其职工68套住房在单位政策未变的情况下，仍将委托嘉仁物业公司负责管理和维修并交纳相关费用。然而，2008年度所发生费用，北仪创新公司只交纳了供暖费。经嘉仁物业公司多次催付，北仪创新公司于2009年5月15日书面答复，北仪创新公司在2006年3月已将上述68套住房产权证办理到住户名下，产权性质发生变化，不再承担物业费。嘉仁物业公司认为，由于北仪创新公司未事先告知嘉仁物业公司产权变更的事实，嘉仁物业公司有理由认为68套住房的产权仍属北仪创新公司所有而提供服务，北仪创新公司应当履行交费义务。故诉至法院，请求判令北仪创新公司交纳2008年1月1日至12月31日物业管理费x.37元，诉讼费用由北仪创新公司承担。
北仪创新公司在一审中口头答辩称：北仪创新公司确实购买了68套房屋，建筑面积6721.97平方米，但是嘉仁物业公司和北仪创新公司之间的物业合同是一年一签，2008年双方之间没有签订物业合同，双方之间没有物业合同关系，故嘉仁物业公司诉请没有事实依据，物业费不应由北仪创新公司承担。
一审法院审理查明：2003年起，嘉仁物业公司受昌平区X镇太平家园小区开发商北京嘉仁房地产开发公司的委托对该小区提供物业管理服务。北仪创新公司购买了该小区内68套房产，总建筑面积为6721.97平方米。从2003年起北仪创新公司和嘉仁物业公司签订《房屋委托代管合同》，合同一年一签，约定北仪创新公司将该公司购买的该小区内68套房产委托嘉仁物业公司进行代管，北仪创新公司按约定支付物业管理费用及其他费用。2006年11月23日，嘉仁物业公司和北仪创新公司双方再次签订《房屋委托代管合同》，合同期限自2007年1月1日至2007年12月31日。合同约定该68套房屋的产权、分配权及调配权归北仪创新公司所有；委托管理费用为x.37元（含维修费、清洁费、绿化费及管理费），供暖费按每建筑平方米16.5元收取；合同还约定，合同期满，如要求继续委托代管，双方需协商续订代管合同。双方未能就委托代管协商一致，合同期满后嘉仁物业公司则自行向住户收取相关费用。合同期间物业及供暖收费标准或收费办法如政府部门有新规定，将按新规定相应调整；合同还约定了其他条款。
以上合同签订后，嘉仁物业公司依约提供房屋代管服务，北仪创新公司依约交纳了物业费。2007年12月31日，代管合同期满后双方未再续约，但嘉仁物业公司仍向上述房屋提供物业管理服务至今，北仪创新公司2008年1月1日后没有再支付物业费。经嘉仁物业公司催收，北仪创新公司于2009年5月15日出具证明，说明托管的68套房屋的房产证已于2006年3月办理到住户名下，产权发生变化，北仪创新公司不再承担物业费。
以上事实，有嘉仁物业公司一审提供的《物业管理委托协议书》、《房屋委托代管合同》、证明及明细，北仪创新公司一审提供的《房屋委托代管合同》以及双方当事人一审陈述在案佐证。
一审法院判决认为：嘉仁物业公司与北仪创新公司通过签订《房屋委托代管合同》的方式确立了双方之间的权利义务关系，双方还在合同中明确北仪创新公司享有委托房屋的产权及分配权等权利。托管房屋一直由嘉仁物业公司提供物业、供暖等服务，北仪创新公司的职工也实际享受了上述服务内容，截止2007年12月31日之前北仪创新公司也一直向嘉仁物业公司交纳物业管理费及供暖费。虽然2007年12月31日原《房屋委托代管合同》到期，但基于嘉仁物业公司所提供物业管理服务的公共性和连续性，北仪创新公司并无证据证明其与嘉仁物业公司就物业、供暖等房屋代管问题达成新的一致，或告知嘉仁物业公司原委托代管的房屋产权及有关房屋供暖费、物业费等相应的负担主体及权利义务等内容发生了变化。综上，北仪创新公司的抗辩理由不能成立，现嘉仁物业公司实际提供了物业供暖服务，故北仪创新公司应当按照原《房屋委托代管合同》约定的物业费数额向嘉仁物业公司支付相应费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：北京北仪创新真空技术有限责任公司给付北京嘉仁物业管理有限责任公司二○○八年一月一日至二○○八年十二月三十一日止的物业管理服务费共计八万六千零一十一元三角七分。
