严某甲诉上海某投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

当事人: 法官: 文号:上海市宝山区人民法院

原告（反诉被告）严某甲。

委托代理人蔡某，严某甲之妻。

委托代理人陈某某，律师。

被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司。

法定代表人吴某某，总经理。

委托代理人阎某某，律师。

原告（反诉被告）严某甲与被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司（以下简称“某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年10月19日受理后，于2009年10月20日将民事诉状送达某公司。本案依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。严某甲及其委托代理人陈某某、某公司的委托代理人阎某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）严某甲诉称，2008年6月3日与某公司签订租赁合同，承租某路X号房屋从事食品点心经营，租期至2010年7月9日止。严某甲对饭店进行装修，并购置各项设备，顺利经营。但2009年9月中旬，某公司无理要求严某甲停止经营砂锅，遭拒绝后，某公司于2009年9月20日擅自拉电，造成严某甲无法营业，受到巨大损失。严某甲多次与某公司交涉未果，故起诉要求解除租赁合同，被告赔偿损失311,581元（包括：食品损坏5,000元、2009年9月20日至9月30日员工工资6,666元、2009年9月20日至合同期满2010年7月9日止营业损失14,175元、装修损失218,400元、无法带走的设备损失67,340元）

被告（反诉原告）某公司反诉并辩称，本案违约方是严某甲，严某甲拖欠租金，某公司于2009年7月22日向严某甲发出催款通知书，但直到2009年9月19日，严某甲仍未按约履行，某公司为减少损失，将解除租赁合同的通知张贴在店门上。严某甲没有证据证明某公司断电，即使某公司断电，这也是按法律和合同的约定，因严某甲欠缴租金的行为，为防止损失扩大所为，对此合同及某公司发出的通知书中均有说明，严某甲对此是明知的。严某甲主张的损失是不存在的，本案中的装修装饰未征得某公司的同意，严某甲擅自进行装修。即使严某甲的装饰装修征得了某公司的同意，本案的过错方是严某甲，装饰装修损失应由严某甲承担。对没有形成附合的物品，要求严某甲搬走。综上，不同意严某甲的诉讼请求，并反诉要求确认租赁合同于2009年9月19日解除，严某甲支付2009年6月10日至2009年9月19日租金34,524元、逾期付租金的违约金11,558元，并按每天385元支付2009年9月20日至实际返还房屋之日的使用费。

原告（反诉被告）严某甲针对反诉辩称，诉讼前某公司从来没有说过要解除合同，2009年9月19日也没有在店门张贴过所谓的通知。同意支付2009年6月10日至2009年9月19日的租金34,524元。不同意支付2009年9月20日之后的使用费，理由是由于某公司停电了，至今还没有恢复。也不同意支付违约金，因为严某甲并没有违约，当初双方协商过，某公司同意严某甲延期2至3个月支付租金，所以现在拖了3个月的租金并不违约，后来由于被告停电了，所以一直没有支付。合同约定的违约金过高，要求法院进行调整。

经审理查明，2008年6月3日，某公司（甲方）与严某甲（乙方）签订《店铺商场租赁合同》，与本案有关的约定为，甲方将上海市X路X号楼沿街店铺建筑面积100平方米，出租给乙方从事食品点心经营；免租期自2008年6月10日起至2008年7月9日，租赁期自2008年7月10日起至2010年7月9日；每日每平方米3.80元，月租金为11,558元，年租金为138,700元；本租赁以先付租金后使用的形式，按季度支付租金；乙方应于下一支付周期开始前十天支付下期租金，逾期支付的，每逾期一天，乙方应按月租金的5%支付违约甲方，逾期超过十天，甲方有权终止本合同；乙方在签订本合同时向甲方缴纳店铺商场租赁保证金，保证金的收取标准为该店铺商场月租金的二倍即23,116元；在合同有效期内，若一方要提前终止合同，则必须提前一个月书面通知对方，甲乙双方就本合同的变更或解除事项达成书面协议后，方可确认本合同的变更或解除；本合同期满，乙方不续租的，乙方须在本合同终止前一周内办理完退场的相关手续，乙方对已装潢落成物体不能拆除和人为破坏并无偿交给甲方，甲方不做任何赔偿和补偿。合同签订后，严某甲对系争房屋进行装修，于2008年7月13日开张经营“喜您来”点心店，严某甲也以系争房屋为经营地址，办理了个体工商户营业执照。2008年10月份，严某甲更换经营品种，店名改为“骨头王”。

审理中，严某甲与某公司确认，严某甲于2008年6月5日支付押金23,116元及三个月的租金；日租金为385元，截至2009年9月19日，严某甲尚欠租金34,524元，之后未再付租金。严某甲还表示，2008年10、11月份左右，严某甲要求缓交房租，某公司也同意可以缓两、三个月交租金。某公司表示，从未同意原告缓交租金。

