上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)王某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人施某平，上海市君成律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海南房(集团)有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人郑某某，董事长。
委托代理人黄某某，该公司工作人员。
被上诉人(原审被告)上海北门物业管理有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人郭某某，该公司工作人员。
原审第三人孙某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
上诉人王某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄某区人民法院(2005)黄某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某某的委托代理人施某平，被上诉人上海南房(集团)有限公司(以下简称南房集团)的委托代理人黄某某、被上诉人上海北门物业管理有限公司(以下简称北门物业)的委托代理人郭某某，原审第三人孙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：本市X路X弄X号二层前楼、底层灶间房屋原有王某某之子倪如祥承租，1983年倪如祥为享受国家福利分房将二层前楼与灶间分户，灶间由王某某承租，二层前楼由倪如祥承租。同年，倪如祥单位调配倪如祥本市X路X弄X号X室房屋居住。1990年孙某某单位分配其同号亭子间房屋一间。自九十年代中期开始，王某某每月支付孙某某人民币250元，孙某某负责照顾王某某生活。2000年3月22日，孙某某与妻周育荣向王某某书面保证：“多年来我们夫妇一直关心、照顾王某某老太，老太为报答我们夫妇现将会稽路X弄X号灶间转让给我弟孙某明。我们夫妇保证今后无论到那里都将和老太一起生活，使其安享晚年，一直到老太百年。”2000年4月15日，倪如祥在此保证书上写明：“请孙、周二位保证其弟待老太百年之后才能进住。倪如祥同意。”2000年3月22日，孙某明也向王某某书面保证：“我孙某明对哥嫂为我解决困难表示感谢。我保证房屋使用卡更改我名后不住进此房，待王某某百年之后我再进住。”孙某某、周育荣以担保人的身份在此保证书上签名。2000年4月15日，倪如祥也在此保证书上写明：“确保我母百年之后，孙某明才能进住。倪如祥同意(王某某之子)。”2000年3月24日，在向物业公司递交的承诺书和代办房地产交易手续委托书上有王某某和孙某明的签名。2000年3月28日，物业公司办理系争房屋承租人为孙某明的手续。之后孙某明仍居住其户籍地本市X路X弄X号X室，至2001年9月8日报死亡。2001年12月6日，北门物业按规定办理系争房屋承租人变更为孙某某的手续。
原审中，王某某诉称：王某某于1983年入住会稽路X弄X号底层灶间公有住房，系该房屋的承租人。2005年4月，孙某某称王某某居住的房屋系其租赁，要求王某某搬出。王某某得知后，即与当地居委同去物业公司查实，系争房屋确为孙某某承租。之前，王某某根本不知自已承租的房屋会被南房集团、北门物业擅自改变为孙某某。王某某认为，南房集团、北门物业在办理租赁户名变更时，没有依照差价换房的规定办理，王某某没有取得房屋补偿款，亦无处居住，造成新的居住困难。为此，南房集团、北门物业将王某某承租的公房擅自变更为孙某某之弟(已去世)，显然侵害其合法权利。故诉请要求南房集团、北门物业恢复王某某为会稽路X弄X号底层灶间的承租人。
原审中，南房集团、北门物业辩称：王某某称其在2005年4月才知情系争房屋为孙某某承租与事实不符。2000年3月24日，王某某到物业公司表示为报答孙某某自愿售房，交易价格由双方自行商定、履行，变更手续有王某某签名，其本人愿意有偿转让，南房集团、北门物业按王某某的请求变更。王某某之子倪如祥知道该事情后，要求孙某某保证其弟孙某明待老人百年后才能住进房屋，孙某某根据此要求履行。2000年3月28日，南房集团、北门物业与孙某明建立租赁关系符合规定。现王某某以不知情再要求反悔，已超过法定的诉讼时效，且孙某明亦已去世。孙某明去世后，系争房屋承租权又作了变更，故王某某请求不能成立。
原审中，孙某某述称：孙某某对王某某已经照顾了十五年，王某某为表示对孙某某的感激再提出出卖系争房屋给孙某某之弟孙某明。办理手续前，向物业公司进行了咨询；办理手续时，王某某亲自到场，并在手续上签名。嗣后王某某之子倪如祥亦表示同意，故不同意王某某的诉讼请求。
原审法院认为：王某某自愿将其租赁的本市X路X弄X号底层灶间转让给孙某明承租，有王某某与孙某明向物业公司的意思表示和提交的承诺书、代办房地产交易手续委托书上的亲笔签名为证。北门物业根据双方当事人的真实意思表示，为双方办理系争房屋由王某某更户为孙某明的手续，未违反法律规定。变更后，孙某明亦根据王某某儿子的要求未进入承租的房屋内生活。孙某明去世后，北门物业按照规定办理系争房屋更户为孙某某的手续，亦符合相关规定。现王某某以南房集团、北门物业擅自将其承租的公房变更为孙某明，后又变更为孙某某的手续不当，侵害其合法权利为由，提起诉讼，而未提供事实依据。
原审法院审理后，作出判决如下：原告王某某要求被告上海南房(集团)有限公司、上海北门物业管理有限公司恢复本市X路X弄X号底层灶间承租人为王某某的诉讼请求，不予支持。
上诉人王某某不服原审判决，向本院提起上诉称：王某某从未将系争房屋有偿转让给孙某明，南房集团和北门物业未按规定办理变更系争房屋承租权的变更手续，依法应予撤销。故请求二审法院撤销原判，改判支持王某某在原审时的诉讼请求。
被上诉人南房集团辩称：办理承租权变更手续时是有相关委托书、保证书的，王某某的意思表示是真实的，故不同意王某某的上诉请求，请求二审法院维持原判。
被上诉人北门物业辩称：当时办理变更承租权手续时，王某某是亲自到场并由其本人签字、盖章的，北门物业在承租权变更过程中手续并无不当，故不同意王某某的上诉请求，请求二审法院维持原判。
原审第三人孙某某述称：南房集团、北门物业办理变更承租权至孙某明名下的手续是合法的，是按王某某的委托书等相关材料而办理的，而孙某某取得系争房屋的承租权则是在自己弟弟孙某明死亡后按规定所取得的。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：从2000年3月22日的两份保证书以及王某某向物业公司递交的2000年3月24日的承诺书和代办房地产交易手续委托书的一系列证据可以证明，王某某系自愿将系争房屋转让给孙某某的弟弟孙某明，同时由孙某明保证其在取得系争房屋的承租权后并不入住，待王某某百年后才能入住，孙某某及王某某之子倪如祥对该节事实也签字予以认可。据此，南房集团、北门物业按照王某某的承诺及相关法律规定，办理系争房屋承租户名的变更手续，并无不当。王某某称未将系争房屋转让给孙某明及南房集团、北门物业未按规定办理变更手续与事实不符，本院不予采信。系争房屋承租户名变更后，王某某虽一直居住在系争房屋内，但该居住权利系基于系争房屋转让时所附的条件而产生，现王某某以同住人的身份提出在孙某某的弟弟孙某明死亡后，系争房屋的承租权变更应征得王某某的同意，并无法律依据，本院亦不予采信。南房集团、北门物业在孙某明死亡后，根据有关规定将系争房屋变更由孙某某承租，并无不当。但孙某某现作为系争房屋的承租人，应承继原承租人孙某明之义务，即将系争房屋由王某某居住至百年后方可入住。原审法院所作判决正确，本院予以维持。王某某的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑某萍
代理审判员吴俊
代理审判员虞恒龄
二00六年一月十一日
书记员朱颖
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