上诉人（原审原告）张某，女，（略）（略）年x月x日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民，原住（略），现住（略），公民身份证号码：（略）。
委托代理人龚云树，湖南兴沅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈某（又名陈X，系上诉人张某之夫），男，（略）（略）年x月x日出生，汉族，湖南省沅陵县人，下岗职工，原住（略），现住（略），公民身份号码：（略）。
被上诉人（原审被告）谢某，女,（略）（略）年x月x日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，住（略），公民身份证号码：（略）。
被上诉人（原审被告）全某，男，（略）（略）年x月x日出生，苗族，湖南省沅陵县人，下岗职工，住（略）。公民身份号码：（略）。
被上诉人谢某、全某共同委托代理人张某民，怀化市法律援助中心律师。
上诉人张某因与被上诉人陈某、谢某、全某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院2010年9月7日（2010）沅民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年3月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张某及其委托代理人龚云树，被上诉人陈某、谢某、全某及谢某、全某的共同委托代理人张某民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：张某与陈某于1982年结婚。2001年张某与陈某夫妻二人在沅陵镇X区购买一套砖混结构房屋，房屋所有权证存根为第X号，房屋所有权人为陈某才（即陈某），共有人为张某，房屋建筑面积为76.19平方米（附记总价款x元）。2002年1月24日陈某与谢某、全某在陈某家签订了一份房屋买卖协议，约定：1、陈某以x元的价格将上述房屋（不包括柴棚）卖给谢某和全某；2、当付款后，陈某不得以任何理由要求退房；3、当陈某给谢某、全某房产手续后，谢某必须付清余款；4、五年后陈某必须协助谢某、全某办理房产转户手续，费用由谢某、全某负责。见证人为向文华、唐明庸。谢某与全某于2002年1月24日和2002年3月22日二次共付款x元，陈某在收款后将房屋钥匙给了谢某和全某。
原判认为：在房屋买卖时，夫妻一方擅自将夫妻共同所有的房屋进行出卖，不能绝对说无效或有效，须根据实际情况综合判断。购房人与卖房夫妻不熟悉，判断该买卖行为有效不能将经过夫妻双方同意作为唯一条件，还应当考虑出卖人是否具有恶意进行处分以及购房人是否善意、有偿取得。本案中，陈某与谢某、全某二人签订房屋买卖协议，将其夫妻共同房产转卖给谢某、全某。张某认为该房产系夫妻共同所有的重要财产，丈夫陈某未得到张某的同意，擅自处分的行为是无效的，且该房产至今没有依法办理产权过户手续，请求依法确认陈某与谢某、全某的房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，即只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易，双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产，第三人以合理价格善意的购买，也履行了自己的义务，那么，出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的，受法律保护。当时在谈房屋买卖时是在陈某家中，张某、陈某、谢某、全某及见证人向文华、唐明庸都在场，虽然合同上只有一方签字，但买房人完全某理由相信卖房系张某与陈某夫妻双方的共同意志。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。另争议房屋至今没有办理产权过户手续，但不影响房屋买卖合同的效力。因此，对于张某的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条（二）项的规定，判决：驳回张某的诉讼请求。案件受理费709元，由张某负担。
宣判后，张某不服，向本院提起上诉。其上诉称：1、被上诉人之间所签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，且侵害了上诉人的合法权益，为无效合同，原判认定合同有效属定性错误。2、即使被上诉人之间所签订的房屋买卖合同有效，亦因谢某、全某作为购房方未依约交清购房余款200元构成违约，合同可以解除。故请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人陈某答辩称：同意上诉人的意见。
被上诉人谢某、全某答辩称：上诉人的上诉主张某理由不能成立。原判事实清楚，处理正确，应予维持。
本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。
上述事实，经一、二审公开开庭审理，双方当事人到庭举证、质证和辩论，本院确认有下列证据予以证实：
1、一审所列证据；
2、二审庭审笔录。
本院认为：陈某与谢某、全某签订房屋买卖合同，将陈某与张某夫妻共同所有的房屋卖给谢某、全某属实。虽然在房屋买卖合同上卖房一方只有陈某签名，没有张某的签字，但合同见证人唐明庸已经证实，房屋买卖合同签订时张某在场，则谢某、全某完全某理由确信陈某签订合同将房屋出卖的行为系陈某与张某夫妻二人的共同意思表示，谢某、全某属于善意购房。且合同约定的房屋买卖价格为x元，并不比房产证登记的总价款x元低，房屋买卖价格合理，并未损害张某的利益。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，上述陈某与谢某、全某签订的房屋买卖合同有效，对房屋买卖合同双方均有约束力。即使谢某、全某尚有200元购房款未予付清，也属于房屋买卖合同的履行范畴，不影响合同的效力。故张某提出的上述房屋买卖合同无效、房屋应予退还之主张某能成立。
又据“合同合意解除”和“不告不理”原则，张某在本案中提起的是合同效力确认之诉，故上述房屋买卖合同是否应当解除不在本案审理范围之内。
综上，原判事实清楚，处理正确。张某的上诉主张某理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费709元，由张某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘士平
审判员向淑莉
审判员金丽
二0一一年三月二十日
代理书记员杨某沙
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