上诉人（原审原告）北京精达房地产开发有限公司，住所地北京市X村高尔夫俱乐部西侧。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人郝春莉，北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人张世国，北京市东卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京泰利天和房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区X路X号乙。
法定代表人李某某，经理。
委托代理人席春玲，北京市普华律师事务所律师。
上诉人北京精达房地产开发有限公司（以下简称精达公司）因与被上诉人北京泰利天和房地产开发有限公司（以下简称泰利公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2009）顺民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官曹欣担任审判长，法官程慧平、周岩参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
精达公司在一审中起诉称：2001年5月26日，双方在签订《合作开发协议书》后，便合作开发枫桥别墅（当时名称为维也纳森林别墅）。2003年1月14日，双方签订《合作终止协议书》，终止双方合作。2003年4月1日，双方签订《协议书》，确认在2001年3月26日至2003年3月31日期间，泰利公司总垫资及总利润共计人民币3200万元整，精达公司于2004年3月31日前支付完毕。如逾期支付，每延期一天，泰利公司有权按逾期款项的万分之五计收罚息。2006年4月29日，双方签订《协议书》，《协议书》第一条内容为：“精达公司确认欠泰利公司债务本金1900万元人民币，违约金x.25元人民币。”第二条内容为：“泰利公司同意精达公司一次性用枫桥别墅房屋偿还欠泰利公司的所有债务，房价按每平方米5400元人民币结算。”第五条内容为：“从本协议签订之日起，至2006年8月30日期间，作为精达公司回赎期，在上述回赎期间，精达公司如能将本协议第二条所述别墅转让他人包括单套转让，泰利公司在收到该套房子的全部价款后，必须配合精达公司办理相关解除预登的手续。精达公司转让他人的别墅价每平方米超出5400元人民币的部分归精达公司所有。”第六条内容约定：“如回赎期满后，精达公司不能一次性将欠款结清，精达公司需履行交付义务并开具正式收款发票。”2006年4月30日，双方同意将上述13套房屋预售登记在席春玲、崔巍、李某某个人名下，在预售登记清单的下方，双方又书面约定：“同意将以上13套房屋办理在以上三人名下，用冲抵精达公司欠泰利公司的债务，如不能按2006年4月30日的协议履行，仍按2003年4月1日的协议书执行。”在2006年4月29日的《协议书》及4月30日的书面约定中，均出现了房产偿还（或冲抵）债务的内容及回赎（回赎期）的术语，加之该协议及书面约定的内容和先后顺序上的不和谐，使得协议性质变得扑朔迷离。但通过综合分析和归纳，其根本内容，合乎原意和逻辑地，应当为：1、确认精达公司欠泰利公司本金及违约金数额；2、精达公司须在2006年8月30日前清偿上述债务，否则，精达公司必须将特定的13套房产所有权转移给泰利公司。该特定房屋价值以5400元/平方米的价格确定；3、在2006年8月30日前，精达公司可以出卖上述13套房产，所得价款交付给泰利公司方用于偿还所欠泰利公司上述债务；4、为保证上述内容的履行，上述特定房产预售登记在席春玲、崔巍、李某某三个自然人名下，但在2006年8月30日前，如精达公司出卖上述房产时，泰利公司配合办理解除预售登记手续；5、如上述内容不能履行，仍以2003年4月1日的协议解决精达公司所欠泰利公司债务的问题。
从上述内容看该协议符合抵押合同的特征，应当定性为“抵押合同”。只不过该协议因违反了相关法律的禁止性规定，而归于无效或者部分无效，但并不能因此而改变其抵押合同的性质。在确定了抵押合同性质的基础上来理解合同中的“回赎期”的含义应当是：“债务的履行期”。《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条均规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不可与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产归债权人所有。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十条规定：“抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。”据此，双方2006年4月29日签订的《协议书》第二条、第六条的内容应当认定无效，此外，由于本案所涉及的抵押标的物尚未办理权属证书，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条的规定，不排除存在合同全部无效的情况。故请求法院判令：确认双方2006年4月29日签订的《协议书》第2、3、4、5、6条无效。
