上诉人（原审被告，原审反诉原告）吕某甲，男，汉族，X年X月X日出生，北京证章厂退休工人，住（略）。
委托代理人吕某乙，男，汉族，X年X月X日出生，首汽租赁公司经理，住（略）。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）北京东方容和物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人李酉，北京东方容和物业管理有限责任公司法律顾问。
委托代理人傅某，北京东方容和物业管理有限责任公司客服部主管。
上诉人吕某甲因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任公司（以下简称东方容和公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月25日受理后，依法组成由法官罗珊担任审判长，法官武子文、郭菁参加的合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人东方容和公司在一审中起诉称：吕某甲于2003年6月入住本市东城区交道口东大街X号楼X单元X号房屋，并与我公司签订了《物业管理服务委托合同》。我公司根据合同约定为吕某甲提供了物业管理服务，但吕某甲未交纳2004年7月1日至2009年12月31日期间的物业费共计6218.52元。我公司现要求吕某甲补交所欠物业费，支付违约金1000元，并承担本案的诉讼费用。
被上诉人吕某甲在一审中答辩称：我未与东方容和公司签订任何物业管理合同，与东方容和公司之间不存在任何权利义务合同关系，东方容和公司无权向我索要物业费。我进住小区时发现房屋的格局被开发商擅自变更，门与门之间的距离仅为5厘米，而且两门开启的方向一致，存在安全隐患。我找到物业要求把门的方向改变一下，但物业不予理睬，致使我长达6个月无法入住，只能在外租房。经过长期的交涉，物业才同意改变门的开启方向。此外小区内的公摊面积过大，物业解释不清。地下空间属于全体业主所有，但被物业违法出租，开设旅馆。地下租住人员在夜间进出小区时大声喧哗、打架、唱歌，严重影响业主的休息。小区内丢失自行车是常事。小区内仅有的一小块绿地如今也成为了晾衣场。物业通过小区的资源所得到的收入从没有公示过，并随意裁减电梯服务员，单元门内随意侵占业主的公摊面积建房用作仓库租给他人使用，在未经业主同意的情况下就将电梯间内安装电视广告，造成电梯间内温度升高，电梯开放时间随意，给业主的出行造成不便，楼梯间内乱放杂物无人清理，门口保安形同虚设。另，东方容和公司的起诉已经超过诉讼时效期间。故不同意东方容和公司之诉。同时，反诉要求东方容和公司赔偿因物业造成吕某甲不能按时入住被迫临时在外租房的房租损失x元；因应诉的交通费、误工费550元；律师咨询费1000元；承担本案全部的诉讼费用。
针对反诉，东方容和公司在一审中辩称：吕某甲在外租房的损失与我公司无关，其应与开发商解决，且吕某甲在此期间没有入住是因为其对房屋进行装修所致。其它两项反诉请求无事实及法律依据。故不同意吕某甲的反诉请求。
一审法院审理查明：2003年6月15日，北京市东开物业管理中心作为甲方与吕某甲（乙方）签订《交东小区物业管理服务委托合同书》。合同约定：乙方所有的房屋位于本市东城区交道口东大街X号楼X单元X号，由甲方进行物业管理服务，乙方向甲方交纳物业管理费用。产权人（使用人）交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日算起，物业管理服务费用按年交纳。第二年以后，以业主(使用人)入住月份为准之前交纳物业管理服务费。关于违约责任，合同约定：乙方不按收费标准和时间交纳各项管理服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按总金额的千分之三收取违约金。上述合同签订后，吕某甲交纳了2003年6月至2004年6月期间的物业管理服务费。此后，吕某甲再未交纳物业管理服务费。
北京市东开物业管理中心于2006年9月28日名称变更为北京市东开物业管理中心有限责任公司。2006年12月7日，北京市东开物业管理中心有限责任公司因与东方容和公司合并而被工商管理部门注销登记。
上述事实，有双方当事人陈述、《交东小区物业管理服务委托合同书》、《收费标准及依据明细表》、装修协议书、装修安全保证书、交东小区X号楼底商买卖协议书、旅馆名片、工商登记材料等证据在案为证。
一审法院判决认定，吕某甲与北京市东开物业管理中心签订的《交东小区物业管理服务委托合同书》不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同履行中，北京市东开物业管理中心因与东方容和公司合并而被工商管理部门注销登记。依照法律规定，企业法人分立、合并，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此，北京市东开物业管理中心在《交东小区物业管理服务委托合同书》中的权利和义务依法由东方容和公司予以承继，东方容和公司提起本案诉讼，有法律和合同依据。现东方容和公司为吕某甲提供了物业管理服务，吕某甲应按约向东方容和公司交纳物业费。东方容和公司要求吕某甲补交所欠物业费的诉讼请求，理由正当，应予支持。吕某甲不同意东方容和公司该项诉讼请求的辩解不能成立。关于吕某甲提出的东方容和公司诉讼请求已超出诉讼时效期间一节，根据相关法律规定，东方容和公司并未明显怠于行使追索相关费用的权利，应视为东方容和公司持续主张权利，故对吕某甲此称不予支持。