上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海天东电脑服务有限公司，住所地上海市X路X号三楼。
法定代表人郑某某，职务总经理。
委托代理人朱维敏，上海胡贤德律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海华申安装工程公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人杨某某，职务董事长。
委托代理人吴钟俊，上海市李国机律师事务所律师。
上诉人上海天东电脑服务有限公司(以下简称天东公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年4月23日，上海华申安装工程公司(以下简称华申公司)与案外人上海韵哲工贸有限公司(以下简称韵哲公司)签订《房屋租赁合同》，约定华申公司将上海市X路X－X号大楼出租给韵哲公司。2003年7月12日，韵哲公司与天东公司签订《场地使用租赁合同》一份，主要内容为韵哲公司将上海市X路X号三楼X－302承租给天东公司使用，租金在订立合同之日起按季度支付，每年租金人民币(以下币种均为人民币)（略）元。后华申公司因韵哲公司拖欠电费及擅自改变租赁房屋用途而提起诉讼，原审法院2004年10月15日作出的(2003)普民三(民)初字第X号民事判决书认定韵哲公司应承担违约责任，判令解除华申公司与韵哲公司之间的房屋租赁合同，韵哲公司搬离上海市X路X号-X号房屋。本院于2005年1月14日作出(2005)沪二中民二(民)终字第X号民事判决书维持了原审判决，现韵哲公司已搬离上海市X路X号-X号房屋，天东公司仍占用该房屋三楼。
原审中，考虑到天东公司已对占用房屋进行装潢，则一旦迁出该房屋势必在客观上造成天东公司损失，另本案天东公司所涉的房屋租赁合同及场地使用租赁合同均与案外人韵哲公司有直接的法律关系，故原审法院向天东公司行使释明权，要求其以评估的方式对装潢损失加以固定并及时对韵哲公司行使诉权以确保天东公司的权益，但天东公司坚持要求继续租赁房屋且未在原审法院告知的限定时间内提出评估与诉讼的意思表示。
庭审后，华申公司表示：根据相关法律规定，天东公司占用房屋支付的使用费数额应参照天东公司与韵哲公司签订的场地使用租赁合同的使用费(每月（略）元)计算，考虑到天东公司占用房屋期间华申公司确实已对房屋停水停电，故对使用费可酌情减少，华申公司现愿意将诉请中要求天东公司支付房屋使用费的数额由每月（略）元减至每月5000元。
原审法院认为，华申公司与案外人韵哲公司签订的房屋租赁合同属系争房屋的原租赁合同，华申公司与韵哲公司之间系出租人与承租人的关系；韵哲公司与天东公司签订的场地使用租赁合同属系争房屋的转租合同，韵哲公司与天东公司之间系承租人与次承租人的关系。现因承租人的违约行为导致原租赁合同被解除，目前原出租人又不同意与次承租人建立租赁合同，致使转租合同客观上处于履行不能的状态。天东公司认为华申公司曾同意承租人韵哲公司将房屋转租给天东公司，华申公司即应承担同意天东公司继续租赁使用系争房屋的责任，对此应当看到，原租赁合同与转租合同在客观上虽有联系，但确系两个不同的合同，作为出租人的华申公司即使同意承租人韵哲公司将房屋转租天东公司，但华申公司并非转租合同中的当事人，其无必须履行转租合同的义务，故双方之间对系争房屋并不存在出租与承租的关系，天东公司继续占用该房屋既无合同依据又无其他法律依据，应予迁出。至于迁出后天东公司方的损失，应按转租合同的相关约定，依法向原租赁合同的承租人即案外人韵哲公司主张，在原审法院向其释明后，天东公司仍未在告知的期限内提出对损失的评估或行使诉权，故本案中对此不予涉及。关于房屋使用费，天东公司认为华申公司已对系争房屋停水停电，故不应再支付房屋使用费，对此，因双方之间不存在房屋租赁关系，对系争房屋的用途亦没有合同约定，天东公司在华申公司与韵哲公司的租赁合同解除时即应迁出系争房屋，现天东公司占用房屋至今，应支付房屋使用费。至于使用费的计算方法及数额，可参照天东公司与韵哲公司签订的场地使用租赁合同的使用费计算，现华申公司表示因其对系争房屋停水停电而酌情减少使用费的主张未有不妥，应予准许。综上所述，对天东公司的辩称难以采信，华申公司的诉请于法有据，应予支持。据此，原审法院作出判决，一、天东公司应自判决生效之日起十日内搬离上海市X路X-X号三楼；二、天东公司应自判决生效之日起十日内支付华申公司房屋使用费(自2005年1月15日起算，按每月5000元计，计算至天东公司实际搬离日止)；案件受理费2610元，由天东公司负担。
天东公司不服原判，上诉称，上诉人使用涉案房屋是有合同依据的，原审法院认为上诉人使用该房屋无依据是错误的。在华申公司与韵哲公司解除租赁合同后，天东公司曾与华申公司协商，同意原韵哲公司拖欠华申公司的租金由天东公司支付，但遭华申公司的拒绝。如天东公司不能继续使用房屋，将遭受很大的经济损失，故上诉要求撤销原判，对被上诉人原审的诉讼请求不予支持，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华申公司辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实无误。
本院认为，因为涉案房屋出租人华申公司与承租人韵哲公司的原租赁合同已经由生效的法律文书确认予以解除，因此作为承租人韵哲公司与次承租人天东公司的转租合同继续履行的依据和可能已经失去，且现华申公司又未就房屋租赁事宜与天东公司达成一致，故天东公司要求继续履行合同的主张无法支持。天东公司因此负有将涉案房屋退还给华申公司的义务，原审法院据此所作的判决并无不当。至于因租赁合同解除而致天东公司不能继续使用租赁物的损失，天东公司应当向韵哲公司主张，且天东公司对原审法院的释明也未在期限内提出主张，本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2610元，由上诉人上海天东电脑服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴耀君
代理审判员高胤
代理审判员周刘金
二00六年三月十五日
书记员范庆韵
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