泰利公司在一审中答辩称：精达公司请求没有法律依据。精达公司将协议书中推断为抵押担保，不存在法律依据，这份协议就是一份以物抵债的协议。首先从协议的文字表述来看，没有出现抵押的字眼，更不用说担保，这只是还款协议。精达公司请求确认无效的协议条款，泰利公司作为债务人已经履行完毕，精达公司作为债权人的条款却没有起诉。双方结算凭证的收据是双方款项结清的证据，否则就成为两笔债务了。还有，精达公司既非产权人，也非债权人，没有可能抵押房产，精达公司行为不符合法律规定。泰利公司已经出具了收据，实现了自己的债权，精达公司在本案中既没有抵押权人，也没有债务人，按照精达公司推论，无法成立精达公司的诉讼请求。而且从形式要件上来看，也不符合抵押条件，无法推断出是抵押合同。所以精达公司的推断不具有主体要件和形式要件的要求，没有法律根据。精达公司对担保法第四十条的引用，是不合适的，因为本案前提不是抵押合同，所以不能引用；还有本案的主体，转让的是债务人，三个自然人，不是债权人。另外，崔巍等人的案件法院已经判决了，得到了认可；精达公司开具了购房款的收据，已经认可；而且崔巍等人的预售备案登记也已经办理了，这其中13套房产跟泰利公司没有关系，而跟精达公司也没有关系，精达公司已经出售了房产。经过别的三家法院的审查，已经认定崔巍等人的房产买卖合同与精达公司没有关系，如果有关系早就被执行了。综上，请求法院驳回精达公司的诉讼请求。
一审法院审理查明：2001年5月26日，双方在签订《合作开发协议书》后，便合作开发枫桥别墅（当时名称为维也纳森林别墅）。2003年1月14日，双方签订《合作终止协议书》，终止双方合作。2003年4月1日，双方签订《协议书》，确认在2001年3月26日至2003年3月31日期间，泰利公司总垫资及总利润共计人民币3200万元整，精达公司于2004年3月31日前支付完毕。如逾期支付，每延期一天，泰利公司有权按逾期款项的万分之五计收罚息。2006年4月29日，双方签订《协议书》，《协议书》第一条内容为：“精达公司确认欠泰利公司债务本金1900万元人民币，违约金x.25元人民币。”第二条内容为：“泰利公司同意精达公司一次性用枫桥别墅房屋偿还欠泰利公司的所有债务，房价按每平方米5400元人民币结算。”第三条为：“13套预登别墅面积为5515.75平方米，价值为x.00元，与泰利公司的债务差额为x.00元，精达公司有权从售房款中先行扣除，如精达公司不能回赎房屋，泰利公司负责在交付房屋时补齐差额。”第四条内容为：“本协议签订后，双方在网上签约并办理相关手续，精达公司开具收款收据”。第五条内容为：“从本协议签订之日起，至2006年8月30日期间，作为精达公司回赎期，在上述回赎期间，精达公司如能将本协议第二条所述别墅转让他人（包括单套转让），泰利公司在收到该套房子的全部价款后，必须配合精达公司办理相关解除预登的手续。精达公司转让他人的别墅价每平方米超出5400元人民币的部分归精达公司所有。”第六条内容约定：“如回赎期满后，精达公司不能一次性将欠款结清，精达公司需履行交付义务并开具正式收款发票。”2006年4月30日，双方同意将13套房屋预售登记在席春玲、崔巍、李某某个人名下，在预售登记清单的下方，双方又书面约定：“同意将以上13套房屋办理在以上三人名下，用冲抵精达公司欠泰利公司的债务，如不能按2006年4月30日的协议履行，仍按2003年4月1日的协议书执行。”其中13套房屋的总面积为5511.13平方米，金额为x元。同日，2006年4月30日席春玲等三人与精达公司签订合同编号为x等13份《商品房买卖合同》。根据合同约定：席春玲等三人以每平方米5400元的价格，购买精达公司开发的位于顺义区X镇枫桥别墅的别墅。销售依据为该房系北京市国土资源与房屋管理局批准预售，预售证号为京房售证字（2004）X号。付款方式为一次性付款。并约定合同自双方签字之日起生效。合同约定，精达公司应于2006年12月31日将涉诉别墅交付席春玲等三人使用。合同签订当日，精达公司向席春玲等三人开具No.x等13份收款收据，收据注明今收到席春玲等交来购房款，收据总金额为x元。2006年4月30日，泰利公司向精达公司开具了收款收据，写明今收到精达公司交来还欠款x元。2006年4月30日，泰利公司为精达公司出具欠具，写明：欠精达公司x元，与其它债务一并结清。但精达公司否认曾收到收款收据及欠具。
另，涉诉十三套房屋已经进行了网上签约，并进行了预售登记。
另在本案中，精达公司认为既然不能履行2006年4月30日之合同，其愿意履行2003年4月1日之合同，既愿意按2003年4月1日所确定的欠款数额履行还款义务。而泰利公司认为不存在主从合同的问题，另外席春玲等三人签订的是独立的合同，与本案无关。
