河南省三门峡市湖滨区人民法院
民事判决书
(2000)湖崖民初字第X号
原告湖滨区X乡X村X组。
代表人帮某，系该组组长。
委托代理人李某甲，男，系湖滨区司法局干部。
被告梁某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人郝晋敏，系三门峡崤山律师事务所律师。
被告卫某某，男，现年42岁，汉族，农民，住（略）。
第三人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系三门峡市再生资源公司职工，住（略）。
第三人连某某，男，两年29岁，汉族，农民，住（略）。
第三人李某乙，男，1962年元月8日出生，汉族，农民，住（略）。
湖滨区X乡X村X组(以下简称西村X组)与梁某某、卫某某租赁纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫极端独任审判，诉讼中，本院依法通知第三人王某某、连某某、李某乙参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告代表人帮某及委托代理人李某甲、被告梁某某、第三人王某某、李某乙到庭参加诉讼，卫某某、连某某经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告西村X组诉称：1998年9月份，经协商原告将一处场地包括二十间房屋等财产租赁给被告使用。合同约定每年租赁费为（略）元，每年9月30日前交清一年租赁费，被告除交了9000元外，下余租金拒不交纳，且将场地房屋檀自转租第三人使用。请求人民法院依法判令解除合同并判令被告支付下欠租金及2000元违约金。
被告梁某某辩称：1、原告未按协议将场地清理完毕，应当承担违约责任，违约金足以抵顶所欠租金，故不同意支付下欠租金及违约金；2、被告未将场地转租给第三人使用，被告与第三人系合作经营关系，符合原合同中关于被告方可以“招商引资”的约定。原告应当继续履行合同。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告卫某某未作答辩。
第三人王某某、李某乙等述称，本案争议场地由他们与连某某共同从事再生塑料经营活动，每年支付被告方场地房屋等使用费（略）元，且已按时交纳，请求人民法院依法处理。
原告向本院提交的证据材料有：1、租赁合同。以此证明原、被告双方约定，每年的9月30日前付清一年租金（略）元。2、交接清单。以此证明场地出租后，原榨油厂的电机等物品约定由被告方保密；3、被告与第三人签订的“协议书”。以此证明，被告于1999年12月14日擅自将场地及房屋转租给第三人使用。
被告梁某某向本院提交的证据材料有：补充协议及双栓证明一份。以此证明原告方没有按照约定在1998年11月底前将场地内沙石清理完，直到2000年2月29日才清理完毕，原告方应按约每日承担违约金50元。
第三人向本院提交的证据材料有收据两份。以此证明第三人向被告方交纳2000年后半年场地房屋使用费（略）元。
在庭审质证时，被告对原告举出证据：本身无异议，但对需要证明问题存在异议，认为被告与第三人属合作经营关系并非转租。本院认为，被告与第三人间所签协议名为合作，但实际上无论盈亏，被告只收取固定的使用费，对经营风险不承担任何责任，也没有其它投资，故实为转租。诉讼参加人对其它证据无异议，本院确认这些证据形式合法、内容客观真实，与本案事实相关联，可以作为本案的定案依据。
本院根据上述有效证据及庭审查明情况可以认定以下事实：1998年9月20日西村X组与梁某某、卫某某经自愿协商签订了租赁合同。合同约定：西村X组位于本市X路三五七部队东侧的约五亩厂地及其中的20间房屋和电话机一部出租给梁某某、卫某某使用；从1998年9月30日开始，租期五年，年租金（略）元；每年的9月30日前交足一年租金，迟延交付20天按违约处理，承担应交租金20％的违约金；出租方应在98年9月25日前将厂地清理完毕(部分场地堆积有沙石交付承租方；承租方招商引资，依法办企业，其生产、经营完全自主，出租方应大力支持不得干预；允许承租方在厂地内搞部分建筑，合同完结后经双方协商，合理作价经双方同意后卖给出租方。另约定，出租方原榨油厂的物品由承租方负责保管，物品有木桌7张，木椅6张、单人沙发1对、4人沙发1个、木柜3个、旧油桶12个、大缸2个、1.5kW电机2台、1.1kW电机2台、2.2kW电机1台、11kW电机1台、4kW电机1台、5.5kW电机2台、0.37kW电机1台、0.7kW电机1台、配电操作柜1部等。由于西村X组未在约定期限将场地沙石清走，同年9月29日，双方又补充协议，承租方缓交租金1000元；出租方应在98年11月底前清理完场地，逾期一日罚款50元。承租方交纳了900元，合同已开始履行。直到2000年2月29日场内沙石清理完毕。
1999年12月14日，梁某某未经西村X组同意将承租的绝大部分场地及房屋转租给第三人王某某、李某乙、连某某进行再生塑料加工经营活动。第三人每年向梁某某支付场地房屋使用费（略）元。
梁某某、卫某某租赁期间，在租赁场地上建有临时房屋四间。对该房屋如何处理双方没有具体约定，西村X组不同意接受该房屋。
由于租赁费及转租问题双方发生纠纷，原告诉至本院。
本院认为，原、被告经自愿协商，于1998年9月20日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。同年9月29日双方签订的补充协议除违约金数额过高，不应支持外，其余内容仍为有效。被告方在实际占用场地并支付了9000元租赁费用后，未在99年9月30日前支付第二期租金，已构成违约，应当承担违约责任。原告方没有按约定期限清理完沙石，也应承担相应的责任。原告方没有及时清理完沙石对被告使用该场地有一定影响，每年可酌减租金1000元，算至2000年2月29日，此后仍按原约定给付。照此计算，被告方应当自99年9月30日起按日平均24.6元，自2000年3月1日起按日平均27.7元给付租金，并承担一年应交租金9000元的20％，即1800元的违约金。原告方没有按约清理完沙石除去酌减租金外，根据公平原则，另酌情承担1000元的违约金。原合同中虽有允许招商引资的约定，但是出租方无明示允许承租方转租，故被告梁某某将租赁物租给第三人使用的行为应认定为擅自转租，转租行为属于无效的民事行为，原告要求解除合同的请求应予支持。被告方在租赁场地上增设房屋(临时房屋)虽在合同中得到原告方的事前允诺，但双方对以后如何处理没有具体的约定，原告方不同意接受，故应予拆除。根据本案事实，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国经济合同法》第三十九条第一款(三)项等有关法律规定，判决如下：
一、解除原告西村X组与被告梁某某、卫某某于1998年9月20日签订的租赁合同。第三人王某某、李某乙、连某某应将所占场地及房屋腾出，恢复原状，移交梁某某；由二被告将该合同项下的所有场地及房屋腾出，恢复原状返还西村X组。
二、被告梁某某、卫某某保管的西村X组原榨油厂的物品：木桌7张、木椅6张、木柜3个、单人沙发1对、4人沙发1个、旧油桶12个、大缸2个、1.5kW电机2台、1.1kW电机2台、2.2kW电机1台、11kW电机1台、4kW电机1台、5.5kW电机2台、0.37kW电机1台、0.7kW电机1台、配电操作柜1部及电话机1部随之返还西村X组。
三、被告梁某某、卫某某给付原告西村X组租金，2000年2月29日之前为3763.8元，3月1日后按日平均27.7元给付，至场地房屋返还之日止，并给付违约金800元。
上述各项应在本判决生效之日起十日内履行完毕。
案件受理费500元，由二被告共同负担400元，原告负担100元(被告负担部分原告已预交，由被告付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审判员莫极端
二○○○年八月二十五日
书记员张辉
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