原告卢a，女，汉族，户籍地×××，住×××。
委托代理人吴a，上海A律师事务所律师。
委托代理人陆a，上海A律师事务所律师。
被告江a，女，护照号×××，国籍日本，住×××。
被告a，女，护照号×××，国籍日本，住××××。
上列两被告共同委托代理人余a，上海市B律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人陆a，上海市B律师事务所律师。
被告王a，男,汉族，住×××。
委托代理人郑a，男，汉族，住×××。
委托代理人李a，上海C律师事务所律师。
第三人上海C律师事务所，住所地×××。
负责人王a，主任。
委托代理人李a，上海C律师事务所律师。
委托代理人郭a，上海C律师事务所律师。
原告卢a与被告江a、a、王a、第三人上海C律师事务所律师房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年5月29日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢a及其委托代理人吴a、陆a，被告江a、a的委托代理人陆a、余a，被告王a的委托代理人郑a、李a，第三人上海C律师事务所律师的委托代理人李a、郭a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢a诉称：2007年9月7日，被告江a、a与被告王a签订了授权委托书，授权被告王a与原告签订关于上海市××路××弄×××号（以下简称“×××号”）房产的转让协议，并负责处理相关后续事宜。2007年9月9日，被告王a与原告就“×××号”房产转让事宜签订了《房屋买卖协议意向书》，意向书约定：原告在意向书签订时支付日元150万元作为定金，被告王a在办妥日方委托授权书的公证手续后，再与原告签订正式房屋买卖合同，原告履行相应的付款义务。《房屋买卖协议意向书》签订同时，原告向被告王a支付了定金日元150万元，之后也为履约作了积极准备。《房屋买卖协议意向书》签订后，原告催告被告签订正式的房屋买卖合同，但被告王a迟迟不与原告签订，并于2007年10月底单方面通知原告终止《房屋买卖协议意向书》，原告明确表示拒绝。后原告得知被告王a之所以拒绝签订正式房屋买卖合同，是因为试图将“×××号”房产出售给其亲戚案外人王b。而当原告再次催告被告签订房屋买卖合同时，却发现被告江a、a又将“×××号”房产另售予他人。三被告为谋求个人利益不惜违背诚实信用原则，置原告的合法权益于不顾，对原告造成了巨大的经济损失，原告为维护自身的合法权益，起诉要求：1、判令被告江a、a双倍返还原告购房定金日元300万元；2、判令被告江a、a赔偿原告经济损失人民币300万元(实际以房屋评估价值为准)；3、判令被告王a对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告江a、a共同辩称：不同意原告针对我方的诉讼请求。双方对于定金的性质并未作出过约定，合同的违约受期限限制，原告追究我方违约责任已经逾期。被告江a、a对本案并无任何违约责任，原告无权向我方主张相关法律责任。
被告王a辩称：不同意原告针对被告王a的诉讼请求。原告主张的是合同违约责任，而被告王a并非合同相对人，原告向被告王a主张相关法律责任的请求并无相关法律依据。
第三人上海C律师事务所律师述称：同意被告王a的答辩意见，被告王a仅是签订合同时被告江a、a的代理人，原告无权向代理人主张合同违约责任。
经审理查明：2007年9月7日，被告江a、a（甲方）向被告王a（乙方）出具《授权委托书》一份，载明：甲方因急需回国处理私人事务，现特委托乙方代为处理甲方所有的“×××号”房产转让事宜及提供相关法律咨询服务，授权范围包括：1、甲方委托乙方代为签署与上述房地产转让相关的全部法律文件，包括但不限于：居间合同、商品房销售合同及其附件（含补充协议等）、房地产登记机构、公证机构需要签署的与上述房地产转让相关的文书；2、甲方委托乙方代为办理与上述房地产相关的全部手续，包括但不限于：代为提交及接受相关房地产权证、权利人身份证明（护照原件及复印件）、其他办理房地产转让过户需要提交和接受的相关材料和证明，代为办理上述房地产转让登记手续，代为签署房地产转让等；3、甲方委托乙方代为寻找及审查适合交易对象；等等。