一审法院判决认定：精达公司出示的证据没有能够证明是抵押合同，“回赎”的表达并不能认为就是向抵押的概念靠拢解释，不能简单理解为抵押，也就不应该否定它的真实含义的表达。在协议签订后，双方均按照协议约定的内容，履行着自己的义务。精达公司与席春玲等三人签订购房合同，并出具房款收据的行为已经表明双方的房屋买卖关系已经成立，合同亦约定签字生效。精达公司出具的购房款收据已经表明，席春玲等三人已经履行了合同中的付款义务。泰利公司认可收到精达公司欠款以及自认欠精达公司欠款，均系在当时认为对其不利的行为，且与协议约定的履行内容相对应。故应当认为双方签订的协议有效，并实际履行。本案中，商品房买卖合同虽系在双方有债权债务的大背景下形成，但不能否认商品房买卖合同签订的真实意思表示。在2006年8月30日，回赎期满的情况下，双方履行2006年4月29日所签订协议书，不违反法律法规的强制性规定。精达公司亦应按照该协议履行相关内容。而不应以自己不主动履行相关义务而阻碍履行条件的形成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回精达公司的诉讼请求。
精达公司不服一审法院上述民事判决，向本院提出上诉。其主要上诉理由是：一、本案所涉《协议书》实质上是物的担保合同，这是由《协议书》的内容定性。解决双方对《协议书》效力问题的纠纷，必须对《协议书》的性质进行定性，但一审法院未对《协议书》的性质定性。一审法院以精达公司不能证明自己主张的《协议书》的性质和效力为由，判令精达公司承担证明不能的后果，在认定事实和适用法律上均有错误。《协议书》相关条款是法律所禁止的流质契约，应属无效。二、双方于2006年4月30日达成了新的协议，约定如不能按照2006年4月29日的合同履行，仍然按照原2003年4月1日的协议执行，该约定是对2006年4月29日协议的解除条件，双方应执行2003年4月1日的协议书。三、因王某涉及刑事犯罪，与王某按揭贷款购买的别墅相关的问题应由公安机关侦查处理。四、一审法院未追加三个受让别墅的自然人为被告，程序错误。因此，请求二审法院撤销原判，依法改判支持精达公司的诉讼请求，并由泰利公司承担本案一、二审诉讼费用。
泰利公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院诉讼中口头答辩称：2006年4月29日《协议书》并非抵押合同，仅是债务偿还合同，不存在无效情形。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院另查明：二审中，精达公司与泰利公司均认可，双方是在2003年4月1日《协议书》中约定的债务履行期届满，精达公司未全部向泰利公司清偿的情况下，双方又签订了2006年4月29日《协议书》，对剩余债务的偿还进行了约定。
上述事实，有《合作开发协议书》、《合作终止协议书》，2003年4月1日《协议书》、2006年4月29日《协议书》、2006年4月30日预售登记清单、《商品房买卖合同》，精达公司收款收据、泰利公司收款收据，泰利公司欠具以及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：本案中，精达公司以2006年4月29日《协议书》的第2、3、4、5、6条属于法律所禁止的流质契约为由，主张上述条款无效。流质契约是指在订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的条款。根据《中华人民共和国担保法》第四十条规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，流质契约应属无效条款。根据本案查明的事实，本案所涉债务是2003年4月1日《协议书》约定的精达公司应给付泰利公司的款项，债务的履行期限在该《协议书》中已明确约定，即于2004年3月31日前支付完毕，但在债务履行期限届满后，精达公司未全部清偿，双方又于2006年4月29日签订《协议书》，对精达公司用枫桥别墅房屋偿还泰利公司债务的事项作出约定。因此，2006年4月29日《协议书》是在债务履行期限届满后，双方协议以房屋折价以偿还债务而达成的协议，并非法律所禁止的流质契约。精达公司以流质契约为由主张2006年4月29日《协议书》部分条款无效，不能成立。本案为合同部分条款效力的确认之诉，双方应执行哪一份协议，与合同条款的效力并非同一法律概念，本院不予审查。关于精达公司提出的王某涉及刑事犯罪，应由公安机关侦查的问题，因与王某房款有关的约定是2006年4月29日《协议书》第7条的内容，并非精达公司请求确认无效的合同条款范围，故该问题与本案无关。本案争议协议书的签订方是精达公司和泰利公司，精达公司主张应追加三个受让别墅的自然人为本案被告，缺乏依据。因此，精达公司上诉理由均不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由北京精达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由北京精达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长曹欣
代理审判员程慧平
代理审判员周岩
二○一○年三月十八日
书记员宋云燕
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