原告徐a，男，××××年×月×日出生，汉族，户籍地浙江省××市××区×街道××村×幢×号×室，现住上海市××区××路×弄×号×室。
原告蔡a，男，××××年×月×日出生，汉族，住上海市××区××路×弄×号×室。
委托代理人徐a，男，年籍同上。
原告蔡b，女，××××年×月×日出生，汉族，户籍地浙江省××市××区×街道××村×幢×号×室，现住上海市××区××路×弄×号×室。
委托代理人徐a，男，年籍同上。
被告上海A房地产开发经营有限公司，住所地上海市××区××路×号×。
法定代表人周a，董事长。
委托代理人陈a，上海市A律师事务所律师。
原告徐a、蔡a、蔡b与被告上海A房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年12月1日立案受理。依法由代理审判员龚立琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐a（蔡a、蔡b委托代理人），被告上海A房地产开发经营有限公司委托代理人陈a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐a、蔡a、蔡b诉称：2006年7月22日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》1份，约定被告将上海市××路×弄×号×室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告；房屋总价人民币（下同）331,893元；被告应于合同生效之日起30天内向房地产登记机构办理合同登记备案手续；被告应于2007年5月31日前将房屋交付给原告，逾期交付的，被告应当向原告支付已付房款日万分之一计算的违约金。原告已于2005年5月12日支付首付款246,893元，2006年7月13日支付房屋余款85,000元，履行了合同义务，但被告至今未为原告办理合同登记备案手续，也未向原告交房，故原告应当支付2006年6月30日至2006年7月15日，按照日千分之三计算的违约金及2007年6月1日至2009年11月26日止的按照日万分之一计算的违约金。原告遂诉诸法院要求判令（一）被告继续履行合同，将系争房屋交付给原告；（二）被告向房地产登记机构办理系争房屋的合同登记备案手续并将产权交付原告；（三）被告应按参联建协议支付原告以246,893元本金计，自2006年7月1日起至2006年7月15日按日千分之三计算的逾期交房违约金；以331,893元本金计，自2006年7月22日起算计算909天按照日万分之一计算的违约金；（四）被告赔偿原告房屋实际使用年限损失36,877元。
被告上海A房地产开发经营有限公司辩称：1、现因手续不全，不符合交房条件，故被告现在无法交房。2、因被告无经济能力，故现在没有办法办理登记备案手续，待条件成熟时被告可以予以办理。3、参建协议如其无效，则不产生违约责任问题，如其有效，则应以原被告间现在签订的预售合同为准。对于原告提出的四年使用费损失，没有法律依据。
经审理查明：2005年5月12日，原告蔡a、蔡b（签约乙方）与被告上海A房地产开发经营有限公司（签约甲方）签订《协议书》1份，约定甲乙双方参建×区×号楼×室房屋；顶层阁楼在高度1.6米起的面积按1,200元每平方米计算；总价473,786元；竣工时间2006年3月31日；双方签订参建协议时支付总参建x%，建筑封顶时支付余x%；甲方原则上在约定时间内交房使用，但考虑到办理相关手续的复杂性和施工的不可预见性等因素，因此甲方在约定的时间内超过3个月（含三个月）起算违约，若甲方违约超出时间计算，向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付金额千分之三计算。
2006年7月22日，原告徐a、蔡a、蔡b（签约乙方）与被告上海A房地产开发经营有限公司（签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买位于本市××区××路×弄《上海A电器城四期》×号×室房屋一套，总房价款331,893元；甲方定于2007年5月31日前将系争房屋交付给乙方，如逾期交付的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；双方商定本合同生效之日起30天内由甲方负责向房地产登记机构办理合同登记本案手续.
原告于2005年5月12日支付房款246,893元，并于2006年7月22日前付清了全部房款，被告于2006年7月22日向原告开具了房款发票。另被告向原告收取了房屋预告登记费。
由于被告至今未交房，亦未办理系争房屋的预告登记，故原告诉诸法院要求按上述诉称解决。
以上事实，由原告提供的《协议书》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产业销售统一发票、房款收款收据、预告登记费收款收据、上海市房地产登记册以及双方当事人陈述所证实。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》后于《协议书》签订，且系双方真实意思表示，合法有效，双方应按《上海市商品房预售合同》内容履行。被告至今未能取得政府相关部门颁发的交付使用许可证，导致无法向原告交房，显然已构成违约。但上述客观原因并非被告主观意愿能够解决，在政府部门向其发证前，被告不具备交房条件，因此，原告要求被告限期交房的诉讼请求，目前不具备客观条件，本院难以支持。但原告要求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院可予支持。但原被告双方在《上海市商品房预售合同》对《协议书》中的交房时间已经作出了变更，应当以后签订的《上海市商品房预售合同》为准，故本院对原告要求按照《协议书》支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告承诺在合同生效后30天内为原告办理系争房屋的预告登记，并向原告收取了预告登记费，故本院对原告要求办理合同登记备案手续的诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿房屋使用年限缩短导致的损失，无法律依据和合同依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一包一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海A房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告徐a、蔡a、蔡b办理本市××区××路×弄《上海A电器城四期》×号×室房屋的预告登记手续；
二、被告上海A房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐a、蔡a、蔡b按本金331,893元计，自2007年6月1日起至判决生效之日止止，按日万分之一计算的逾期交房违约金；
三、驳回原告徐a、蔡a、蔡b其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取876.95元，由原告徐a、蔡a、蔡b负担413.78元，被告上海A房地产开发经营有限公司负担463.17元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员龚立琼
书记员袁白薇
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