2007年9月9日，原告与三被告经协商，由被告王a作为被告江a、a的全权代理人（乙方）与原告（甲方）签订《房屋买卖协议意向书》一份，约定：鉴于甲乙双方有交易“×××号”房产的意向，双方自愿达成以下共识：1、甲方确认以乙方税后净取得450万元人民币作为条件购买乙方房产的意向，房产买卖所涉及一切税金及11,000元（人民币）的物业费用由甲方负责承担；2、乙方确认以现有状态不附带任何条件出售物业的意向；3、甲方同意在签署本协议书时支付150万日元（或同等值人民币）定金给乙方、乙方办妥日方相关公证手续后、甲方同意先在沪于合同签署时2日内支付250万元人民币购房头金、正式签署合同（如有贷款手续、以银行放贷为准）时支付全额余款给乙方。甲方自愿无条件地以合法形式完成相当于180万元人民币的港币兑换及在港交付；4、甲方承诺乙方在甲方为主导的交易、纳税、及过户过程中必须以守法为前提，同时满足条件1；5、甲乙双方同意以本日支付的定金之20%为违约处理金；6、甲乙双方同意以协商方式处理未尽事宜；7、本协议有效期为3个月。上述协议签订当日，原告支付日元150万元，由被告王a签收，载明：今收某定金日本元150万元正。被告王a签收某即转交被告江a、a。当日，被告江a、a向被告王a支付代理费日币78,500元。
2007年9月10日，被告江a、a将“×××号”房屋产权证、购房发票、钥匙、购房合同等资料交给被告王a。
2007年10月16日，被告江a、a向被告王a出具经我国驻日本国大使馆认证的委托书，委托被告王a办理有关“×××号”房屋的转让事宜。
2007年10月28日，原告向被告王a通过电子邮件一份，载明：日本的公证想必已收某，按我们签定的意向书，公证出来后就该进入到买卖合同签订阶段，之前有将合同版本及网址发到顾小姐的邮箱里，请先拟订合同条款内容，发回我邮箱，待11月5日我从澳洲回来再联系你。
2007年11月15日，被告王a也通过电子邮件向原告卢a夫妻发函一份，载明内容大致如下：关于“×××号”房屋出售一事，我曾于2007年10月底及11月初，以电话形式向您告知了我方单方面终止原《出售意向协议》之意思表述，按照您的要求，我方准备好定金及违约金共计180万日元，准备于今日就此事进行终止处理，并当面就此事给两位带来的不便表示歉意。但卢a要求回去和杜先生商量后再决定是否接受该款。
原告收某某，由原告丈夫与被告江a、a进行了电话联系。2007年11月20日，被告江a、a来到上海，与被告王a进行交涉，要求继续履行与原告的房屋买卖关系，遭被告王a拒绝，遂口头通知解除委托代理关系。被告江a、a同时与原告进行协商，表示要将交给被告王a的房屋产权证等收某。
2007年11月27日，原告向三被告发函，要求办理“×××号”房屋交易手续。
2007年12月4日，被告王a持授权委托书以被告江a、a代理人的名义与其妹王b签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：王b以385万元的价格购买“×××号”房屋。
2007年12月12日，被告江a、a出具公证声明书一份，声明取消前述授权委托书中对被告王a的一切授权。
2007年12月17日，被告江a、a向上海市静安区司法局投诉被告王a，该局于2008年1月17日回信称：经该局协调，因涉案房产证已在他人手中，被告王a一时难以返还，故建议通过诉讼解决。对王a是否存在违法违纪问题，该局尚在进一步的核查过程中，等查明后另告。期间，王b向法院起诉，要求被告江a、a办理“×××号”房产的过户手续等，后又撤回起诉。
2008年3月25日，被告江a、a与案外人仇某君、司雯嘉签订《上海市房地产买卖合同》一份，被告江a、a将“×××号”房屋以460万元的价格转让给仇某君、司雯嘉，并于2008年4月6日办理了产权过户手续。
嗣后，原告以诉称理由诉至本院。
本案审理过程中，经原告申请，上海A房地产估价有限公司受上海市高级人民法院委托，对“×××号”房屋的市场价值进行了评估，结果为2007年10月间该房屋评估单价为13,090元每平方米，总价436.38万元，2009年2月，该房屋评估单价为18,160元每平方米，总价605.40万元。
本案审理过程中，经本院释明，原告除了房价损失之外，未就其他损失进行举证。
上述事实，由原告提供的授权委托书、房屋买卖协议意向书、电子邮件、信函、公告、房地产登记信息，被告江a、a提供的业务委托书、收某、受领证明书、声明书及公证书、信函、买卖合同，被告王a提供的授权委托书、审价报告及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为：《房屋买卖协议意向书》的定性问题、被告王a在本案中的地位及责任、被告江a、a承担责任的范围是本案主要争议焦点。