但应指出，东方容和公司对吕某甲居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故对于东方容和公司要求吕某甲支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。关于吕某甲反诉要求东方容和公司赔偿在外租房的损失一节，因所涉内容系吕某甲与小区住宅开发商之间的纠纷，其与本案不属同一法律关系，根据合同相对性原则，应另行解决该纠纷。故对该项反诉请求，不予支持。关于吕某甲反诉要求东方容和公司赔偿交通费、误工费、律师咨询费的请求，没有事实和法律依据，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、吕某甲于判决生效后七日内给付东方容和公司二ＯＯ四年七月一日至二ＯＯ九年十二月三十一日期间的物业费共计六千二百一十八元五角二分。二、驳回东方容和公司其他诉讼请求。三、驳回吕某甲的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人吕某甲不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：东方容和公司未按照物业服务合同约定的服务质量要求提供服务。我居住期间小区人员杂乱，环境卫生杂乱，车辆停放占用车道。东方容和公司应公布账目，但其没有按期公布账目和出租公用设施所取得的收益。东方容和公司主张的大部分物业费已过诉讼时效。对于一审法院判决我向东方容和公司支付的物业费，没有说明计算方式。一审期间东方容和公司称小区地下室产权是个人的，并有产权证证明，那么其在未经全体业主授权同意的情况下，私自将作为小区内公摊面积的地下室出租，其侵权行为应承担违约责任。
在一年多的时间里，东方容和公司起诉本小区业主已有数百户，但却从未主动和未交物业费的业主沟通过，主动与业主签订物业合同收缴物业费。东方容和公司的做法是不当的。一审法院偏袒东方容和公司，未进行公正判决。请求二审法院依法撤销一审判决。
被上诉人东方容和公司答辩称：一、涉诉小区的状况（含物业服务）经常接受市、区各方面视察，均受好评。而物业收费标准是区政府指令下的超低水平，我公司在维持高标准服务低标准收费的情况下，年年巨额亏损，但仍坚持在设备维护、物业管理上按照有关规范不打折扣的投入。诉讼时效的问题，我公司作为物业服务公司，服务的业主超过万户，自入住涉案小区以来，我公司不仅年年对欠费业主进行上门或电话催要，而且每年均起诉数十户欠费业主，以起到警示催要作用，如果每年将欠费的业主全部起诉，作为单一服务主体，既是极大增加企业成本、社会诉讼成本，同时也不符合和谐原则，从以上认识及行为证明东方容和公司不属怠于主张权利。有关拆迁安置、房屋质量的问题，并非物业公司负责的问题，我公司虽经协助协调但仍有部分业主认为没有达到满意效果，业主可以依法主张权利，但执意要求我公司解决不属于物业服务的问题，于法无据。物业费的收支公布问题，相关的公示规定针对的是“酬金制”物业收费形式，而作为执行指令性收费标准的，没有法律法规规定必须公示。事实情况是我公司因小区收支严重亏损，请示区主管部门的意见是可以不公示。所谓消防通道问题，经主管部门同意，为加强安全性，原小区X街零散小门均在入住前由开发商封闭，消防通道并未封闭，且该行为得到多数业主赞同。部分地下室问题，涉案小区系危改政策性工程，在区X排下，许多情况不同于常情，如分摊面积比例很低，不包含一些应包含部分，其中全部地下部分均未计入分摊面积，因此地下部分仍属东城区住宅发展中心的产权，而非居民业主共有部分，因此吕某甲对地下部分没有诉权。
综上所述，我公司不同意吕某甲的上诉意见。当然我公司的工作也不是尽善尽美的，广大国企员工都在不断改进服务。但是，对任何事物是非曲直的判断都不能脱离经济社会的客观实际。请求法院依法裁判，驳回吕某甲的上诉请求。既维护物业服务单位的合法权益，更重要的是维护广大业主的核心利益。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于诉讼时效问题，东方容和公司取得北京市东开物业管理中心在《东四小区物业管理服务委托合同书》项下的权利义务后，为小区提供了物业管理服务，因其物业管理服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，故吕某甲关于物业费已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。东方容和公司主张的物业费数额是按合同的约定收取，并无不当。吕某甲未按期交纳物业费，已构成违约，关于其提出的物业服务质量问题，一审法院基于东方容和公司的服务存在瑕疵，未支持东方容和公司关于违约金的诉讼请求，已体现东方容和公司的责任。吕某甲提出的出租公用设施取得不法收益等问题，这与本案不是同一法律关系，其可另行主张。吕某甲提出一审法院偏袒东方容和公司作出不公正判决，但就此说法并未提供证据证明，故吕某甲的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费二十五元，由吕某甲负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审诉讼费五十元，由吕某甲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长罗珊
代理审判员武子文
代理审判员郭菁
二○一○年三月十九日
书记员王占维
张晓慧
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