唐某、杨某乙、薛某与刘某合资、合作开发房地产合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:怀化市中级人民法院

上诉人（原审被告）唐某，男，（略）（略）年（略）月x日出生，汉族，个体户，住（略）。公民身份号码：（略）。

上诉人（原审被告）杨某乙，女,（略）（略）年x月x日出生，汉族，个体户，住（略）。公民身份号码：（略）。

以上二人共同委托代理人（特别授权）梁荣，湖南五溪律师事务所律师。

上诉人（原审原告）薛某，男，（略）（略）年x月x日出生，汉族，居民，住（略）。公民身份号码：（略）。

委托代理人李曼，湖南云天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）刘某，男，（略）（略）年x月x日出生，汉族，职工，住（略）。公民身份号码：（略）。

上诉人唐某、杨某乙、薛某与被上诉人刘某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省怀化市X区人民法院（2010）怀鹤民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月6日受理后，依法组成由审判员张义泰担任审判长，审判员金丽、代理审判员曾某英参加的合议庭，于2011年4月27日公开开庭对本案进行了审理。上诉人唐某、杨某乙的特别授权代理人梁荣、上诉人薛某及其委托代理人李曼、原审被告刘某到庭参加诉讼本案现已审理终结。

原审法院认定，刘某系薛某内弟，刘某与杨某乙系夫妻。2008年4月2日，以李传安、曾某为甲方，杨某乙、唐某为乙方签订了一份“联合建房协议”，该协议约定：甲方将位于怀化市X乡的原有房屋改建，并以原有房屋和土地所有权证红线范围内的土地使用权为出资，乙方负责重新改建。房屋改建完成后，乙方首先给甲方按合同留大房柒套，小房肆套，方位由甲方自选一套，从X层商住楼至X层，另由于甲方旧房有三个门面，房改建后，三个门面仍由甲方所有，剩下所有夹层及住房均由乙方自行处置，甲方无权干涉。同日，以王某礼为甲方，杨某乙、唐某为乙方签订一份“联合建房协议”，该协议约定：甲方将位于怀化市X乡的原有房屋改建，甲方出具原有房屋和土地所有权证红线范围内的土地使用权为出资，乙方负责重新改建。房屋改建完成后，乙方首先给甲方按合同留5套，前面X楼X套，后面2-X楼，剩下所有的住房均由乙方自行处置，甲方无权干涉。以上两份协议均约定乙方负责办理建房的相关手续并交纳相关费用。杨某乙、唐某在与李传安、曾某、王某礼签订合同时虑到缺乏资金，邀请薛某合作。2008年4月2日，以刘某为甲方，薛某为乙方签订了一份“协议”，协议约定：“一、合作方式甲方根据开发工程进展情况，需用工程定金贰拾万元，通知乙方以银行转账方式将定金转入甲方指定账户，乙方定金进入甲方账户后，合作协议正式生效，甲方待资金到位时，以乙方同等数额，双方采取风险共担、利益共享的原则进行友好合作。”；“二、管理方法甲方负责办理房屋改造开发、工程建设、施工管理、主房屋销售等有关合法手续，并在本协议签订后贰拾个工作日内将开发工程项目预算和建筑设计图复印件给乙方一套，根据需要，乙方可派人参与管理。”协议签订后，薛某分两次共付款给刘某x元（其中2008年4月20日付款x元、2008年5月26日付款x元）。建房过程中，薛某也曾某人参与了管理。后双方发生纠纷，2009年5月1日，杨某乙、唐某给薛某书面承诺，承诺“一、薛某于2008年3、4月份两次向群华景苑建设工程项目部投入资金人民币伍拾万元整合伙兴建开发，因管理方面的原因，项目负责人唐某会、杨某乙以利润包干方式计算投资回报利润，总利润额为伍拾万元整，计投入资金加回报利润合计金额为壹佰万元整。二、返还方式：返还投资款及利润的期限，从2009年9月份开始返还，至12月底全部付清。（10月20万元，11月30万元，12月20万元，元月30万元）。三、违约责任：承诺人不按上述承诺按时返还款项则属违约，违约时应按贷款利息承担投资人的经济损失，利率按月息15/1000计算。”之后，薛某退出。2009年10月28日，刘某退还薛某x元。薛某因得不到其它款项，向法院提起诉讼，经法院主持调解，双方未能达成协议。

