上诉人（原审被告）北京名筑物业管理有限公司，住所地北京市通州区Xo县X镇7o兴街X-X号。
法定代表人张某甲，经理。
委托代理人李某，北京名筑物业管理有限公司项目经理。
委托代理人孙吉合，北京市隆康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市通州区当代名筑家园业主委员会，住所地北京市通州区当代名筑家园X号楼。
负责人张某乙，主任。
委托代理人孟宪生，北京市仁和律师事务所律师。
委托代理人郑菊芳，北京市仁和律师事务所律师。
上诉人北京名筑物业管理有限公司（以下简称名筑物业公司）因与被上诉人北京市通州区当代名筑家园业主委员会（以下简称当代名筑家园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2009）通民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月12日受理后，依法组成由法官陈红建担任审判长，法官种仁辉、李某参加的合议庭审理了本案，现已审理终结。
当代名筑家园业委会在一审中起诉称：
北京市通州区当代名筑家园小区于2005年9月交付使用，开发商指定名筑物业公司提供前期物业服务。2008年7月，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会，2008年7月23日业主委员会即当代名筑家园业委会在北京市通州区X街道办事处（以下简称玉桥办事处）备案，2008年11月7日在北京市通州区建设委员会（以下简称通州区建委）备案。
2009年1月6日，小区业主大会决定授权当代名筑家园业委会通过公开招标方式选聘物业服务企业并直接与中标企业签订物业委托合同。当代名筑家园业委会按照业主大会的授权及《招投标法》的规定开展工作，最终确认廊坊开发区东方大学城物业管理有限公司(以下简称大学城物业公司)中标。2009年4月13日，当代名筑家园业委会与大学城物业公司签订了物业服务合同，该合同已于当日生效。
此后，当代名筑家园业委会及时通知名筑物业公司并要求其移交相关文件资料并撤出小区。2009年6月4日，在通州区建委物业科及玉桥办事处的协调下，名筑物业公司同意在2009年6月12日前移交全部资料并撤出小区，但时至今日，名筑物业公司尚未履行。故诉至法院，要求：1、判令名筑物业公司立即撤离当代名筑家园小区；2、移交物业服务用房和相关设施、场所、场地；3、移交物业管理资料，包括（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料；4、本案诉讼费用由名筑物业公司负担。
名筑物业公司在一审中答辩称：
不同意当代名筑家园业委会的诉讼请求。名筑物业公司不撤离小区是基于玉桥办事处、玉桥办事处下属葛布店南里社区居委会（以下简称葛布店居委会）及小区新一届业主委员会筹备组的要求。当代名筑家园业委会在接到玉桥办事处、葛布店居委会及小区新一届业主委员会筹备组“暂停有关活动”的通知后，仍然对外签订了物业服务合同，当代名筑家园业委会的行为属于超越职责范围使用印章，应属无效。故要求法院驳回当代名筑家园业委会的诉讼请求。
一审法院审理查明：
名筑物业公司系当代名筑家园小区开发商指定的前期物业管理企业。2008年7月，当代名筑家园小区召开业主大会并产生业主委员会。2008年7月23日业主委员会即当代名筑家园业委会在玉桥办事处备案，2008年11月7日在通州区建委备案。
2009年1月6日，小区业主大会以发放《书面征求意见表决书》的方式通过决议，授权当代名筑家园业委会以公开招标方式选聘物业服务企业并直接与中标企业签订物业委托合同。2009年4月13日，当代名筑家园业委会与中标企业大学城物业公司签订了物业服务合同。
此后，当代名筑家园业委会通知名筑物业公司撤出当代名筑家园小区并要求其移交相关文件资料。在此过程中，当代名筑家园业委会、名筑物业公司双方产生矛盾。2009年6月4日，在通州区建委物业科及玉桥办事处的协调下当代名筑家园业委会、名筑物业公司双方达成一致意见，约定名筑物业公司同当代名筑家园业委会的资料交接工作于2009年6月5日开始，在一周内完成资料移交工作。名筑物业公司在2009年6月12日前将资料移交情况以书面形式告知通州区建委物业科及玉桥办事处街政科。……。双方在确保小区稳定的前提下进行逐步、逐项交接，保障小区居民正常生活不受影响。嗣后，名筑物业公司未依约撤出小区，亦未移交全部资料。
上述事实，有当代名筑家园业委会向一审法院提供的业委会备案单、业主大会决议、中标通知书、物业服务合同、会议纪要、移交物业资料确认函、物业资料交接记录及接收材料、停止物业交接工作函及当事人在法庭上的陈述等证据在案佐证。
一审法院判决认定：
因名筑物业公司系当代名筑家园小区开发商指定的前期物业管理企业，当代名筑家园业委会与名筑物业公司之间已形成事实上的物业服务关系，双方均应依法履行各自职责。依据我国《物业管理条例》之规定，无论小区业主委员会与物业公司间是否约定服务期限以及约定的服务期限是否届满，小区业主大会成立后均有权通过法定程序选择新的物业服务企业对小区进行物业管理。本案中，当代名筑家园小区业主大会授权当代名筑家园业委会，通过公开招标方式选聘物业服务企业并直接与中标企业签订物业委托合同。因此，当代名筑家园业委会有权依法与其他物业服务企业签订物业服务合同，该合同生效时，前期物业服务合同终止。当代名筑家园业委会要求名筑物业公司撤离当代名筑家园小区、移交相关设施和资料的诉讼请求于法有据，法院予以支持。
