原告徐某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人丁某，上海某律师事务所律师。
被告王某，女，X年X月X日生，汉族，户籍所在地（略）。
委托代理人郭某，上海某律师事务所律师。
委托代理人归某，上海某律师事务所律师。
原告徐某诉被告王某、第三人刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年12月9日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，并于2010年1月7日、同月21日二次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁某，被告的委托代理人郭某二次均到庭参加诉讼。审理中，原告自动撤回对第三人刘某的诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。
原告徐某诉称：2008年10月8日，原、被告签订租赁合同，约定由原告将位于上海市松江区某房屋出租给被告使用，租期自2008年12月1日至2011年12月1日，每月租金5,000元。合同对租赁期间房屋装修、转租、使用性质均作了约定。但是，原告近日发现被告在租赁房屋内用彩钢板等建材搭设了一个临时性、封闭性的建筑物，形成了一个常年持续供暖的热带鱼养殖场所，并安放了大量玻璃鱼缸用于养殖热带鱼，且在无消防设施情况下采用煤气供暖。此事被小区物业管理单位发现并劝告无效后，物业管理单位于2009年10月23日向被告发出《违约行为整改通知书》，要求被告停止养殖，并予整改。此后，原告也多次上门要求被告停止上述违约行为，并于2009年11月8日向被告发出《关于立即停止违约行为的通知》，要求被告进行相应的整改、恢复房屋原状，但被告至今未实施整改措施。据此，原告认为，被告未经原告同意，在租赁房屋养殖热带鱼及擅自搭建临时建筑属于改变房屋使用性质及擅自装修或改建的违约行为，故原告诉请判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告迁出租赁房屋。
被告王某辩称：被告租赁的房屋系毛坯房，租赁期间未进行装修。被告只是为了养殖观赏鱼的需要，在租赁房屋内搭建了隔层，用于保持温度，并非从事渔业劳作。被告使用煤气供暖的行为已经自行改正，也不存在转租的情况，故不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2008年10月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：由原告将位于上海市松江区某花园住宅一幢（建筑面积306.12平方米）出租给被告使用，租期自2008年12月1日至2011年12月1日，交房日期为2008年11月1日；每月租金5,000元，先付后租，以转账方式每叁个月支付一次；合同签订时，被告支付保证金5,000元，在租赁期满被告结清各项应交费用后由原告退还。合同第七条乙方（即被告）义务及违约责任约定：被告应依房屋交接时之现状使用，若要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方（即原告）的书面同意，且向有关部门办妥相关批准手续后方可进行；被告应按合同规定用途使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，自觉遵守房屋使用规则如大楼管理规章、住户公约等；合同签订后，若被告未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，被告无权请求返还保证金。合同另对原告的义务及违约责任、不可抗力的免责条件、税费的承担、争议的解决方式、物业管理费的承担、免租期、交接钥匙的数量等相关事宜作了约定。
合同签订后，原告即按约向被告交付房屋，被告在居住使用租赁房屋期间，未经原告同意，擅自在房屋底楼大厅上方用塑料扣板搭设加层，在大厅与餐厅间用金属装潢材料设置分割墙，据此将底楼大厅围构成一全封闭的场所，被告在该场所内安置大量鱼缸，从事热带鱼的养殖业务。租赁房屋所在小区物业服务单位上海复瑞物业管理有限公司发现后，于2009年10月23日向被告发出《违约行为整改通知书》，要求被告停止违约行为并予整改。2009年11月8日，原告向被告发出《关于立即停止违约行为的通知》，要求被告在收到通知后3日内，立即停止养殖行为，拆除搭建的临时养殖场所，将所有养殖鱼缸和养殖鱼迁出租赁房屋，若逾期不整改，原告将行使合同解除权。但被告无视物业公司及原告的整改通知，拒绝整改。原告交涉未果，遂诉至本院。
另查明，本案系争租赁房屋权利人系原告徐某，于2008年8月4日取得沪房地松字（2008）第x号上海市房地产权证。房屋类型记载为“花园住宅”，用途记载为“居住”。
又查明，被告已向原告支付保证金5,000元及截止2010年2月底前的租金。
审理中，本院于2010年1月8日赴租赁房屋实地查看，并对现场予以摄像。
以上事实，上海市房地产权证、租赁合同、《违约行为整改通知书》、《关于立即停止违约行为的通知》、现场摄像视频及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。
本案原、被告间签订的房屋租赁合同，依法成立且有效，双方均应恪守。虽然双方对房屋租赁用途未作约定，也未达成补充协议，但本案涉讼房屋系高档的花园住宅，根据交易习惯、租赁物性质，涉讼房屋一般只能作居住使用。租赁合同明确约定被告应当遵守房屋使用规则、住户公约之规定使用房屋，然被告在租赁房屋内搭建临时场所，大量养殖热带鱼，已不是单纯居家生活中饲养宠物的行为,应属改变了涉讼花园住宅作为居住使用的租赁用途，养殖场所内产生的大量湿气对房屋墙体结构也会产生腐蚀破坏。因此，被告的行为有违按照租赁物性质合理使用租赁房屋的合同义务,已构成违约。在原告发出书面整改函后，被告仍拒绝采取整改措施，严重侵犯了原告作为房屋权利人及管理人应享有的合法权益，因此，原告在无法劝阻被告对上述行为予以改正的情况下，要求与被告解除合同，理由正当，本院予以支持。鉴于没有证据证明原告在起诉之前已向被告发出解除合同的书面通知，且根据被告的租金已交付至2010年2月底之实际情况，本院确定原、被告间的租赁合同于2010年2月28日解除。合同解除后，被告已丧失继续占用租赁房屋的合法依据，应当迁出租赁房屋内的物品，向原告返还租赁房屋。另，本院应当指出，若被告逾期腾退房屋，则应向原告支付自2010年3月1日起至实际返还房屋日止的使用费，使用费可参照租金标准计算。
合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于本案系被告的违约导致合同解除，故根据合同约定，被告已交付的保证金无权要求返还。
被告认为其不存在违约行为并要求继续履行合同之抗辩意见，缺乏充分的理由和依据，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十九条的规定，判决如下：
一、原告徐某与被告王某于2008年10月8日签订的租赁合同于2010年2月28日解除；
二、被告王某于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市松江区某房屋内的物品，并将房屋返还原告徐某。
案件受理费160元，减半收取80元，由被告王某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员顾伟琴
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