原审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定了从事房地产开发的主体，应当是符合法定条件并经依法在工商行政主管部门登记的房地产开发企业，自然人不能作为房地产开发的主体在城市X区从事房地产开发经营，薛某与刘某签订的《协议》，有“甲方负责办理房屋改造开发、工程建设、施工管理、主房屋销售等有关合法手续”等内容，双方合资、合作从事的是房地产开发活动；加之薛某、刘某双方没有提供其合资、合作开的发“群华景苑”的建设许可证、规划许可证及商品房预售许可证等相应手续，故薛某与刘某之间签订的《协议》是无效协议。薛某要求刘某按双方合同约定及刘某华承诺的利润和违约金计57.55万元承担责任的诉讼请求，本院不予支持。薛某与唐某、杨某乙、刘某的合资、合作开发房地产协议虽然是无效协议，但杨某乙、唐某在2009年5月1日出具的《承诺书》中，在双方没有经过对合资合作项目进行结算的情况下，仅因为“管理方面的原因”将原告的50万元投资款的性质进行了改变，薛某的50万元由“风险共担、利益共享”的投资款变成了只享受利益、不承担风险的借贷性质的借款，唐某、杨某乙、刘某应该按照民间借贷的法律关系对薛某的50万元承担民事责任，支付借款及利息；但唐某、杨某乙、刘某在承诺中承诺的50万元“利润”，高于按同期银行借款利率的4倍计算能得到的利息，本案应当以银行同期贷款利率的4倍计算还款利息。唐某、杨某乙、刘某方在承诺书上承诺的第一笔还款时间是“10月还20万元”，2009年10月28日，唐某、杨某乙、刘某偿还了原告5万元，故本案唐某、杨某乙、刘某还应偿还所欠薛某45万元，并支付相应利息；利息以同期银行贷款利率的4倍计算，结合薛某付款、唐某、杨某乙、刘某还款的实某情况从2008年5月27日起分段计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百九十六条之规定，判决：一、唐某、杨某乙、刘某于本判决生效之日起10日内，偿还所欠薛某45万元；二、唐某、杨某乙、刘某于本判决生效之日起10日内给薛某支付上述欠款的利息，利息分段计算，先以本金50万元、中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的4倍，从2008年5月27日起计算至2009年10月30日止；再以本金45万元、中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的4倍，从2009年11月1日起计算至还款之日止。如唐某、杨某乙、刘某未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费x元，由薛某负担4000元，唐某、刘某、刘某负担x元。

宣判后，唐某、杨某乙、薛某均不服，向本院提起上诉。

上诉人唐某、杨某乙上诉称：一审法院认定上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某之间的联合开发、预售房地产协议为无效协议，上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某之间存在的法律关系是民间借贷关系，查明事实某楚，定性准确，但一审法院以银行同期贷款利率4倍计算，判决上诉人唐某、杨某乙应返还上诉人薛某贷款利息x元，判决不当。民法通则司法解释第124条之规定：“借款双方因利率发生争议的，如果约定不明，又不能证明的，可以比照银行同类借款利率计息”，故请求二审法院依法改判，按同期银行贷款利率计算，支付被上诉人借款利息x.00元。

被上诉人薛某答辩称：上诉人唐某、杨某乙与被上诉人薛某在自愿的前提下签订的协议是双方真实某意思表示，是有效的，法院应予支持；上诉人唐某、杨某乙要求按银行利息计算，支付被上诉人薛某利润的请求，违背了双方签订承诺书的真实某的，对上诉人唐某、杨某乙该上诉请求，法院应予驳回。

上诉人薛某上诉称：一、开发“群华景苑”手续不全或未办理责任在被上诉人；二、“承诺书”合法有效，应予支持。请求撤销原判，依法改判被上诉人唐某、杨某乙偿付上诉人薛某投资款及利润计人民币100万元，并按“承诺书”约定的付款时间、利率计付利息。

