上诉人（原审被告）胡某某（力）。
委托代理人厉玲，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）满某。
被上诉人（原审原告）张某甲
被上诉人（原审原告）张某乙。
三被上诉人共同委托代理人赵强，江苏浩然风律师事务所律师。
三被上诉人共同委托代理人耿文锋，江苏浩然风律师事务所律师。
上诉人胡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服本市贾汪区人民法院（2009）贾民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡某某的委托代理人厉玲，被上诉人满某及其与张某甲、张某乙的共同委托代理人赵强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，本案争议房屋系胡某某于1998年7月6日以6450元的价格从青山泉煤矿所购，该房屋座落于青山泉煤矿工人村X号楼X号（三间二层，建筑面积50平方米）。1998年11月19日，由贾汪区房管局颁发房屋所有权证，证号为x，同年12月，贾汪区国土管理局颁发贾国用x%字第X号国有土地使用证。2000年3月4日，胡某力与张炳德签订售房协议，约定房款x元，胡某某将房屋所有权证和土地使用证交给张炳德，从2000年5月开始，张炳德及其家人即在该房屋内居住，但一直未办理涉案房屋的产权过户手续。2001年1月，张炳德去世。
另查明，张炳德与满某系夫妻关系，张某甲系长子，张某乙系次子。2009年5月12日，满某、张某甲、张某乙诉至一审法院，要求胡某某协助办理涉案房屋的产权过户手续，胡某某不同意过户。满某、张某甲、张某乙认为房款当时全部付清，胡某某认为房款仅付x元，并对满某、张某甲、张某乙持有的房产证、土地证的来源表示怀疑。
上述事实，有满某、张某甲、张某乙提供的售房协议，青山泉煤矿多种经营公司出具的证明、青山泉镇X村民委员会出具的证明、满某的结婚证、户口本、涉案房屋所有权证、土地使用权证、购房发票以及双方当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院经审理后认为，胡某力与张炳德签订的售房协议，系双方当事人自愿、真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，法院予以确认。房屋买卖协议签订后，原告家人依约交付了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋及房屋所有权证、土地使用证，该房屋买卖协议已实际履行，且房屋已由原告管理使用至今已近10年，被告胡某某之妻提出其对售房一事不知情，不符合常理。关于被告提出原告仅付房款x元，尚欠1000元至今未付，当时觉得双方关系不错，就没要。由此可见，时间已达10年之久，房款两清，应符合常理。当然，即使如被告所述觉得双方关系不错，就没要余款1000元，也是被告自己权利的正当处分。如被告坚持此权利，其可另行主张。本案争议房屋权属证书载明的是胡某某，故原告亦有理由相信被告有权处分，故协助原告办理过户手续系被告应履行的合同义务，原告要求被告协助办理房屋产权过户手续合理合法应予支持。遂判决：被告胡某力于本判决生效后四十五日内协助原告满某、张某甲、张某乙办理贾汪区青山泉煤矿工人村X号楼X号房屋（三间两层，建筑面积50平方米）的过户手续。
上诉人胡某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：第一，胡某力与张炳德签订的售房协议，违反法律的强制性规定，应属无效。根据《物权法》第97条规定，未经共有人同意，一方共有人处分不动产的行为无效。被上诉方在2000年签订房屋买卖合同时，明知该房屋系优惠住房，是以家庭为单位申请的，被上诉人签订协议只与胡某某达成一致，未尽合理审查义务，主观上具有重大过错，并非善意，且被上诉人没有与上诉人依照法律规定办理过户登记手续，物权变动这一事实行为并未发生；第二，一审判决在被上诉人未交清房款的情况下，判决上诉人履行过户手续，不符合法律规定。被上诉人尚欠1000元房款至今未付清，且在十年的时间里也从未要求过户，在被上诉人方未完全履行给付房款的情况下，判令上诉人履行过户手续，违反了《中华人民共和国合同法》有关先履行抗辩权的规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判驳回被上诉人的上诉请求。
被上诉人满某、张某甲、张某乙答辩称：首先，张炳德与上诉人签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，上诉人协助被上诉人办理相关房屋过户手续是履行合同后义务的行为，上诉人在10余年的时间里同意和明知处分房屋的行为，如今主张买卖合同无效违反了诚实信用原则；其次，上诉人称被上诉人还有1000元的购房款没有付清，没有事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点是：1、双方之间于2000年3月签订的售房协议是否合法有效成立；2、上诉人是否负有协助被上诉人办理房屋产权过户手续的义务。
二审期间被上诉人向法庭申请证人朱某某出庭作证，以证明上诉人胡某某与张炳德之间签订售房协议的过程及张炳德付清房款x元之后，胡某某向其交付了房产证的事实；上诉人质证认为证人出庭不能证明上诉人之妻同意房屋买卖的事实，仅凭该证人证言，不能作为证据使用。本院认为，证人朱某某作为胡某某与张炳德签订售房协议的见证人，其对双方签订售房协议的过程及张炳德是否已付清全部房款的陈述应结合本案其他证据综合予以认定。
一、关于双方于2000年3月签订的售房协议是否合法有效成立的问题，本院认为，上诉人胡某某与张炳德签订的售房协议系双方当事人的真实意思表示，并不违背有关法律法规规定，且上诉人业已将涉案房屋及相关产权证书实际交付给张炳德，故该售房协议合法有效成立。关于胡某某之妻称其对上诉人售房一事不知情，其丈夫在售房时并未征得其本人同意，该处分行为无效的主张，因上诉人胡某某与其妻夫妻关系正常并居住在一起，其妻对于上诉人售房一事不可能不知情，其在此期间并没有表示不同意上诉人出售本案所涉房屋，且本案所涉房产登记在胡某某名下，胡某某也已将本案所涉房屋所有权证和土地使用证交给张炳德，张炳德有理由相信上诉人胡某某与其签订售房协议时已经取得了其妻子的同意，上诉人的该条上诉理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于上诉人是否负有协助被上诉人办理房屋产权过户手续的义务，本院认为，办理产权过户是房屋买卖合同得以履行的重要条件之一，本案中上诉人胡某某与张炳德所签售房协议合法有效，虽然售房协议中并没有明确约定上诉人负有协助办理产权过户的义务，但协助办理产权过户作为房屋买卖合同的附随义务，上诉人应当协助被上诉人办理涉案房屋的产权过户手续。上诉人主张张炳德尚欠其1000元房款未付清，其享有合同的先履行抗辩权，因上诉人未提供证据证明张炳德未付清全部房款，也没有证据证明其在本案诉讼之前对被上诉人方主张过该项权利，结合证人朱某某的证言，可以推定张炳德已付清了全部房款，因此本院对上诉人的该项主张不予采信。原审判决上诉人协助被上诉人办理房屋产权的过户手续并无不当。
综上，上诉人胡某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人胡某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张建
代理审判员刘虎
代理审判员刘明伟
二00九年十二月三日
书记员孙熠
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