北仪创新公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决违反了双方当事人平等、自愿签订合同的合同法原则。自2008年1月1日起北仪创新公司未委托嘉仁物业公司提供任何服务，无义务承担任何费用。《房屋委托代管合同》到期后，合同终止，北仪创新公司也没有任何告知的义务。二、北仪创新公司已经考虑到了物业管理服务的公共性和连续性，在《房屋委托代管合同》第九条约定“合同期满，如要求继续委托代管，双方需协商续订代管合同。双方未能就委托代管协商一致，合同期满后嘉仁物业公司则自行向住户收取相关费用”。该条约定明确了缴费主体为住户。在此情况下，嘉仁物业公司仍要求北仪创新公司承担物业费，违背了该项承诺，应承担不利后果。三、嘉仁物业公司按照已终止的《房屋委托代管合同》计算物业费，无事实依据，北仪创新公司不予认可。上诉请求：撤销一审判决，驳回嘉仁物业公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由嘉仁物业公司负担。
北仪创新公司向本院提交两组新证据，第一组证据证明其在2006年11月23日签订《房屋委托代管合同》时已将住户名单书面告知物业公司，证据为合同后附的太平家园住户名单、建筑面积及供暖金额，不再支付费用的名单；第二组证据证明其不应承担其中5户的物业费，证据为关于不再支付18-107、18-209、13-X号及另两户住户物业费、供暖费的函件及所附材料，函件落款日期分别为2006年12月29日、2007年9月10日、9月29日、10月19日，所附材料包括退休职工李宝泉出具的对外售房情况说明；职工庞述勤、朱随生出具的房改房（商品房）进入市场申请书等。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，上述证据不属于二审程序中的新的证据，故不予采纳。
嘉仁物业公司服从一审法院判决。其针对北仪创新公司的上诉理由口头答辩称：2006年11月31日原《房屋委托代管合同》到期后，直到2009年5月北仪创新公司才向嘉仁物业公司说明托管的68套房屋的房产证于2006年3月办理到住户名下，产权发生变化。嘉仁物业公司无权向业主主张2008年期间的物业费，产权是否变更嘉仁物业公司也不清楚。合同约定的物业费已在昌平区发改委备案，符合国家规定的收费标准。请求驳回北仪创新公司的上诉，维持原判。
嘉仁物业公司未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：2006年11月23日嘉仁物业公司与北仪创新公司签订的《房屋委托代管合同》约定，合同期满，如要求继续委托代管，双方需协商续订代管合同。双方未能就委托代管协商一致，合同期满后嘉仁物业公司则自行向住户收取相关费用。合同于2007年12月31日届满。此后双方当事人未再签订合同。现嘉仁物业公司依据上述合同要求北仪创新公司支付2008年1月1日至2008年12月31日止的物业费，没有合同依据，应予驳回。该项费用嘉仁物业公司应向住户主张权利。北仪创新公司上诉请求驳回嘉仁物业公司的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，但判决物业费由北仪创新公司支付，处理结果不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2009）昌民初字第x号民事判决；
二、驳回北京嘉仁物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费九百七十五元，由北京嘉仁物业管理有限责任公司负担（已交纳）。
二审案件受理费一千九百五十元，由北京嘉仁物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长张明华
代理审判员杨路
代理审判员邹明宇
二○○九年十二月十日
书记员白一彭
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