被上诉人唐某、杨某乙答辩称：上诉人薛某与被上诉人唐某、杨某乙签订的协议是违反法律规定的、无效的协议，对双方自始没有约束力，双方应当根据事实某状进行结算。

原审被告刘某答辩称：刘某与上诉人薛某签订的协议书是原始的协议书，唐某、杨某乙与薛某签订的承诺书是之后的协议书，如果刘某和薛某签订的协议无效的话，唐某、杨某乙与薛某签订的承诺书也是无效的。

二审查明的事实某原审基本一致，双方当事人均未在二审提供新的证据。

以上事实某原审所列证据以及二审公开开庭笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第三十条规定：“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实某、技术等，合伙经营，共同劳动。”；第三十一条规定：“合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。”。经审理查明，上诉人杨某乙的丈夫刘某在上诉人唐某、杨某乙开发“群华景苑”房地产过程中，为上诉人唐某、杨某乙筹集资金，与上诉人薛某签订协议，约定由上诉人薛某投资合作共同开发房地产，上诉人唐某、杨某乙认可了刘某与薛某签订的协议，接受了薛某提供的资金，与薛某共同开发“群华景苑”，上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某之间建立了个人合伙关系，原审被告刘某，上诉人唐某、杨某乙的特别授权代理人在二审审理过程中亦认可上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某为合伙人，根据法律的有关规定，本案为合伙合同纠纷。上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某在合作开发房地产过程中，虽因开发主体不符，且没能提供合资合作开发“群华景苑”的建设许可证、规划许可证、及商品房预售许可证等相应手续，致上诉人唐某、杨某乙与李传安、王某礼等签订的联合建房协议无效，但该无效协议不影响上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某合伙关系的存在。上诉人薛某与上诉人唐某、杨某乙在合伙事务中，因对经营管理模式产生异议，上诉人薛某提出退伙，上诉人唐某、杨某乙遂于2010年5月1日给上诉人薛某出具了《承诺书》，对上诉人薛某退伙后的合伙财产进行了约定，此份《承诺书》的内容是上诉人唐某、杨某乙的真实某思表示，上诉人薛某亦接受了该份《承诺书》，上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某虽然没有对合伙事务进行结算，但他们是在平等、自愿的条件下，对上诉人薛某退伙一事进行了约定，该约定符合法律对个人合伙退伙的规定，故该份《承诺书》真实、有效，上诉人唐某、杨某乙理应按《承诺书》约定的内容，退回上诉人薛某的出资额，并按约定给付利润给上诉人薛某，故上诉人薛某上诉提出，《承诺书》合法有效，请求撤销原判，依法改判被上诉人唐某、杨某乙偿付上诉人薛某投资款及利润计人民币100万元（已退x元）的上诉理由成立，本院应予支持；上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某解除合伙关系，并对合伙财产进行分配后，自愿在《承诺书》里约定延期退款应计付利息给上诉人薛某，该约定系当事人的真实某思表示，符合法律的规定，本院亦应予支持，但上诉人唐某、杨某乙约定的利率过高，且对利润约定利息不符合法律的有关规定，对过高部分法院不予支持，故上诉人薛某要求上诉人唐某、杨某乙计付利息的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。上诉人唐某、杨某乙上诉提出，上诉人唐某、杨某乙与上诉人薛某之间存在的法律关系是民间借贷关系的上诉理由与事实某符，故上诉人唐某、杨某乙的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院以上诉人唐某、杨某乙2009年5月1日出具的《承诺书》是在双方没有经过对合资合作项目进行结算的情况下出具的，擅自将上诉人薛某的出资由“风险共担、利益共享”的投资款变成了只享受利益、不承担风险的借贷性质的借款，判令由上诉人唐某、杨某乙按照民间借贷关系还本付息给上诉人薛某，原审判决认定事实某清，适用法律错误，应予改判。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

一、由唐某、杨某乙于判决生效之日起10日内返还投资款45万元、计付利润50万元给薛某；

二、由唐某、杨某乙于本判决生效10日内，以本金45万的标准，按同期银行贷款利息标准计算利息给薛某，利息起止日从2010年2月1日起至本金退清时止；

三、刘某不承担付款责任。

如唐某、杨某乙未按指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费x元，由唐某、杨某乙负担x元，薛某负担4000元，二审案件受理费8800元，由唐某、杨某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长张义泰

审判员金丽

代理审判员曾某英

二0一一年五月二十四日

代理书记员杨某乙沙