名筑物业公司关于不撤离小区是基于玉桥办事处、葛布店居委会及小区新一届业主委员会筹备组的要求；当代名筑家园业委会在接到玉桥办事处、葛布店居委会及小区新一届业主委员会筹备组“暂停有关活动”的通知后，仍然对外签订了物业服务合同，应属无效的答辩意见。因当代名筑家园业委会系合法成立的业主委员会，至今仍然有权对外行使相关权利；且名筑物业公司上述观点，缺乏事实及法律依据，故法院不予支持。
物业服务具有不可分割性和相互依赖性，因此物业服务关乎每个小区业主的切身利益，如物业公司与业主委员会间的交接工作进行不畅极有可能损害小区正常生活秩序，故名筑物业公司于本判决生效前应妥善管理当代名筑家园小区物业管理区域并保管相关资料，本判决生效后，名筑物业公司应做好场所及资料的移交工作。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十二条、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十九条之规定，于2009年10月9日作出判决如下：一、被告北京名筑物业管理有限公司于本判决生效后七日内撤出当代名筑家园小区物业管理现场；二、被告北京名筑物业管理有限公司于本判决生效后七日内将当代名筑家园小区的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料移交给原告北京市通州区当代名筑家园业主委员会。若不能如期履行，由原告北京市通州区当代名筑家园业主委员会自行到相关资料备案部门复制，所需费用由被告北京名筑物业管理有限公司负担；三、被告北京名筑物业管理有限公司对上述一、二项所涉及的场所及相关资料负有妥善管理和保管义务，本判决生效后，被告北京名筑物业管理有限公司应做好场所及资料的移交工作。
名筑物业公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、当代名筑家园业委会在已被玉桥办事处和葛布店居委会及当代名筑家园小区新一届业主委员会筹备组通知“暂停有关活动”的情况下对外签订合同的行为应为无效，一审法院不应当认定有效。二、名筑物业公司之所以继续进行物业管理工作，是基于玉桥办事处、葛布店居委会、当代名筑家园小区新一届业主委员会筹备组的要求及占小区二分之一以上的业主要求。如果名筑物业公司撤场，则是对业主不负责任的行为。三、一审判决名筑物业公司所移交的资料中有很多资料开发商并未移交过来，有的资料仅有封面而没有内容，有的资料仅是示意图片。在名筑物业公司不是资料持有人（保管人）的情况下，判决名筑物业公司移交资料显属不妥，判决名筑物业公司负担复制费用显属不妥。请求二审法院撤销一审法院判决，并依法改判。
当代名筑家园业委会服从一审法院判决。其针对名筑物业公司的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：
首先，名筑物业公司没有证据证明玉桥办事处、葛布店居委会、当代名筑家园小区新一届业主委员会筹备组通知其暂停活动；其次，当代名筑家园小区新一届业主委员会并没有依法成立；第三，被上诉人当代名筑家园业委会系合法成立的业主委员会，至今其仍有权对外行使相关权利。故当代名筑家园业委会依据当代名筑家园小区业主大会的授权，通过公开招标方式选聘物业服务企业、与中标企业签订物业委托合同的行为合法有效。
《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。名筑物业公司是当代名筑家园小区开发商选定的前期物业管理企业，现当代名筑家园业委会已与大学城物业公司签订了新的物业服务合同，当代名筑家园小区的前期物业服务合同终止，前期物业管理企业名筑物业公司应当撤离当代名筑家园小区，在与新的物业管理企业办理完毕交接手续之前，应继续提供物业服务。
名筑物业公司作为当代名筑家园小区开发商选定的前期物业管理企业，其有义务要求开发商向其移交物业管理所必需的资料、并将全部资料移交当代名筑家园小区新的物业管理企业。名筑物业公司不能以名筑家园小区开发商向其移交的资料不全为由，拒绝向当代名筑家园小区新的物业管理企业移交相关资料或者拒绝承担复印相关资料的费用。
小区物业服务关系到小区每位业主的切身利益，名筑物业公司在与当代名筑家园业委会进行交接的过程中，应保证小区业主的正常生活秩序，维护小区的和谐稳定。
综上，上诉人名筑物业公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由北京名筑物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费七十元，由北京名筑物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长陈红建
审判员种仁辉
审判员李某
二○○九年十二月七日
书记员张奥
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