严某甲为证明某公司因严某甲经营火锅，于2009年9月20日拉电的事实，向本院提供录音录像材料，其中有某公司的法人代表吴某某称电是我们拉的、不要做火锅等陈述；还有请供电局人员检修电路情况的录像，和相邻承租户谈话的录像以及交租金的收据，证明电不是严某甲断的，相邻的网吧和超市也欠房租，某公司也允许他们拖欠几个月支付房租，严某甲延期几个月支付房租没有违约。严某甲还提供证人严某乙、章某某证言，严某乙陈述其是严某甲的弟弟、饭店的主管，2009年9月20日上午10点发现已经没有电了，严某甲找房东交涉，交涉未果，一直停电，所以饭店停业到现在；至于停电的原因，在2009年9月19日晚上某公司派人说不让严某甲经营砂锅，如果继续经营砂锅，就来拉电。章某陈述其是严某甲饭店的顾客，2009年9月19日左右在严某甲的店吃饭，房东和严某甲吵了起来，房东让严某甲不要做火锅，过了一个星期再去严某甲的店，发现关门了。某公司表示，录音材料听不清楚，且明显经过删减，是有选择的录音，该录音实际产生的背景是某公司通知解除合同，严某甲要求协商拖欠租金的支付；对三份录像的真实性及证人证言都不予认可。

严某甲为证明因停电所受损失的事实，向本院提供照片、自行制作的食品损失清单、员工工资表、缴税凭证等，并申请司法鉴定，由本院委托上海沪港建设咨询有限公司对严某甲在系争房屋内所作固定添附及设备设施的残值进行鉴定，鉴定结论为，装修残值按5年使用期折旧计算为139,662元，按合同期折旧计算为90,425元；设备设施为49,696元，其中不可拆除的排风系统计价3,500元。严某甲对鉴定结论无异议。某公司对严某甲提供的照片、自行制作的食品损失清单、员工工资表、缴税凭证等证据不予认可；对鉴定结论的意见为，鉴定程序不合法，现场测量时双方当事人未同时在场，设备设施鉴定依据主要根据严某甲单方提供的资料，且严某甲单方提供的资料没有相应法定依据。鉴定人表示，现场测量时通知某公司到场，但某公司未到；设备设施的数量是现场清点的，价格是根据装修时的市场价，如果市场价比严某甲提供的价格高，那么就以严某甲的为准，总的来说是就低原则。

某公司为证明已于2009年9月19日解除合同的事实，向本院提供2009年7月22日催款通知书、2009年9月19日通知书以及张贴通知书的照片，2009年9月19日通知书主要内容为，因严某甲没有按期缴纳租金，现依法终止合同并予以解除。严某甲对2009年7月22日催款通知书没有异议，但表示没有看到2009年9月19日通知书，因为当天是正常营业的，门也不会关闭的，而且里面应该有灯光有人，所以照片肯定是事后关门之后才拍摄的。

以上事实，有《店铺商场租赁合同》、个体工商户营业执照、照片、鉴定报告及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，严某甲与某公司就系争房屋签订《店铺商场租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约恪守并履行。某公司虽称该合同已于2009年9月19日解除，但仅凭其提供的通知书及照片，尚不足以证明该事实，某公司要求确认合同于当日解除的请求，本院难以支持。根据严某甲提供的录音录像及证人证言，可相互印证2009年9月20日某公司因严某甲经营火锅而拉电的事实，严某甲承租该房屋的目的是经营饭店，停电必将使其不能实现合同目的，现严某甲据此要求解除合同，本院予以准许；因严某甲已在诉状中明确解除合同的请求，故合同解除日可以诉状送达之日为准。合同解除后，严某甲应将房屋返还给某公司，并向某公司支付租金，同时某公司返还保证金23,116元。严某甲认可2009年9月19日前欠租金34,524元，应予支付；至于2009年9月20日后的租金，系争房屋虽由严某甲占用至今，然其因断电无法正常使用房屋，故本院结合案情酌定严某甲按每日50元向某公司支付2009年9月20日后的使用费，至房屋实际返还为止。严某甲关于某公司同意缓交租金的陈述，没有证据支持，本院难以采信；故严某甲拖欠租金的行为已构成违约，某公司要求其支付逾期付款违约金的请求，可以支持；因合同约定日百分之五的标准过高，本院将严某甲应付违约金调整至3,000元。严某甲在系争房屋内所作固定添附，包括装修及排气系统，在房屋返还后由某公司获得，某公司应就此向严某甲作出赔偿；其他设备可由严某甲自行搬走，某公司无需赔偿。某公司因停电给严某甲造成的损失，应予赔偿；但严某甲自行制作的食品及工资等损失清单，难以作为其主张经济损失金额的依据。综上，本院对固定添附参照鉴定结论，并按合同期折旧计算残值，扣除可移动设备部分，再考虑到双方当事人对租赁合同解除负有的过错责任大小，加之严某甲因停电遭受的其他经济损失，酌情确定某公司赔偿9万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）严某甲与被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司于2008年6月3日签订的《店铺商场租赁合同》于2009年10月20日解除；

二、原告（反诉被告）严某甲于本判决生效之日起十日内，将承租的上海市X路X号房屋返还给被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司；

三、原告（反诉被告）严某甲于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司支付2009年9月19日前的租金34,524元，并按每日50元标准支付2009年9月20日至实际返还房屋之日的租金；

四、原告（反诉被告）严某甲于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司支付逾期付款违约金3,000元；

五、被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）严某甲赔偿9万元；

六、被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）严某甲返还保证金23,116元；

七、原告（反诉被告）严某甲的其余诉讼请求、被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费减半收取为2,987元、反诉受理费减半收取为476元、鉴定费6,200元，合计9,663元，由原告（反诉被告）严某甲负担5,431元，被告（反诉原告）上海某投资管理有限公司负担4,232元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陈亮亮

书记员刘姗