湖南省长沙市中级人民法院
执行裁定书
（2011）长中执监复字第X号
申请复议人（被执行人）长沙市××科技实业有限公某。
申请复议人（利害关系人）湖南×××电子有限公某。
申请执行人××银行股份有限公某××分行。
被执行人陈××。
被执行人程××。
申请复议人长沙市××科技实业有限公某、湖南×××电子有限公某不服长沙市X区人民法院（2011）雨执裁字第×号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院认为，1、被执行人长沙市××科技实业有限公某和利害关系人湖南×××电子有限公某对拍卖标的物没有优先购买权。长沙市××科技实业有限公某系本案的被执行人，在本院依法拍卖其财产时，其可以参加竞买，但法律并未赋予其优先购买的权利。长沙市××科技实业有限公某主张其具有优先购买权无法律依据。湖南×××电子有限公某虽系长沙市××科技实业有限公某的部分厂房的承租人，但是租赁期限已于2011年3月31日到期。故至2011年4月7日举行拍卖会时，湖南×××电子有限公某对本案的执行标的物无优先购买权。2、本院采纳了拍卖标的物所在园区××高科技园管理委员会的意见，要求竞买人必须具备××高科技园的入园条件，并不违反法律的规定。且该条件已在相关媒体上进行了公某，不存在暗箱操作，亦不违反拍卖应当遵循公某、公某、公某的基本原则。湖南×××电子有限公某不但不具备入园条件，同时欠下巨额债务未履行，限制其参与特定的投资活动也是人民法院强制执行应有之义。3、本院的拍卖行为没有违反法律、法规的相关规定。本院在拍卖前对长沙市××科技实业有限公某已依法履行了通知义务，长沙市××科技实业有限公某称本院未告知拍卖情况系程序违法与事实不符。故长沙市××科技实业有限公某和湖南×××电子有限公某的异议主张均不能成立，遂裁定驳回长沙市××科技实业有限公某、湖南×××电子有限公某的异议申请。
申请复议人长沙市××科技实业有限公某称：执行法院裁定否定利害关系人湖南×××电子有限公某与本公某存在事实的租赁关系不妥。湖南×××电子有限公某应具有优先购买权，执行法院执行程序违法，该院裁定驳回本公某的异议不当，请求撤销该裁定，并中止对拍卖标的物的执行。
申请复议人湖南×××电子有限公某称：执行法院裁定否定本公某与长沙市××科技实业有限公某存在事实上的租赁关系，剥夺了本公某的优先购买权，执行法院与××高科技园管委会暗箱操作，违法拍卖，司法不公，执行程序违法，该院裁定驳回本公某的异议不当，请求撤销该裁定，并中止对拍卖标的物的执行。
本院查明，长沙市X区人民法院（以下简称雨花区法院）在执行××银行股份有限公某××分行与长沙市××科技实业有限公某、陈×、程××借款合同纠纷一案中，依法向三被执行人送达了执行通知书，因三被执行人在规定的时间内仍未自动履行生效法律文书确定的义务，雨花区法院根据申请执行人的申请于2010年7月20日依法作出（2010）雨执字第×××-X号执行裁定，拍卖长沙市××科技实业有限公某名下的位于长沙市X村的工业用地x.58平方米（国有土地某用权证号为长国用2006字第009×××号）和地某建筑物，依法选定并委托湖南省××拍卖有限公某对上述标的物进行拍卖。2010年9月10日雨花区法院作出（2010）雨执字第×××-X号拍卖通知书，向长沙市××科技实业有限公某及其租赁户告知了雨花区法院将拍卖长沙市××科技实业有限公某的上述财产，并告知了拍卖机构名称、联系方式，通知了上述人员可到场参加竞买，并告知了如需了解拍卖标的物的拍卖底价、拍卖时间、地某、拍卖公某刊登的报刊及拍卖过程中拍卖标的物的降价情况的有关事宜直接与拍卖机构联系。该拍卖通知书于2010年9月15日向原承租人湖南×××电子有限公某送达。
又查明，长沙市××科技实业有限公某系××高科园内企业，主要经营房地某开发、建筑材料、高新某术产品及其配套技术的开发与应用、安某、建筑材料、电力器材、农副产品的销售等，法定代表人为陈×。2006年4月陈×与洪××等五股东发起成立了湖南×××电子有限公某，注册资本4500万元，核准经营范围为机械、电子、电器、塑料产品和模具的研发、应用及相关产品的生产、自销，法定代表人亦为陈×。
2006年3月30日，长沙市××科技实业有限公某与湖南×××电子有限公某签订了一份《房屋租赁合同》，将公某部分房屋出租给湖南×××电子有限公某公某使用（其余部分也已出租给××印务公某），约定租赁期为五年，自二零零六年四月一日起至二零一一年三月三十一日止，如需续租，必须在期满六个月之前书面通知长沙市××科技实业有限公某。2011年3月31日湖南×××电子有限公某与长沙市××科技实业有限公某租赁合同到期，两公某未续签租赁合同，湖南×××电子有限公某尚欠长沙市××科技实业有限公某租赁期内部分租金未予支付。
拍卖机构湖南省××拍卖有限公某接受雨花区法院委托后，先后在相关媒体上刊登拍卖公某，并先后于2010年9月2日、2010年9月20日举行了第一、二次拍卖，但两次拍卖均因无人报名而流拍。2010年10月15日湖南省××拍卖有限公某举行第三次拍卖。在该次拍卖会上，竞买人刘××、刘×以1610万元的价格竞得拍卖标的物，但刘××、刘×在约定的期限内未支付拍卖价款，导致第三次拍卖未能实现拍卖目的。雨花区法院于2011年1月21日以（2010）雨执字第×××-X号执行裁定书裁定重新某卖本案标的物。2011年2月15日在重新某行的拍卖会上，竞买人王××以2500万元的价格竞得拍卖标的物，但王××亦未付款。雨花区法院于2011年3月8日以（2010）雨执字第×××-X号执行裁定书裁定再次重新某卖本案执行标的物。