上诉人（原审原告）韩某，女，1978年出生，。
委托代理人王某号，河南梁园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王某甲，男，1981年出生。
委托代理人王某乙，女，1956年出生，系王某甲之母。
委托代理人郑明凡，河南心诚律师事务所律师。
上诉人韩某因与被上诉人王某甲返还原物纠纷一案，于2007年1月23日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令被告停止侵权，并将其非法侵占的房屋三间（上下两层半，建筑面积167.58平方米）腾空交付给原告。该院于2007年5月20日作出（2007）商睢区民初字第X号民事判决，韩某不服判决提出上诉。本院于2008年1月22日作出（2007）商民终字第X号民事裁定：一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2007）商睢区民初字第X号民事判决；二、发回商丘市睢阳区人民法院重审。该院于2008年5月9日重新立案，并于同年6月27日作出（2008）商睢区民重字第X号民事判决。韩某仍不服判决，于2009年1月10日提出上诉，本院于同年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人韩某的委托代理人王某号，被上诉人王某甲的委托代理人王某甲、郑明凡到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审查明，原告韩某于1997年拥有位于商丘市X路南侧建华小区X排西数第一户房产，2000年该房屋开发商李某运受原告韩某父母委托出售，2001年5月，李某运持原告母亲陈某交来的房产证、韩某身份证复印件及房屋的全部钥匙，将此房产以13万元卖给被告王某甲，并签订了房屋转让协议，被告占有、使用该房屋并持有原告的房产证至今，但未办理房屋产权变更登记手续。此房款经原告父母同意由李某运继续用于投资，但至今未能归还。2007年1月11日，原告以其原房产证丢失为由补办了新的房产证。
原审法院认为，第三人李某运作为房屋的卖方持有原告韩某的房产证、身份证复印件、房屋钥匙，与被告王某甲签订了房屋转让协议，该房屋转让协议合法有效。被告王某甲购买了该房屋，并支付了合理对价。房屋买卖协议签订后，被告王某甲实际占有、使用该房屋已数年，原告韩某一直未提出异议。第三人李某运虽无权处分该房屋，但被告王某甲有理由相信第三人李某运有权处分。被告王某甲购买该房屋是善意取得，该房屋买卖后果应由原告韩某承担，由此造成的损失原告韩某可以依法向第三人李某运追偿，原告韩某诉被告王某甲侵犯房屋所有权证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决：驳回原告韩某的诉讼请求。一审案件受理费50元，其他诉讼费用450元，共计500元，由原告韩某负担。
上诉人韩某上诉称，一、原审认定事实错误，其理由为：1、李某运作为该房屋的建筑商，其持有的上诉人的相关资料是为了建房和办理房产证所用。上诉人没有委托任何人出售房屋，李某运也没有再代理的权利，在李某运没有提供上诉人父母的委托书及证言的情况下，认定李某运受上诉人父母的委托出售房屋无依据；2、上诉人建房是为了以后在商丘居住，根本不存在投资的目的，原审仅凭李某运的一面之词认定上诉人父母委托出售该房屋，将卖房款由李某运继续投资证据不足；3、上诉人在不知道的情况下，自己的房屋被李某运和被上诉人作为买卖标的出售，协议是无效的，因此，原审认定李某运与被上诉人签订的房屋转让协议合法有效是错误的；4、上诉人家不在商丘，又在外上学，被上诉人使用该房屋时，上诉人并不知情，已经发现该房屋被被上诉人占有，便提起了诉讼，因此，原审认定上诉人对被上诉人占有、使用该房屋没有提出异议不符合实际；二、被上诉人没有尽到审查和注意义务，在明知是上诉人房屋的情况下仍从李某运处购买该房屋，其占有房屋构不成善意取得；三、原审对上诉人提交的证据均不予采信，而对被上诉人提交的证据进行采信明显违法偏向被上诉人；四、上诉人的房屋属物权保护的范畴，而被上诉人与李某运之间的买卖关系属于债权，当物权与债权都需要保护时，应优先保护物权，因此，原审判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人王某甲答辩称，一、该房本身就是上诉人父母的财产，只不过办到上诉人名下，上诉人父母将相关资料交给李某运，房产证在1999年既已办好，在长达九年的时间内，一直不向李某运索要房产证、上诉人的身份证复印件及住房全套钥匙，只能说明是委托李某运出买该房屋；二、房产证原件及相关资料均在答辩人手中，被答辩人为取得诉权，才采取虚假、欺骗的方式补办的房产证，原审法院在查明该事实的基础上，对其证据不予采信正确；三、尽管李会运没有出具委托书，但答辩人依据李某运出具的原房产证、上诉人的身份证复印件、住房全套钥匙及同院邻居的介绍，自然能推断出李某运有代理权，基于一个公民应具有的诚实信用原则，答辩人在购买并入住后才未及时办理过户手续，且答辩人已经支付了合理的对价，因此，原审认定答辩人属于善意取得是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
根据上述诉辩意见，本院归纳双方当事人争议的焦点为：一、李某运与王某甲签订的房屋买卖协议是否有效；二、王某甲的买房该行为是否构成善意取得；三、王某甲的行为是否构成对韩某房屋所有权的侵犯。
经本院审理查明的事实与原审一致。
本院审判委员会研究认为，2001年5月10日，王某甲与李某运签订房屋转让协议，李某运将登记在韩某名下的两层半的房屋以13万元转让给王某甲的事实清楚。李某运作为房屋的建筑商，在与王某甲签订协议时，持有韩某的房产证、身份证复印件及房屋钥匙，并对出售房屋的原因向王某甲作了合理的陈述，王某甲有理由认为李某运是受韩某父母的委托出售该房，李某运以自己的名义签订合同，并向王某甲披露了委托人，符合《合同法》第四百零三条的规定。因此，李某运与王某甲签订的房屋转让协议有效，韩某称房屋转让协议无效的理由不能成立，本院不予采纳。根据《物权法》第一百零六条规定，善意取得需要同时具备三个并列条件：1、受让人受让该不动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，王某甲取得房屋虽然符合善意取得的前两个条件，但第三个条件不成就，因此，不属于善意取得。适用善意取得的前提，是处分人无权处分，原审法院既认定李某运与王某甲签订的房屋转让协议有效，同时又认定李某运无权处分该房屋，法理上相互矛盾，韩某该上诉理由成立，本院予以采纳。“物权优于债权”原则适用于同一物上物权与债权并存的情形，物权与债权的义务主体为享有物权或债权的权利主体之外的第三人。本案中，韩某作为法律意义上的房屋所有权人，其物权的取得并非源于第三人的转让，即不存在物权的义务主体。因此，韩某上诉称其物权应优于王某甲的债权的上诉理由不能成立，本院不予支持。王某甲依据有效的买卖协议，占有、使用争议的房屋，其行为构不成对韩某房屋所有权的侵犯。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费共计100元，由上诉人韩某负担。
本判决为终审判决。
审判长程功才
审判员郭新志
审判员黄某志
二○○九年七月三十一日
书记员 诓q森
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