上诉人（原审原告）董某某。
委托代理人张新生，江苏淮海明镜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐州民生房地产开发有限公司。
委托代理人李志强，江苏逸诚律师事务所律师。
上诉人董某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2009）鼓民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年7月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人董某某及其委托代理人张新生，被上诉人徐州民生房地产开发有限公司（以下简称民生房地产公司）的委托代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：董某某曾为民生房地产公司代理销售该公司开发的黄某西路X号迎宾楼的房屋。2006年时董某某（乙方）与民生房地产公司（甲方）签订手写协议书1份。约定由甲方将徐州黄某西路X号迎宾楼X室南侧一间房屋出售给乙方，面积41.4平方米，原价x元，优惠后x元整。甲方不需给乙方办理有关房证、土地使用证等手续。该协议上还附有手绘房屋平面图。同时经双方约定，协议落款时间书写为2003年6月16日。协议签订后董某某向民生房地产公司交付了协议约定的房款并开始使用诉争房屋至2009年4月。因董某某购买的房屋为公摊面积，2009年3月4日，徐州市迎宾楼业主委员会起诉民生房地产公司及董某某，要求判令民生房地产公司、董某某排除妨碍，恢复原状并赔偿损失。经徐州市鼓楼区人民法院主持调解，各方达成调解协议，一、被告民生房地产开发有限公司于2009年5月7日前将徐州市X路X号迎宾楼X室（二楼楼梯口）恢复原状，董某某予以配合（将该房腾空，从该房迁出）；二、董某某与徐州民生房地产开发有限公司之间关于徐州黄某西路X号迎宾楼（二楼楼梯口）的纠纷另行解决。此后，董某某诉至原审法院，请求判决解除双方的购房协议并赔偿损失。
上述事实有董某某提交的协议书复印件、（2009）鼓民一初字第X号民事调解书及原审法院依职权调取的（2009）鼓民一初字第X号案件的庭审笔录予以证实，本院予以确认。
原审法院经审理认为，订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原告2003年作为代表被告销售徐州市X路X号迎宾楼的负责人，在明知其他业主购买房屋都签订了正式的商品房买卖合同的情况下仍与被告签订手写的购房协议书，以x元的“低价”购买了“价值”x元的房屋，且在协议中明确约定不需要办理房产证和土地证。从该协议可以推定原被告双方对诉争房屋系公摊面积，被告不具有所有权，不能作为商品房出卖给原告并为其办理合法手续是明知且心照不宣的。该协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原、被告的过错程度相当，原被告应当各自承担因合同无效而互相返还财产的损失。遂判决：被告徐州民生房地产开发有限公司与本判决生效之日起5日内返还原告董某某购房款x元。
上诉人董某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称,上诉人是为被上诉人公司代理销售徐州市X路X号迎宾楼房屋的经理，经过双方签定协议，上诉人购买了二楼X室南侧的房子。去年业主委员会起诉认为上诉人购买的房子是公摊面积，要求上诉人迁出。后经徐州市鼓楼区人民法院调解，上诉人从房子搬出并随后起诉了被上诉人。从庭审和证据看，被上诉人并没有口头书面告知这个房子属于公摊面积。因为上诉人代理被上诉人对该栋楼房的销售，故上诉人用应得的一部分代理费用折抵了购房款，上诉人实际已经支付的购房款是x元，而不是原审法院认定的仅支付了x元，因此推定上诉人知道是公摊面积是错误的。卖房人明知是公摊面积还出售是过错方，但一审判决没有对于此进行认定，明显是偏袒被上诉人，请求撤销原审判决。
被上诉人民生房地产公司答辩称,协议书上落款的时间是双方协商后确定的，实际签署协议的时间是2006年而不是2003年。上诉人当时为被上诉人代理销售房屋，其一直使用诉争的房屋。而且并没有支付房款，在一审中上诉人自己也承认没有支付房款，因此一审法院认为已付x元不属实，不应予以认定。本案的上诉人为被上诉人代理销售房子，对其购买的房屋系公摊部分面积是明知的。在销售房屋的过程中，只有两套房子没有签订正式的房屋买卖合同，一是本案诉争的房子，还有另外一套房子是上诉人代理人张新生购买的房子，双方签订的协议书上明确了不办房屋土地证，上诉人对这个情况是了解的。所以，从以上情况可以断定，上诉人是明知公摊而购买的，一审法院判决对双方的合同无效的认定是正确的。但是让我们返还x元没有依据，上诉人的理由不应该支持，被上诉人将通过申诉要求对一审判决予以改正。
经双方当事人共同确认，本案的争议焦点是：上诉人董某某对争议房屋系公摊面积是否明知，是否应承担相应的责任。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
本院认为，上诉人董某某作为民生房地产公司出售徐州市X路X号迎宾楼房产的代理经销商，对该处房产的产权情况是明知的。其在购买本案涉案房屋时，没有与民生房地产公司签订正式的商品房买卖合同，而是仅仅与民生房地产公司签订了书面的协议书，且该协议书明确约定民生房地产公司不需为其购买的该处房屋办理有关产权证件，而且购买的价格x元也远低于该房屋的实际价值x元，故此可以推定涉案房屋系公摊部分面积，并不具备商品房买卖的法定要件，依法不应进行买卖。董某某明知涉案房屋不能买卖的实际情况，仍坚持与民生房地产公司签订协议书予以购买，本身具有主观过错，应当依法承担相应的过错责任。董某某虽主张其实际购房的价格并非x元，而是另外以其应取得的代理销售的费用折抵了部分房款，但不能提供相关证据予以证实，本院对其主张不予支持。原审法院基于以上事实，判决董某某承担自身的过错责任并无不当，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
上诉案件受理费630元由上诉人董某某负担。
审判长张建
代理审判员刘虎
代理审判员廖伟巍
二00九年十月九日
书记员孙熠
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