关于《房屋买卖协议意向书》定性问题。对此有两种观点，一是认为该意向书当事人主体确定、标的物确定、价款确定，房屋买卖合同必要条款均已具备，应当认为该意向书符合房屋买卖合同构成要件，应当认定买卖合同已成立且已生效，对合同双方具有约束力。二是认为该意向书仅预约合同，而非本约。理由如下：该意向书从名称来看仅为意向，从内容来看，关于房价是税后净取得450万元人民币为意向，确认以现有状态不附带任何条件出售物业为意向，双方还约定了要在被告江a、a办妥日方相关公证手续后，原告同意先在上海签订买卖合同，而后开始支付房款，且该意向书约定了有效期限及违反该意向书所应承担的违约责任。上述表明，该意向书为双方签订房屋买卖合同的意向，是为双方正式签订房屋买卖合同预先所作协商，双方是否能够签订正式买卖房屋的合同需要以被告江a、a办出公证委托手续为前提，且也预计到了双方都可能违反上述约定拒绝签订正式买卖合同，并为此设定的违约责任是按已付定金的20%支付违约金的相对较轻的金钱违约责任。根据上述分析，本院倾向于第二种观点。本院认为，首先，该意向书从形式到内容都清楚地表明了“意向”的意思，对意向二字的含义，原、被告双方都应当是了解和明白的。其次，双方还约定了意向书的有效期限，如果是正式买卖合同，就本案而言，应当不存在有效期限问题，只可能存在是否可以履行、拒绝履行的后果及责任问题，而期限性正是预约合同所具有的特性。最后，关于违约责任的约定，一定程度上也反映了签约双方都可以以承担违约责任的方式来免除其履行签约义务的意思。
二、被告王a的地位及责任问题。本院认为，原告对被告王a系被告江a、a的委托代理人这一事实，从一开始便知道，而被告王a代理被告江a、a与原告就房屋买卖合同所产生的后果应当由被告江a、a承担。至于被告王a是否忠实地履行了代理人的职责甚至于损害了被告江a、a的利益，都不应当由原告来主张。从合同相对性角度出发，原告也不能因为被告王a为谋求私利故意篡改被告江a、a的意思，违反了意向书的约定而有权要求被告王a承担责任，原告仍应向被告江a、a主张违约的责任。被告王a的代理行为，虽有违代理人忠实义务，但就代理行为本身而言，其代理事项并不违法，如认定代理事项违法，则意向书是否合法也成了问题。至于被告王a以代理人名义与其妹案外人王b签订买卖合同是否违法，不属本案讨论和解决的范围，与本案虽有牵连但无必然的直接的因果关系。故原告以被告王a代理事项违法为由要求被告王a承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、被告江a、a承担责任的范围。根据前面的分析，本案意向书系预约合同，被告王a的不当代理行为所产生的后果应当由被告江a、a承担，故不论被告江a、a是否愿意履行承诺，目前实际上没有遵守诺言，客观上违反了合同的约定，应当承担由此而产生的不利后果。本院认为，由于被告江a、a不按预约合同约定与原告签订正式买卖合同，违背了诚实信用原则，由此而应承担的责任是缔约过失责任，赔偿范围应当包括为缔约而支付的合理费用、为准备履行而支出的费用及上述费用的利息等，且上述损失应当与违约行为之间有因果关系。对此，经释明，原告未向法庭举证。原告主张的差价损失，评估报告确定的当时的价格，实际上略低于原告与被告江a、a确定的价格，至于目前的价格显然不能作为案件处理的依据。综上所述，原告没有提供信赖利益损失的依据，而其要求赔偿差价损失又缺乏依据，故原告要求被告方赔偿损失的诉讼请求，本院难以支持。原告交付被告方的150万日元，意向书约定为定金，被告在签收某时侯，也注明是定金，故没有理由认定该钱款非为定金，该定金为立约定金，用于担保签约双方按约签订正式买卖合同，不论何方违约，均应承担定金被没收某双倍返还的违约责任。现被告江a、a违约，原告作为支付定金一方，有权要求双倍返还，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告江a、a于本判决生效之日起十日内向原告卢a双倍返还，以300万日元计，按本判决生效当日国家公布的汇率基准价折换成人民币的定金；
二、驳回原告卢a的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32,908.80元，审价费29,075元，合计61,983.80元，由原告卢a负担59,650.24元，由被告江a、a负担2,303.56元。
如不服本判决，原告卢a、被告王a可在判决书送达之日起十五日内，被告江a、a可在判决书送达之日起三十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长马爱军
审判员龚立琼
代理审判员邓红霞
书记员李岳
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