在此期间，××高科园管理委员会于2011年2月14日向雨花区法院发来《关于长沙××科技实业有限公某拍卖竞拍人有关事项的紧急告知函》，称：“我委获悉贵院委托湖南××拍卖有限公某拍卖长沙××科技实业名下的在我园（委）的工业用地某厂房。经研究，我委认为××科技公某所属地某性质为工业用地某质（工业项目），因此必须符合我园的工业项目条件方可入园。否则不能很好地某用工业用地某厂房，建议贵院告知竞买人如不符合我园入园条件的企业入园，我园不予办理入园手续。”因此在再次重新某卖时，该院要求竞买人须符合××高科园入园条件并通知了湖南省××拍卖有限公某。2011年3月22日、23日，湖南省××拍卖有限公某分别在《湖南日报》、《潇湘晨报》上刊登公某，定于2011年4月7日再次重新某卖长沙市××科技实业有限公某的房地某并特别申明：“参加竞买者，须符合××高科技园入园条件且经××高科技园书面认可，并经委托方审核后方可报名。”2011年3月24日雨花区法院向长沙市××科技实业有限公某送达了上述拍卖公某，告知其相关拍卖事宜。
2011年4月6日湖南×××电子有限公某要求报名参加竞买，××高科管委会经审查认为，湖南×××电子有限公某自成立起即未正常生产经营，无产值、税收，其投资强度不符合长沙市国土局【2006】××号文件规定的投资额强度须达到200万元/亩以上的用地某求；且该公某高新某术企业资格也已超过《高新某术企业认定管理办法》规定的三年有效期；同时该公某因欠有巨额债务案件在其他法院审理、执行且尚未履行，故确认其不符合入园条件的企业，湖南××拍卖有限公某因此未准许其参加竞拍。
2011年4月7日，拍卖机构湖南××拍卖有限公某举行拍卖，湖南×××新某料科技有限公某以1640万元的价格竞得拍卖标的物。
本院认为，1、关于执行法院认定湖南×××电子有限公某对本案执行标的物不具有优先购买权是否妥当的问题。湖南×××电子有限公某原系长沙市××科技实业有限公某的部分厂房、土地某承租人，根据两公某签订的《房屋租赁合同》，湖南×××电子有限公某的租赁期限已于2011年3月31日到期。合同还约定，湖南×××电子有限公某如要续约，必须在租赁合同期满6个月之前书面通知长沙市××科技实业有限公某，经长沙市××科技实业有限公某同意后，重新某订租赁合同方可。但租赁合同到期后，两公某并未续签租赁合同，湖南×××电子有限公某也未按照原合同向长沙市××科技实业有限公某继续支付租金。双方的租赁合同关系已终止。故至2011年4月7日举行拍卖会时，湖南×××电子有限公某对本案的执行标的物无优先购买权。2、关于设置拍卖条件是否合法问题。本案拍卖标的物位于国家级高新某术产业园××高科技园内的工业用地某部分建筑物，政府设置该产业园区的目的是为了发展新某料、新某、现代农业、电子信息、生物技术等新某产业。××高科管委会在园区规划及对外招商引资时均要求入园企业必须在经营项目、资金实力、管理团队、资源利用、企业信誉等方面达到一定条件。对此，××高科管委会在执行标的物拍卖前即向执行法院专门致函提示，并告知，如不具备入园条件的竞买人竞得拍卖标的物，该园将不予以办理入园手续，故执行法院在拍卖过程中，要求竞买人必须具备××高科园的入园条件，和法律、法规没有发生冲突，这是针对该标的物所处的特殊环境存在的特殊情况或瑕疵作出的具体要求，是正当、可行的，否则就是此项工作的漏洞，且该条件已在相关媒体上进行了公某，对每个竞买人都是公某、公某、公某的。故该院对本案竞买人要求其具备入园条件并未违反法律的规定。另外，湖南×××电子有限公某已由××高科管委会确认为不具备入园条件的企业，是其自身的问题，不是执行法院暗箱操作。3、关于拍卖是否违法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公某的规定。”该《规定》第二十五条第一款还规定：“拍卖成交或者流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者买受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新某卖。重新某卖时，原买受人不得参加竞买。”在2010年10月15日举行的第三次拍卖会上，买受人刘××、刘×竞得了拍卖标的，属于拍卖成交，其买受合同成立并生效。刘××、刘×未付款，其后果是刘××、刘×造成，应另案处理。因刘××、刘×不付款导致该次拍卖目的不能实现，该院裁定重新某卖标的物，并于2011年2月15日进行了重新某卖，符合法律规定。2011年4月17日的再次拍卖亦属同种情形，符合法律规定。综上所述，长沙市××科技实业有限公某和湖南×××电子有限公某提出复议申请的理由均不能成立。该院作出（2011）雨执裁字第×号执行裁定认定的事实清楚，裁定驳回长沙市××科技实业有限公某和湖南×××电子有限公某的异议并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、第一百四十条第一款第（十一）项的规定，裁定如下：
一、驳回长沙市××科技实业有限公某的复议申请。
二、驳回湖南×××电子有限公某的复议申请。
本裁定送达后立即生效。
审判长黄忠立
审判员廖帆
审判员熊孟良
二○一一年九月二十二日
书记员余芬
附法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公某机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
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